最近，和行业内一位朋友聊天。
从现象聊到趋势，再到未来机会点，总结下来我们一致认为：
在当前传统商业规则被挑战、市场变化迅速的大势之下，城市的片区自更新入局者越来越多，小体量的社区商业开始备受关注。
从当前成都新增商业发展路径来看，可以很明确地一点是：圈层外拓开始降温，主城中心“城市更新”的土地价值回归运动如火如荼，城市二圈层原有的商业体也逐渐主动开启自更新之路。
那未来，成都新增商业的关注点应更多地聚焦在哪里呢？
除主城的城市更新非标项目之外，我认为大量成都二圈层逐步发展起来的“社区商业”，在过去是严重被低估，甚至是忽略的。
在商务部当前“一刻钟便民生活圈建设”的政策导向之下，如何以满足居民日常生活基本消费和品质消费等为目标，通过多业态集聚打造生活化的社区商圈，这是很多小体量商业决策者当下应该深入思考的问题。
这其中，我关注到地处成都市郫都区红光板块核心的“龙城·红光里”，非常具有片区性“社区商业”自适应更新的参考意义。
接下来我们就以预计明年第一季度亮相的盒子型社区商业“龙城·红光里商业广场”为例，进行详细的案例拆解及分析。
怎么理解“具有片区性社区商业自适应更新”这句话。
我们得先锁定项目区位，龙城·红光里位于郫都区红光街道的商业核心区，这里是连接红光片区和高新西区的纽带，其拥有体量庞大的自有建筑群，包含体量达80万方的高品质住宅——“龙城国际”；14万方的精品公寓、酒店；5万方的开放式商业街——龙城红光里商业街；近3万方的社区Mall—— 龙城· 红光里商业广场。
这个近3万方的社区Mall“龙城·红光里商业广场”，也是大项目从2016年至今，其商业板块的第三次自更新，最近的商业街区是2022年3月开街的项目六期。
拥有大体量的商业组团，根据市场环境及客群消费结构再有节奏地去做节点性开发——
这看似与其他开发商无异，但难能可贵地是“龙城国际”是成都少数住带商并同时拥有自持商业街区的超级大盘，通常此类自带商业街区的超级大盘都会将商铺进行散售，以回笼资金，但龙城·红光里没有这么做，可见其经营团队对该片区拥有相对前瞻性的独到见解。
全自持商业街区的好处就在于，便于统一招商、运营及管理，通过集中性地商管投运，持续提升资产及土地价值。
因此我们才能看到如今与片区一同成长起来的 龙城· 红光里，也更能理解为什么说这个项目是具有片区性社区商业自适应更新这句话。
从社区里来，自然也要回归到社区里去。
但当前的“社区商业”与过去的“社区商业”又完全不一样了。
当前的“社区商业”需要在周边居民日常生活基本消费之上，满足其品质消费升级的需求。
很好理解，过去的消费升级在回落，如今的“社区商业”需要在日常消费和品质消费中不断找平衡。
那么问题来了，“龙城·红光里商业广场”是如何进行项目精准定位的？如何在基础生活的垂直深度上做文章？
项目定位“至美生活城”，打出“共生、友好、生活气”。
龙城·红光里商业广场在片区众多商业组团中，需要解决什么核心问题？
答案是——
业态上创造生活便利性
消费上提升日常频次度
客流上增加驻留时间段
不同于商业街区，盒子商业对内需要达成“客流引擎”的作用，对外需要成为“消费锚点”，完成周边居民的目的地性到访，并成为其爱去且愿意待一天的地方。
基于此，对项目的情感诉求和功能性也有不同以往的进一步要求。
从情感诉求来说，回归人间烟火气，让人们感受到强烈的情感共鸣，找到一种有归属感、亲近感的社交空间，回归真实的人际交流，建立起一种更加深刻的连接。
从功能性来说，亲子友好、青年友好、宠物友好、提供极具舒适感的多元休闲业态，是必须。
项目整体规划为四层，包含：B1-L3，当前招商率达65%，业态规划同样异于传统盒子社区商业——
招商原则：主打社区感生活方式，但非低频消费及折扣店。
L1层：主打高性价比、高频消费，如国内外知名连锁休闲餐饮、头部科技数码品牌等。此外，1层以品质生活杂物为主，满足热闹的游逛氛围和性价比的日常消费选择。
■龙城红光里商业广场 效果示意图
L2层：结合游乐体验、充气乐园、宠物互动、儿童科教于一体的多业态儿童乐园，寓教于乐的同时拉长家庭停留时长，解放父母休闲消费时间，同步还匹配了女性美业配套，如美甲美睫，以及极具性价比的不同风格的零售女装。
