重庆同一小区，同一户型，同一价格，同一时间购买……然而，4年之后，他们收获的却是截然不同的结果。 笔者有两个朋友。
巧了，他们都之前都住在九曲河。
2018年7月的九曲河，正是各种中高端楼盘竞相入驻的时候。
他们俩看重同一个小区同户型的房子，买完之后他俩才发现，彼此的家连面积和朝向都是一样的。
当时，建面单价为12000多元，折合套内价格15000多元，总价125万。刚好够安放一家老小的温馨生活。
不巧的是，当他们在各自置换房产时，却遇到了完全不同的情况。
去年6月份，朋友A将房子卖掉，总价160万元。今年5月份，朋友B将房子卖掉，总价145万元。A发现自己挣了35万，B发现自己亏了5万。
因为A当初买房是全款，而B选择了*款贷**，本身就多支付了利息。约等于房产的增值利润都给了银行。
另一个关键因素，则是时机！
去年6月是重庆全年成交量最好的一个月，当月重庆仅新房卖了78万方。二手房市场的交易也非常频繁。
截然不同的结果，让笔者不得不感慨，如今，在重庆买房，真的不能乱买了！
01.
二手房量涨价跌
如果说新房市场的表现是两极分化明显，那么，二手房市场的行情，就显得格外血腥了。
上海易居研究院监测的全国13个（分别为北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、南京、天津、武汉、西安、沈阳、杭州、合肥）重点城市，二手房挂牌量在6月初攀上199万套，相比今年初的159万套，增幅达到25%。
在这些城市之中，重庆二手房挂牌量规模最大，数量为22万套。而今年3月12日，重庆的二手房挂牌量才首次突破19万大关。也就是说3个月时间，重庆二手房新增挂牌房源超过3万套。
而且重庆二手房不仅规模大，价格还有下降趋势。
国家统计局数据显示，自2022年8月以来，重庆市二手住宅销售价格指数同环比已连续6个月下跌，直至2023年2月环比止跌回升，同比仍处于下跌状态；在随后的3、4月环比价格持续上涨，下降幅度缩小；到5月，重庆二手房价格再次进入下跌通道。 中指研究院提供的数据显示，2022年8月-2023年5月，重庆市二手住宅成交均价环比连续10个月下降，其中2023年5月成交均价为13477元/平方米，环比下跌0.50%，环比跌幅继续扩大，这一价格同比2022年5月的14054元/平方米已下跌4.1个百分点。
安居客二手房数据显示，2023年6月，重庆二手房挂牌均价为11468元/平米，环比降0.77%，与去年相比，下降了8.02%。
把时间线拉长至近三年。不难发现，从2020年开始，重庆二手房的价格正一路攀升。到了2021年12月份达到顶峰，挂牌均价为12742元/平米，随后便开始下行。到了今年，二手房挂牌均价稍有上涨，但与2020年相比，还是有些差距。
02.
行情下的中流砥柱
那么，什么样的房子能在这波血腥的行情下顶住压力呢？
据铭腾机构的统计，今年1~5月，重庆中心城区二手房共成交527万方，合计54659套，同比上涨44%，套均面积为96㎡。
前TOP50项目热度很高，合计成交了9076套，占比高达17%。
成交上涨是因为新房供应转型，刚需转向二手房交易。但成交结构的改变，却证明了二手房交易也在像新房市场一样，呈现出了分化加深的趋势。
从榜单来看，总体呈现出了几个特征：
1.配套成熟的社区更受欢迎： 上榜的TOP50项目多数都是自成一城，各项生活配套富足的社区。 比如照母山的香港置地约克郡，成交268套，套均156平。气博中心的奥林匹克花园，成交239套，套均129匹，他们都是北区的老牌改善大盘。
2.回归城市核心区域： 二手房成交主要集中在新牌坊、南坪商圈、老沙区、弹子石等核心区域，交通、医疗、教育等配套强劲，是二手房客群考虑的重点因素。照母山、礼嘉、西永、大学城、蔡家等新开发的核心板块，由于生活配套和房龄的问题，成为了中高端改善需求的二手房购房者们最青睐的板块。
3.房龄“年轻化”： 购买二手房的客群，80%以上还是会重点考虑5-10年的房源，仅少数客户可能会为了教育资源或者区位核心但价格性价比高从而选择房龄较长的房源。
总的来说，二手房客户虽然刚需仍占大多数，但 据二手房交易的资深从业者任先生透露，目前实际上交易流通性最好，出手最快的，其实是价格处在中间档位的改善楼盘，尤其是总价在300-400万左右，整体社区品质高端的产品，受到的购房者的广泛欢迎。
而造成这一现象的原因只有一个，那就是这样的产品能抗住周期波动，是最适合长期持有的资产。
03.
