今年，各大救市政策尽出，可效果有点差强人意。
刚需的购买力不足，需求开始收窄， 市场救不起来，
改善的效果也微乎其微，需求还在过渡期。
有许多“卖一买一”的换购需求，
因为二手房卖不掉，改善买房的循环出现断点：
一、二手房陷入了不循环的困境，
哈尔滨楼市还能怎么*局破**？
从哈尔滨贝壳的二手房挂牌量可以看出，
哈尔滨二手房挂牌量已经到了107388套，
而较2月93155套，更是增加了14233套。
这说明，哈尔滨的二手房一直处于卖不动的状态。
如今二手房成交开始停滞，现在要想卖，只能拼降价。
11月，哈尔滨二手房的均价为8869元/㎡，环比下跌1.40%，同比下跌 5.43%。
图片来源：大胡子说房
二手房挂牌量高企，房价也不停降价，
有什么办法可以解决？
苏州太仓搬出的“以旧换新”政策或许是个“一箭双雕”的选择。
日前，徐州、淄博、南京、济南等10多个城市陆续推出了“以旧换新”活动，
但从楼市的根本情况来说，
二手房库存的去化依旧处于瓶颈期，
“卖”和“买”的环节存在不确定性。
而太仓市试行的商品房“以旧换新”政策，与其它城市开展的“以旧换新”方式不同。
太仓抛弃了以往通过二手房中介及房企打通的换房通道，
以国资企业为主导，负责“以旧换新”工作，
国资直接下场，收购二手房“老破小”充当保障房，
然后获得国资开发的定向房票，去新盘买房签订新合同。
但也有一定的要求：
1、市内，二手房面积＜144㎡
2、只能“以一换一”；
3、二手房不得高于新房总价的60%；
4、必须产权明晰。
这样的“以旧换新”，将“卖”的环节彻底打通：
1、卖房人不仅不需要担心未来房子的售卖情况，还可以在短时间拿到相应的资金。
2、买房虽然要选择指定的房企，但国资企业开发的房子安全有保障，且后续可供换的房源也会越来越多。
首批100户试点很成功，目前第二批计划500户，已经追加到800户。
3、对于购房者来说，因为有“以旧换新”兜底，二手房不会因为时间压力，而折价出售。
这样的“以旧换新”既有官方补贴，又有政府兜底，
对于买房人来说，既可以解决卖房的困境，又能满足置换需求，
这种“一劳永逸”的买卖最是省心。
从影响范围来说，苏州太仓的举措实在是“一箭三雕”。
一、对于二手房市场
当前房地产市场最主要的需求就是换房需求，
但是当前二手房去化周期越来越长，
购房者换房第一步——卖掉手里的房源就遇到困难。
政府出台政策帮助二手房促进库存去化，
可以提高房屋流动性，稳定房价。
二、对于新房市场
“以旧换新”模式的本质即是置换。
当二手房被置换，新房的需求量就会增加，
加快新房去化，稳定市场。
三、对于土地市场
在当下市场背景下，为了加快新房去化，
房企都会有着很强的参与热情，
因为谁先抢到了这波置换需求，
谁就更容易在当下市场环境下取得先机。
而且，新房在不断去化，市场形势好转的前提下，
房企拿地热情也会高涨，将会盘活土地市场。
苏州太仓的“以旧换新”模式，
不仅可以促进二手房市场快速去化，还能盘活新房市场，土地市场也容易卖地。
可以说是“三方共赢”。
回归到哈尔滨，“以旧换新”的置换模式还能有效解决保障房。
11月16日，财政部发布通知称：
已提前下达2024年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金，共425亿。
黑龙江拿到16亿，其中部分资金预计也是用来做保障房。
抢先布局保障房，解决社会底层问题，刚需“保障化”将成趋势。
而太仓出台的“以旧换新”政策，
一方面，是为了支持改善性购房需求，
另一方面，也可以丰富人才公寓和保障房供给种类。
因为购回的旧房将会改造成人才公寓或者保障房，
房源分布面将更广，可供市民选择的余地也将更多。
直接从存量房中转移，将其作为保障房。
这极大促进了新房与二手房市场的循环，从而稳住地方财政。
对于购房者、开发商和政府来说，这也是实打实的“三方共赢”。
未来N年，市场的主力是改善，
“以旧换新”的购房者群体也将成为房地产市场复苏中的第一波力量，
而政府的政策扶持也至关重要。
如今，哈尔滨已经实行了“带押过户”和“卖一买一”退个税的二手房换购支持政策，
什么时候能够实行“以旧换新”的新模式？