我们经常发现，来咨询的很多粉丝对于上海的板块了解并不多。
对于陌生板块来说，环境和配套可以去实地看，去了解。但是板块房价的表现就比较难了。
上海的建成区，已经比百年前、30年前无限扩大。
板块的评价标准也在不断变化，比如距离人民广场XX公里，再比如内环内>内环外……这些都没错，但是更偏重于静态的评价。
往往一个周期里面板块的强弱表现很少有人来研究。
为此，我们研究院特意做了一次复盘。复盘数据跨越过去6年时间，囊括上海一百多个板块。
过去一个大周期里面，上海的各个板块到底有怎样的表现。
什么样的板块更抗跌，什么样的板块更能涨。
还是老规矩，先上结论，看下图：2018-2023年（6年）0-4次入围板块涨幅排行前25%板块
能够4次入围的板块居然只有13个，是不是大跌眼镜。
可以体现板块优劣强弱的指标有很多，比如地段如何、配套资源牛不牛、发展规划高不高大上等等。这次我们不搞这么复杂。因为综合下来各种硬性、软性等等因素都会反应到房价涨跌上。我们就单纯从长周期房价表现的角度来给大家讲讲上海的板块。
从2018年以来一直到2023年，上海楼市从低谷到高峰再到低谷走完了一个完整的周期。
这6年时间里，我们会计算出每一年上海各板块涨幅排名。
然后统计年度涨幅排行前25%的板块，看看什么样的板块能够频繁进入前1/4。别问为什么图上只有0-4次，问就是没有5次以上的。
要提醒大家注意一点： 能进入前25%的，不代表在当年是上涨，也有可能是下跌，这个和当年的市场行情相关。
如果是下跌就说明在当年算是抗跌的板块。
也就意味着，在一个大周期里面，进入次数越多，说明涨价能力和抗跌能力越强。这次的数据统计范围为 上海某家2017年以来的挂网的所有成交房源 。
样本数据近 25万套 、涉及板块 156个 。 扫码领全部资料
第一梯队：4次进入前25%板块
4次入围的板块经统计虽然有13个，但实际上是12个。马陆因为在某家的板块界定上主要是马陆的工业区， 原本的11号线马陆站附近的居住区全部属于嘉定新城。
住宅小区很少，样本数据明显低于其他板块，应不予考虑。
黄浦区 和 浦东 是表现最抢眼的区域。
老牌的黄浦在长周期里还是发挥更稳定一些。
上榜的5个板块全部以稀缺著称。其中黄浦滨江在21年涨幅居首，核心滨江资源+次新的组合确实很抗打。而且6年内除了2019年微跌，其余年份均为上涨。
浦东的碧云、梅园、御桥均为优质学区板块。
虽然说这两年学区溢价在挤水分，但是历史表现看，有地段、又有学区加持的地方不会差。马桥能上榜是着实有点意外的，这里成交量并不高，但是别墅区却表现出了市区核心板块的稳定性。
另一个意外是 徐泾 的上榜，这里主要是得益于大虹桥概念在18-22年间高热度。
前面有多热，23年下跌就有多猛。但侧面也说明这是个弹性很大的板块。 第二梯队：3次进入前25%板块 能有三次进入榜单的，都是各区比较能打的板块了。
注：香花桥和马陆情况类似当然也有分化的特点。
像黄浦区、静安区、普陀都是建成老区，长宁区古北也是发展非常成熟的区域。
本质上不是上一轮周期中涨的多凶猛，而是比较稳定。
个别年份爆发式的增长并没有出现，都是小幅涨，小幅跌。一定程度上可以说这些板块下限比较高的。
另一类是区域龙头板块 ，始终是领先地位。
闵行这里的三个板块， 金虹桥、七宝、莘庄 南都是区内的龙头地方。商业、轨交、教育配套都很均衡，是浦西中外环领头羊。
杨浦的 新江湾城、东外滩 是集全区之力打造的核心地段。在楼市的凶猛行情中，能够在超过一半的年份里保持头部地位。
临港 在这份表单里显得特别扎眼。大规划、大预期，因此这里都是猛涨猛跌。2020年是临港炒概念最火的时候，投资客也比较多。
未来临港面临的人口导入压力也比较大，因此在下跌周期来临时，投资客消失，房价抛压就比较大。属于典型的规划透支严重。
这也看到，即便在榜单里表现好，也是需要仔细甄别的。
第三梯队：2次进入前25%板块
注：董家渡、苏河湾数据偏少，一定程度失真2次入围的板块， 入围时间主要集中在2020-2022年。
这一梯队普遍属于 急涨急跌 的情况。
16、17年普涨的这一轮行情中，这些板块都有50%以上的涨幅。18、19年主跌，都在价格回撤。21、22年又迎来一波猛涨，紧接着23年再次大幅度回调。
在 2023年跌幅超过10% 的板块里面，2次入围的板块是最多的。这一类板块有行情能上，下跌行情议价空间大，捡漏机会比较多。
虽然只有2次入围，不代表这里面的板块都不够好。我们也发现了一些有惊喜的板块。
比如杨行这里，板块23年的整体跌幅不大，历年房价表现相对稳定。 不用总是体验过山车的行情。
第四梯队：1次进入前25%板块 这一类的板块刚需为主，总价段估计500万上下，多的能到800万。主打一个跟随行情。
多数的板块可能是很多人在上海安家的第一步。不是说完全不能买，毕竟谁也不是生来就带着千万现金。但这里面选筹的难度就会比较大。
需要更深度的研究。
另外，我相信很多人肯定看到了泥城镇、书院镇会很意外。虽然有一次上榜，但是也不推荐。
一共没涨多少，一次性跌回原形。
第五梯队：0次进入前25%板块 一次都没进入的算是弱势板块了。
从整体看，以 老破小和动迁 成交为主的板块较为容易出现这样的情况。长宁的老破小聚集地北新泾、西郊、仙霞、新华路基本上全在这里。
大名鼎鼎的曹阳、彭浦凉城、长桥、五角场、九亭等等也都逃不过。本质上这些产品走出独立行情的能力弱，都是跟随大盘，享受行情的红利。
在这些板块里面，更需要找次新优质的产品，因为更容易出挑。你要说西郊是个差板块那肯定不对，那些西郊别墅个顶个牛X。
但是主力成交数据体现在老破小的话，就难免会拉低板块的表现。
这些板块的 选筹难度应该是史诗级的。
有些还能买，有些就根本不要碰。
今天依旧是理性的数据为主。
篇幅有限，无法穷尽所有板块。想更多地了解感兴趣的板块，欢迎大家来和我们沟通交流。以史为镜可以知兴替。我们如此大费周章的复盘，是为了更好地掌握楼市动向。
情绪是市场走势的必然，但是理性是把握周期的关键。
行情之下，都在关注跌、跌、跌，更应该储备自己的认知。每一轮周期都是学习的机会，而不是把学费交在实际操作中。期待再一次与大家顶峰相见。