未来楼市的“硬通货”
任先生以照母山知名神盘舜山府为例，给笔者详细讲述了中高端房产抗周期的实力。
2021年，舜山府一期的二手房价位基本处在400~700万这个价格区间。
2022年，二手房价位下限基本没有变，还是在400万左右，上限有些微下跌，大概在650万这个位置。
2023年，舜山府一期二手房，价格又再次回到了2021年的水平，甚至有部分户型出现了价格微涨的情况。
种种趋势都在说明，未来二手房也会走向如今新房市场同样的境地：优质房产叫好又叫座，其他房产则跟随行情波动，形成供需平衡。
那么，什么样的房产才能算得上未来楼市的“硬通货”？真正抗周期的优质房产应该如何选择？
笔者总结了以下几个规律： 1.政策导向依然是风向标：
以江北嘴为例，有CBD（中央商务区）的光环加持，是中国中西部地区唯一的国家级战略金融中心。因此，我们看到，过去几年江北嘴的整体房价的爆发力很强。
2.核心地段的核心资产：
这个概念笔者在之前的稿件中多次强调过，现在的楼市，已经不是能靠短线操作获利的情况了。
2021年6月10日，在陆家嘴论坛上郭树清就说出了那句名言：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”
就像舜山府的房产，价值不会因为2022年的微跌而走上下跌的死亡螺旋，而是会从始至终围绕着“照母山核心区”这个土地价值进行合理的价格波动。
这是房产长期持有的逻辑，想要追求房产保值，要看准核心地段的核心资产。
3.楼盘的开发和运营实力：
这是经常被购房者们忽视的一个重要因素。一个楼盘运营上的软实力，不仅包括了物业服务，社区绿化，建筑维护等看得见的部分，也包括了社群运营，审美体验等各种看不见的价值。而这些东西是支撑社区使用价值的重要组成部分。
因此，近几年我们也能看到开发商在这些方面做出了各种努力。把美术馆，图书馆等搬到社区里不失为一种积极的尝试。
4.开发商的品牌力：
“三道红线”，“保交楼”等一系列事件给楼市上的最深的一课就是，让购房者将楼盘的兑现能力和开发商的品牌力强力绑定在了一起。
这一方面是因为这些企业本身的现金流，招商运营等实力强劲，另一方面，他们长期深耕城市的品牌形象本身会给楼盘一定的价值赋能。哪怕是在二手房市场，他们的流通性依然体现出更大的优势。 5.预判未来置业的新风向：
也就是提前做出预判未来的“接盘人”。谁会来接盘，他们为什么接盘？他们的家庭结构是怎样？他们会接怎样的户型大小？ 例如，10年前，重庆的成交结构以中小户型为主流，大约有40-50万套，到今天，单间配套的小户型已经不吃香了，市场主流是三房。 综上所述：政策导向＞地段＞复合价值＞产品 。
“狂飙”的行情已经过去，当楼市回归理性之后，相比“买价格”，“买价值”会成为时代的选择。