我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，家里有一套房，即将迎来旧改，原本想着能不能等来*迁拆**，可以获得一定的补偿款，现在看来，老旧小区改造是代表以后不会再*迁拆**了吗？还是说旧改和*迁拆**互不影响？
深叔： 你好，关于旧改可以明确以下几点：1.旧改肯定比不改好；2.旧改的费用大多是国家承担，业主出钱很少，对业主来说是一个很有利的机会；3.国家旧改的资金会影响货币发行端，目的是改善市貌，提振经济，对城市长期发展有利；4.改造后也可能会动迁，取决于板块整体规划走向；5.动迁的核心因素是项目规划容积率，建设后的项目容积率高，相对来说建设难度更低，容纳人口更多，这是一个需要多方努力的事情，需要排除各种困难，并不简单。
提问：深叔，你好，最近深圳楼市一直调控观望，今年又想买房，又看到深中通道开通的消息，感觉对中山的利好挺大的，现在比较纠结的是买中山还是南沙呢？
深叔：你好，建议后者，南沙它有副中心利好，离深圳更近，价格便宜；大湾区的利好都绕不开南沙，未来坐地铁，就可以从南沙直达深圳。南沙地理位置在大湾区的正中心，未来工作在深圳，居住在南沙可能会变成现实。首先南沙是大湾区的地理中心也是广州唯一的副中心，其次规划配套都不错，同时它也是唯一两个一线城市都有辐射利好的城市。也有人担心南沙政策收紧；其实南沙人才购房政策，并没有发生变化。影响的其实是*款贷**，南沙各大银行开始对外地客收紧*款贷**。深中通道开通后，对中山利好是有的，但房价已经有点透支。
提问：深叔，你好，想在深圳买房，首套，刚需，买老破小合适吗？
深叔： 你好，在北上深，老破小流派比较流行，因为这里人多地少新盘少价格高，核心区的老破小最为明显，但是出了关外也就什么也不是。“老”的意思，行业内普遍认为一线城市楼龄超过20年的，基本就要列入老破流派。所以买老破小，尽量别选超过20年楼龄的产品，尽量选在市区。但一个例外是，在市区核心地段的楼龄过了30年的产品，尤其的楼梯房大可以买入，是投资好品。选择老破小，首先要突破新房癌，新房固然好看，但是地段不好最终会被时代和市场抛弃，市区核心地段有预期的老破小反而有价值，它的资源在说话。租售方面，越小租售比越高，如果遇见了租金收益4%以上的老破小必买，老破小的选择核心优势就是租金，小房子的优势因此出来了，租金有下限，目前深圳一室一厅同等面积租金回报最高区域详见知识星球内部分享；但是劣势也是有的，总价低，交易税费较高昂。选择老破小的标准是，相同租金下，面积越小越好。
提问：深叔，你好，刚需，年收入不高，买不起商品房，在考虑要不要入手小产权房算了，反正也能住，看起来和商品房也没有什么区别，价格低，也能满足居住需求，这个想法可行吗？
深叔： 你好，有些普通家庭因为小产权房价格低廉，且外观、物业、人车分流和普通住宅相同，对小产权房产生了兴趣，实际上买房更应该关注房子代表的城市资源，不建议普通家庭选择小产权房，原因在于：1.没有产证，资产安全性弱；2.不具备流动性，无法*款贷**、评估、抵押；3.无法落户，没有学位，增长只能依赖旧改，不稳定，普通家庭承受不了这种风险。
提问：深叔您好，我是新深圳人，准备着手看房了，目前还是小白一个，想问，在深圳买房有哪些购房秘诀或者诀窍呢？
深叔：你好，深圳买房秘诀，记住以下几点。一、由于老房比较破旧，银行难以给出七成*款贷**，购买前要了解清楚首付比例；二、在深圳投资，房产价值和租金回报率不成比率，回报率总体较低；考虑自住的家庭可以选择双拼户型，总价低，不建议投资者入手；市区楼价看似低，一些地段不错，或是带电梯带花园，居家环境好的板块将有变化；选豪宅楼层数很重要，不同楼层的价格相差很大；景观盘由于地段、配套等因素，升值潜力未必很大，注意避坑；能形成商业热点、离住宅近、居住舒适度高的商业楼盘适合投资。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。
提问：深叔你好，我感觉在深圳买房打新很热啊，前不久加了几个购房群，群里都在聊深圳可以打新的热门，想知道对于打新有什么建议呢？
深叔： 你好，在房地产市场里，不少投资者喜欢投机炒卖，抱有侥幸心理，这背后其实有很大的风险。首先是政策风险，受政策影响，房地产市场是变化的，但终究是在可控的范围之内，投资者在分析政策时若抱有侥幸心理，是一种非常冒险的行为；其次是市场风险，目前深圳房地产市场已经过于饱和，很多限价带来套利都暗藏陷阱，投资者一旦忽略房地产市场的周期性的规律，盲目跟风，这是很危险的；最后是时间风险，现在开发商把交房的时间拉得越来越长，无论是自住者还是投资者，都需要考虑相当长时间内自身经济状况和市场未来发展情况，要冷静思考，从长远打算。
以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
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