大家好，我是渥太华地产经纪丁剑。欢迎大家来到我的渥太华地产频道。最近有两个新闻在渥太华地产界传播很广。
·第一个新闻是从2019年1月开始到2024年1月，这五年间渥太华的平均生活成本上涨了17.5%，与此同时渥太华的房价平均上涨了53.5%。由此大家都在感叹渥太华房产的巨大增值保值的性能。
·第二个新闻就是根据加拿大皇家银行最新的报告显示，房屋已成为富人俱乐部的独家门票。该报道揭示了一个惊人的现实，拥有房屋的人变得越来越富有，而租房者则陷入贫困的深渊。
看到这两个新闻的很多朋友都打电话给我讨论，是不是应该趁着目前利率较高而房价较低的时候买进投资房产。看到这么多朋友关注房产，房产投资，我就有了这一期房产讲座的主题，给大家讲一讲房地产投资的5种模式。看看这5种模式都是如何运作的，每个模式有哪些优点，有哪些缺点。
知道了每一种投资模式的优缺点，再结合每个人自身的条件，就可以选择最适合自己的投资房地产的模式了。
首先强调一点，投资房地产是一项需要经营的生意，就像每一个持牌的医生都必须经过全面的学习和培训一样。在你真正成为一个合格的房地产投资人之前，你也要参加一些培训，听各种讲座，寻找一位可靠的导师，或至少也要找几本书读一读有关房地产投资。
总而言之，在开始这项生意之前，先用知识把自己武装起来至关重要，因为投资者本身就是获得成功的关键因素。目前在房地产市场各式各样的投资花样众多，但究其根本，市面上的房地产投资不外乎以下5种基本模式。
·第一种模式，我们叫它买入持有+出租模式。这一模式是房地产专家们最推荐的房产投资模式。这种模式的最大优点是风险小，投资者只需要选对房产和租客，就可以获得稳定的投资收益。
如何选对房产？选房的基本原则是购进房产的租金收入一定要大于或等于你的还贷金额加地税，这也就是大家常说的，要购买那些可以产生正现金流的房产。目前渥太华是加拿大为数不多的房产投资可以实现正现金流的大城市。这也说明了为啥有那么多从多伦多和温哥华转战渥太华的投资客。
目前市场中95%的房产投资都是采用购买持有+出租这一模式的。因为实战证明这是一种最安全的投资模式，当然它是很有效的，可以提供较高的投资回报。如果你不喜欢有风险的项目，只希望有稳定的收入，那么买入持有+租赁是最好的房产投资模式。
·第二种模式就是改造获利售出。这种投资模式在电视房产秀节目里经常可以看到，买家买入一套自认为低于市场价值的老旧的房产，在较短的时间内对这个房子进行全面或部分的改造和翻新，然后快速售出，快速获利。
这是一种风险较高的房产投资模式，要求操作者要有非常专业的知识和眼光，能够准确的为房地产估值，同时也能够准确的把握市场走向。对于新手来说这种模式就像赌博，如果你有现金，有专业的技能以及有好的运气，你也可以赚到钱的。
但里面包含了太多的不确定性，会导致利润率很小，一个失误或者无法预计的问题都可能导致全盘皆输。故使用这一模式的基本都是一些专业的地产翻建公司，他们拥有专业的团队和及时的市场信息来确保这一模式可以短平快的推进，从而在短期内完成低价购入快速翻新，适时获利售出这一过程。
所以除非你在地产行业有足够的经验和知识，可以尝试这一个模式。对于大多数的投资者，我还是建议大家远离这种投资模式。
·第三种模式就是预买楼花。这种投资模式简单的说就是在一栋condo预售期内以最低的价格买入一个单元或几个单元。一般预售期的价格都会比随后而来的正式发售的时期要低一些的，而且只需要交付少量的预付款。
整个大楼建筑施工逐步完成的情况下房价可能会一步一步的走高，等到工程大体完工，买家可以选择持有+出租，也可以选择在交房前或者交房后卖出。这就是大家常说的炒楼花。这种炒楼花的投资模式也是属于比较高风险的投资模式，尤其是在渥太华新建的Condo的价格并不比freehold的地产有明显的价格优势。
市区大部分的新建公寓的起始出售价格已经在一个比较高的价位了，随着建筑工程的推进，一旦他们的销售情况不是十分如意，不是十分抢手，房价走高的可能性就会很小。有时候开发商为了促销库存也会出现房价下降的情况，一旦出现这种状况，买家就只能自己持有或者赔钱出售了。
另外每个月需要支付的物业管理费也是一个不容忽视的压力。所以我建议想投资condo的客户与其选择前途不明朗的楼花，还不如选择已经建成的condo。房子的一切情况都在眼前，更便于非专业的投资者作出正确的判断和决定。
·第四种模式：购买翻新+持有+租赁。投资者要小心使用这种房产投资模式，使用这一模式必须确认满足三个条件。
→第一个条件：要拿到一个非常好的价格。
→第二个条件：选定的目标房产的状况一定要良好，值得去翻新。
→第三个条件：手中要有足够的钱去用于翻新。
虽然翻新后的房子可能吸引到更好的租客，从而会保证一个较高的租金收入，但这种房产投资模式的最大风险是无法立刻看到正现金流的投资回报，因为需要几年的时间来收回用于翻新的成本。使用这一模式也需要投资者有一定的知识和经验，故对于那些初级投资者，我更建议直接选购已经由卖家完全翻新好的地产。
·第五个模式：购买推倒重建获利售出。这一模式主要应用于房地产投资领域的较高级别的投资活动。这一模式的实施需要投资者有雄厚的资本实力，一则是因为建筑*款贷**的审批非常复杂困难，二则因为这种投资的周期相对比较长。
从开始选择地产到推倒旧房，报批新宅的建筑计划，以及到后来的施工监理，还有最后的验收上市，一般要3-5年的时间才能完成。在这3-5年的时间里，有太多的工作和投入需要一一考量，对于初级投资者也不是最好的首选。当然如果你是想为自己建造一个满意的自住房，那则另当别论了。
最后提一句，购买投资房聘用一位认真负责的经纪是一个不错的选择。一则你需要的所有信息经纪这里都有，二则毕竟买卖房产是经纪的专业，一定胜过你自己的操作。
今天的内容就讲完了，你如果还有一些关于房产投资的一些意见和想法，欢迎随时联系我，让我们一起学习，共同进步，让我们下一期再见吧。