个人住房商业性*款贷**概述
一、什么是个人住房商业*款贷**
个人住房商业性*款贷**，通俗的说法,有住房按揭*款贷**、按揭*款贷**、购房*款贷**等。
个人住房商业性*款贷**，是指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇住房时，抵押其所购买的住房，作为偿还*款贷**的保证而向银行申请的*款贷**。
二、住房商业性*款贷**与住房公积金*款贷**有何差异
1、利率不同。商业性*款贷**的利率高，公积金*款贷**的利率低，例如 2018 年 10 月，25 年期商业性*款贷**利率 4.9%，公积金*款贷**利率只有 3.25%。后者只有前者的 2/3。
若以*款贷** 100 万元为例，商业性*款贷**比公积金*款贷**每月多 915 元；总还款额多 274389 元。
2、最高额度不同。商业性*款贷**最高额度由成交价和评估价决定，本质上由成交价决定，因为成交价高，评估价也高。成交价越高，*款贷**额度也多。而公积金*款贷**的最高额度，政府管理部门有限制，各地规定不一样。
3、*款贷**对象不同。商业性*款贷**对*款贷**对象一般不限，而公积金*款贷**局限于缴存所在地*款贷**或者政策允许条件下的异地*款贷**。
三、住房商业性*款贷**与住房抵押*款贷**有何差异
（1）住房商业性*款贷**的借款人，是即将拥有房屋所有权；而抵押*款贷**的借款人，是已经拥有房屋所有权。
（2）住房商业性*款贷**的用途是非常明确的：用于购买指定的住房；而抵押*款贷**的用途很宽泛，各种消费（抵押消费贷）或者企业经营（抵押经营贷）。
（3）住房抵押*款贷**，有些用途，法律法规已经明令禁止，例如，炒股、抄期货、抄外汇、炒房等。
四、住房商业性*款贷**的还款方式有哪些
1、住房商业性*款贷**常见的还款方式包括：
（1）等额本息。又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还*款贷**本息，其中每月*款贷**利息按月初剩余*款贷**本金计算并逐月结清。
（2）等额本金。又称利随本清、等本不等息还款法。*款贷**人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
2、等额本息与等额本金的区别
*款贷**政策的专业术语
1．首付款
房屋购买时的预付款。因为有最低首付款比例，所以首付款不应少于总房价的一定比例。通常情况下，首付款应在总房价的 20%以上。
2．首付款比例
首付款占所购房屋成交价的百分比。国家通常会规定首付款的比例，同时还可以实施差别化的房贷政策，不同购房人的最低首付款比例可能不同。如购房人首次购房的，其最低首付款比例较低，属于购买第二套及以上房屋的，其最低首付款比例较高。
3．*款贷**金额
简称*款贷**额，是指借款人向金融机构借款的金额。例如，在北京市，*款贷**金额=最小值（网签价，评估值）×*款贷**成数。
4．*款贷**利率
借款合同约定的*款贷**利率。基准的*款贷**利率由国家规定，因实行差别化信贷政策，不同购房人的*款贷**利率可能不同，有时差异很大。例如有的银行规定，首套利率上浮 5%，二套利率上浮 20%。
5．*款贷**期限
借款人应还清全部*款贷**本息的期限。一般有最长*款贷**期限的规定，如在北京市，个人住房*款贷**期限最长不超过 25 年。此外，*款贷**期限还受到借款人年龄、房屋剩余使用年限的制约。
6．分期还款额
在分期还款的*款贷**中，借款人每期应偿还*款贷**的数额。在个人住房*款贷**中，一般采取按月还款方式，因此分期还款额通常为月还款额，俗称“月供”。
月供，即为*款贷**人应当在还款期间内，每月向*款贷**银行支付的月还款额，包括本金部分和相应的利息。
7．*款贷**余额
分期还款的*款贷**，在经过一段时间的还款后，尚未偿还的*款贷**本金数额。
8．提前还款
借款人在约定的全部*款贷**到期日前将全部或者部分*款贷**余额归还*款贷**人的行为。
由于提前还款本质上属于违反合同约定的“违约”行为，*款贷**人一般会对提前还款做出特殊规定。如规定借款人在一定期限内不能提前还款，否则产生一定的违约金。
9．批贷函
银行完成*款贷**审批后出具的证明*款贷**申请成功的文件。
10．担保
在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人为保障其债权实现而采取的措施。
担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金五种。在申请银行*款贷**时，当借款人收入不满足银行要求时，需要添加一名担保人作为此笔*款贷**的担保方，担保人对此笔*款贷**具有连带偿还责任。
11．共借
夫妻或者房屋共同买受人共同向银行申请*款贷**的行为。共借在住房商业性*款贷**中最常见，共同借款人可以是所购买房屋的共有权人，也可以是符合*款贷**要求的其他自然人。
12．面签
借款人携带合法有效证件，到*款贷**银行或其指定地点进行面谈，办理签字、缴费等手续的行为。
二、还款意愿与能力术语
1．负债收入比
负债收入比=（本次*款贷**月还款额+物业管理费+其他可查的月均债务）/月均收入
值得注意的是，不论是负债，还是收入，既可以单独核算，也可共同核算，最常见的就是个人单独核算，或者家庭共同核算。
中国银行业监督管理委员会要求：借款人住房*款贷**的月房地产支出与收入比应控制在 50%以下。月所有债务支出与收入比应控制在 55%以下。
2．收入证明
我国公民在日常生产生活经营活动中，所需要的对经济收入的一种证明。在住房*款贷**申请中，银行要求收入必须达到月负债的 2 倍。
3．征信报告
中国人民银行征信中心记载的个人信用记录，包含个人基本信息，*款贷**和信用卡账户信用情况，以及社保公积金缴存情况，是银行*款贷**批贷的重要考核依据。
4、连三累六
在征信报告中，连续三月逾期,累计逾期 6 次。借款人未按时归还该月应还款金额称为逾期，一笔应还款超过 61 天，且在 90 天内归还的，即为连续三次逾期，称为连三。在下一还款日（30 天）内归还的，记做一次逾期，总共有 6 次，称为累六。
三、住房*款贷**其他术语
1.首付贷
通过相关机构，以不同科目、名义的*款贷**方式，向购房者提供购房首付阶段的“*款贷**”。
假借信用贷、消费贷、经营贷、过桥贷、房抵贷之名，把 原本应用于正常消费、经营的资金挪作购房款的行为，实质上仍属于“首付贷”。
2.房抵贷
借款人以自然人名下的房地产作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的*款贷**。*款贷**可用于家庭装修、购车、旅游、留学等各类消费资金所需，或者满足借款人商铺装修、流动资金等经营用途资金需求，但规定不能将资金投入房地产或者炒股等渠道。
3.信用贷
以借款人的信誉发放的*款贷**，借款人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保，凭借自己的信誉就能取得*款贷**，并以借款人信用程度作为还款保证的*款贷**。
4.消费贷
商业银行和金融机构以消费者信用为基础，对消费者个人发放的，用于购置耐用消费品或支付其他费用的*款贷**。
5.经营贷
以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房地产抵押等担保方式获得银行*款贷**，*款贷**资金用于其企业或个体户的经营需要。
6.过桥贷
为交易双方“搭桥铺路”而提供的款项，可以理解为银行和其他金融机构向借方提供的一项临时或短期借款。
假借信用贷、消费贷、经营贷、过桥贷、房抵贷之名，把原本应用于正常消费、经营的资金挪作购房款的行为，实质上仍属于“首付贷”。
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