◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy） ◎ 编辑 | 密探君
12月23日，素有“闽系黑马”之称的融信中国在境内主要载体的融信（福建）投资集团有限公司拟发38亿元私募型公司债申请，已获得深交所正式受理。
11月以来，房企境内发债有“触底反弹”回暖之势，包括龙湖、海伦堡、合景泰富等重大型房企均抛出大额发债计划。融信此次申请发债38亿元，似乎并无特别之处。
但如果我们聚焦到融信这家“黑马”房企的过往历史，就会发现一些有意思的地方。融信集团官网对2019年半年报盘点时曾梳理过诸多亮点：比如，上半年营收266亿元，同比增幅86%，毛利润64亿元，同比增幅52%，归母核心净利20亿元，同比增幅26%。
就净负债率而言，融信从2018年末的105%下降至今年中期的77%，短债占比从2018年末的40%下降至今年中期的31%。截至6月末，融信货币资金319亿元，比年初增加28%，现金短债比从去年末的1.01倍上升到今年6月末的1.66倍。
从融信今年半年报看，这家层被冠以“激进黑马”的千亿房企已变得更加注重业绩平稳增长，尤其是财务上降杠杆显著，提高资金链的安全边际。
对于融信而言，好的当然要说，还要广而告之，但不好的或隐忧也不能回避。
1、上半年，毛利率同比下降18.42个百分点，纯利率同比下降16.46个百分点，着实有些吓人。
2、已交房物业的已确认平均售价13497元，同比下降逾22%，将直接影响未来年份的营收和毛利.率等关键指标。
3、上半年合约销售增幅严重放缓，增幅不到4%。
4、合作项目大规模增加，少数股东严重“分食”归母净利，剧增131.76%。
前11个月，融信公告实现总合约销售金额1260.93亿元，相比去年同期1082.17亿元，增幅16.5%，合约销售均价20788元/㎡，去年同期则为21573元/㎡，每平米降价大约800元。
从可参考的克而瑞最新数据看，所公布的融信全口径销售额与融资官方公布的数据一致，都是1260.9亿元，排名第23位，但公布融信权益销售额仅有752亿元，排名第27位。当前排名与去年同期出奇的一致，但今年前11个月千亿房企明显增多，竞争白热化。
过去，融信被贴上“激进”标签，楼市热火时期在上海等热点城市频拿地王，杠杆也用的足，虽有调控影响，但幸亏这些城市给力，对规模形成托底，近一年多却有些低调。
从中指院的数据看，2017年融信拿地耗资近400亿元，排名第23位，但2018年已不在房企拿地50强，公开拿地投资明显下降，2019年前11个月在拿地百强已找不到。这从融信今年半年报不难看出端倪，即上半年通过公开拍卖、合作、收并购以及一二级联动等新增储备23个项目，新增建面420.8万平方米。
不可否认，融信作为闽系房企的典型代表之一，在一线城市乃至华东等热点城市做的产品，融入了不少文化底蕴，也是较为用心去打造，售价不菲。在融信2019年【1+3】产品系中，“1”代表商办产品，即中心系，“3”代表3个住宅产品：世纪系、海月系、澜天系。
▲ 福州海月江潮实景图，来源：融信
▲ 上海虹桥世界中心实景图，来源：融信
熟悉融信的一位上海业内人士表示，当前强者恒强，头部房企份额越来越大，逆水行舟，不进则退。融信之前吃过拿地成本高的亏，已明显转入城市旧改和TOD，但这些虽有成本优势，但前期投入较大，一定程度会影响规模化扩张及销售规模增长。
从融信现金短债比看，当前资金链应该说相对较为安全，但外界不解的是，为何还要密集境内外发债“加杠杆”，尤其是美元债成本还比较高，动辄年利率10%以上。
据密探君统计，融信今年内在境内已获批发行的公司债总金额约141亿元，美元债总金额逾21亿美元，但融资成本相对较高。
11月份，融创中国董事长孙宏斌在“中国不动产金融年会·2019”上曾提醒房企说，“房企依赖大幅增加负债的增长模式在未来空间将越来越小，将更多依赖经营现金流和股本资金发展。”
前述上海业内人士说，现在能融到钱的大佬，都是高手。哪个房企都不敢夸口说自不缺钱，楼市风云变幻，中游房企信奉规模越大越抗风险。
“即便头部的万科，嘴上说不拿地，但每个月都拼命拿，最积极，今年有点钱的都想底价多拿点，有并购机会更好。融信也不例外，也需要持续高增长的规模支撑业绩。”
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