L3层：主打品质感的生活方式配套，如口腔健康、街舞教室、健身房等，满足吃喝玩乐之外的品质生活所需，提供多功能、多元化的消费空间选择。
B1层：解决日常刚需生理型消费，打造集品质菜市、生鲜市场、超商百货于一体的大型邻里超市，提供出门既是美好便利生活，下楼即购日常吃喝优选的高频日常消费场域。
回归到片区商圈，我们来看盒子商业是如何对片区进行赋能——
其中最为值得一提的是，龙城·红光里商业广场的三大亮业态点，包括：共创业态、特色业态、自营空间。
首先，在项目对面的六期，目前的市集位置，有一大片空地草坪。
项目别出心裁地将这里打造成，可以晒太阳、喂鸽子、做运动的超大互动空间，以此吸引亲子家庭，将原本闲置的草坪活化，变为亲子互动、瑜伽运动等活动性功能场域，同时也为盒子起到提前蓄客引流的作用，如此前置考量相当妙。
其次，L2层在大型儿童游乐基础之上，还提供了相当特别的儿童特色业态，即“亲子小宠互动”业态——
在匹配季节性和强调科普性的基础之上，提供小兔子、小乌龟、金鱼等小宠及养玩配套，让小朋友在与小宠物的互动当中寓教于乐，同时也带动相关周边配套的消费提升。
这种将传统花鸟市场的小宠与动物园的互动业态进行优势结合，尽管是旧瓶新装，但确是一种业态上的微创新，通过特色业态带动其他业态的联动率，达到引流聚客和深度转化的效果。
■L3艺术廊 效果示意图
最后是，L3项目将打造自营的功能性公共展陈空间，计划与社区深度合作，引入公共自习室，共享图书角，不定期的主题美术展，还将和艺术机构联动，进行多样的主题活动等。
如此一来，在吸引年轻受众的同时，助力项目成为红光片区的“精神休憩站”。
此外，盒子内部的中岛公区空间，项目也将别出心裁地打造成市集岛柜的形式，用琳琅满目的精选单品进行装点，营造轻松好逛的游逛氛围。
社区商业，满满当当的空间氛围的营造是关键，社区一定要有温度，不能只是简单的买卖关系，而应是邻里和睦的社区情绪，这种极具亲切感和好逛感的情绪共鸣，则来自于在地匹配性的客观消费力。
■L1中岛 效果示意图
■L2中岛 效果示意图
其实不难发现， 目前项目整体的业态规划及招商定调，全是依据周边客群及消费水平推导而来。
据调研数据显示，身处红光镇核心腹地的 龙城· 红光里，辐射范围内有30万常驻居民、超50个规模小区；项目紧邻成都高新综合保税区，辐射超10万的科研人员，这意味着高新人才不断涌入、高收入人群大量聚集，片区消费活力相当可观。
同时紧靠电子科大、西华大学等大中专院校7所、在校师生15万人，这为产业发展基础提供坚实智力支撑的同时也为项目带来更为年轻的消费人群。
片区内无论居民还是工作客群都更为年轻。因此，团队对项目业态的规划布局并非空穴来风，而是经过缜密的数据调研和实地考察，再基于此进行适应性微更新。
■项目六期 商业街区部分品质品牌
举个更生动的例子，据了解，项目的招商团队在之前项目六期街区商业内街的招商中，甚至会要求店铺私域流量的运营能力 ，以此来考量品牌店铺的经营稳定性和长期可持续经营力。
我觉得小体量商业的招商工作能做到如此细致的颗粒度和认真程度，在市场上还是蛮少见的。
“社区商业”是当前成都商业市场继非标项目之后，最火的一个商业赛道，我认为这里面机会还有很多。
如果说“非标商业”是锚定年轻消费者，那“社区商业”所辐射的客群更广、更多元，因此客群深度和消费粘性上还有很多空间可以深耕。
在如今City Walk、上夜校、市集夜市等消费现象大势流行的当下，“低成本体验”和“为兴趣爱好买单”将成为全新的消费风向，以年轻人为引领的这股“返璞归真”的消费趋势，也势必将蔓延至更广的人群。
■项目六期 “楠天夜巷”烟火美食星光夜市
基于此，在“一刻钟便民生活圈”的政策导向下，我认为未来这样的社区商业将大有可为，那就是：项目定位想得透、业态创新做得细、团队运营做得实，从招商、运营、推广，每一步都要走得很扎实。
在当前社会经济环境转变的当下，对于二圈层小体量的社区商业来说——
更应该脚踏实地围绕“就近消费+生活消费+性价比消费”这三个关键词，进行因地制宜地项目规划打造。
像龙城·红光里商业广场这种具有片区性社区商业自适应更新意识的项目案例，我觉得是值得行业深度研究的。