今天聊个专业的话题，搞明白了，你买的房子，烂尾、减配几率会降低。
前段时间，我在某平台发过一个视频，大体意思是，楼盘的楼面价7000元/㎡，房价15000元/㎡，开发商的利润率可能并不高。有的朋友说我瞎扯，按照我这么说，他们县城卖五六千，六七千的，那开发商不是做慈善了嘛？
想想是这么个理，7000/㎡到15000/㎡，8000/㎡差价，利润率都不高，那房价只有5000/㎡、6000元/㎡的，可不赔掉裤衩了。其实说来说去，大家不是在争议我算的对不对，而是不相信开发商利润率低，赚钱少，毕竟开发商都是黑心的嘛。
今天聊一聊，为什么一二线城市和三四线城市的差距会这么大。
首先第一点，大城市和小城市的房子，建设投入成本就不同，有电梯的和没电梯、有会所和没会所的都不同，甚至园林里采购的植物，一棵树都差好几百。比如有楼盘号称大门和会所的建设成本就1000万，小县城有几个大门舍得用1000万的。我只说一点，实际还有很多有差距的地方。
第二点，摘地方式也不同，由于土地的稀缺性，很多大城市土地挂牌是会增加条件的，比如引进某某技术的企业，比如需要*绑捆**商业用地，这自然要加到成本里。
第三点，我的视频里是有财务成本的，这个房地产开发啊，越大的企业，越不用自有资金，就是他的钱，其实是从银行、民间借贷机构、合作伙伴等等借来的。借来的要有财务成本啊，比如借2个亿，一年的财务成本可能就2000万，这就是10%，实际很多达到14%以上的。但是在县城，很多老板用的是自有资金，就是他以前其他生意赚的，算账都不算财务成本的，也就是利息的成本。
第四点，7000/㎡到15000/㎡，有8000/㎡的差价，但是楼面价2000/㎡卖7000/㎡多呢？只有5000的差价，在税费的计算过程中是不一样的，因为他增值不一样，这个懂财务更清楚，所以有些开发商的房子，明明可以卖更高的价格，实际在测算过程中呢，还调低一点，或者技术性增加成本，为的就是在计税的过程中，不跳点。
第五点，大城市和小县城的各种费用是不一样的，比如营销成本、人力推广等等都是不一样的。
还有一些造成差距的地方，不再一一列举，总之就是说，我之前的方法是粗算，算的并没有多么精确，但是也不至于大家说的差距有那么大。
以前的开发商，五六年前，十多年前，利润率真的很高。但是现在不同，市场下行期，房子卖不动，就没有回款，多卖一天，就多一天的财务成本，这也是为什么很多开发商降低配置节省成本，很多开发商暴雷的原因之一
好了，我并不是在给开发商诉苦，只是要告诉大家，如果你要买的楼盘楼面价很高，卖的还很便宜，那你要考虑下，他以后交付的品质或者能否如期交付的问题了。