之所以在业内有“小碧桂园”之称，是因为中梁控股在发展过程中几乎处处学习碧桂园。
有传闻称，中梁控股创始人杨剑甚至曾带领管理团队到碧桂园去学习取经。
而靠着对碧桂园深扎三四线城市这一套路的如法炮制，中梁控股这些年一直扮演着房地产行业的“黑马”角色。仅用三年时间，中梁控股就将百亿销售额跨越到千亿规模。
但是，规模增长快就意味着中梁控股的负债逐年高涨。毕竟，房地产企业都是负债驱动型企业，玩得就是“借钱生钱”的生意。
不过，有意思的是，伴随着负债总额的不断攀升，中梁控股的资产负债率和净负债率却出现大幅下滑。
对此，有声音就认为，中梁控股通过“财务技巧”，隐藏了真实的负债水平。
这不，这种猜测终于“实锤”了。
负债总额高企，净负债率却“诡异”下滑
继碧桂园之后，中梁控股成了在三四线城市拿地最为凶猛的房地产企业。
2016年，中梁控股同样看中了棚改带来的机会，主动深扎三四线城市。
拿地，是最基本的操作。
数据显示，2016年-2019年，中梁控股分别拿地63块、119块、221块和139地块，这一拿地速度在业内也是排得上号的。
2020年，中梁控股以711.99亿元的拿地金额，一举拿下了117块土地。要知道，即便是以拿地“快、准、狠”而闻名于世的融创，2020年全年拿地金额也不过695亿元。
当然，拿地的钱，肯定不能都是中粮控股的自有资金。三年撑起千亿规模，靠的就是高负债驱动。
数据显示，2016年-2020年，中梁控股的负债总额分别为456.70亿元、968.57亿元、1613.20亿元、2036.48亿元和2406.51亿元，呈现逐年攀升的态势。
不过，有意思的是，负债总额大幅增长的同时，中梁控股的资产负债率却不断下降，2016年-2019年分别为98.59%、97.63%、95.98 %、90.70%，2020年底更是降至79.9%。
与此同时，中梁控股的净负债率更是出现断崖式下滑。数据显示，2016年中梁控股的净负债利率还高达1790%，而在2017年-2019年，这一数字却陡然下滑，分别为339%、58%、65.57%。到了2020年，中梁控股的净负债率也只不过65.8%。
也正是凭借着“诡异”下滑的净负债率，截至2020年底，中梁控股实现了“三道红线”只踩一条：净负债率低于100%；非受限现金短债比大于1；剔除预收款项后的资产负债率约80%，高于国家要求的70%。
对于这种情况，市场普遍认为，中梁控股的负债情况肯定存在着“猫腻”。
而近期爆出的一个项目案例，让世人终于看清，中梁控股如何隐藏真实负债。
合作项目“类永续债”融资，竟然不显示为负债
要想美化财务报表、隐藏真实负债，方法无非就是做大少数股东权益，而发行优先股、可转债、永续债等都是好办法。
而以下中梁控股的合作项目，或许可以给大家展现出房地产企业到底是如何秀“财务技巧”的。
位于福州市连江县的翡丽云邸住宅项目，其主体开发商为森梁置业。这个森梁置业，是三木集团的全资子公司
针对森梁置业翡丽云邸这个项目，今年5月，光大兴陇信托有限公司发行成立了一款信托项目，规模为3亿元，资金用途为“投向福建三木建设发展有限公司发行的类永续债，用于发行人补充流动资金”，期限为“1+N”年。
而作为森梁置业的母公司，三木集团为该信托项目做担保显然合情合理。但是，中梁控股的子公司——上海中梁企业发展有限公司，也出现在担保人之列，这就有点意思了。
不过，从该住宅项目的全称——“三木中梁·翡丽云邸”就可以看出，中梁控股参与了该项目的开发。
据悉，森梁置业就是由三木集团和中梁控股共同出资，其中三木集团持股51%，中梁控股持股49%。
也就是说，中梁控股参与了合作开发这个项目。
近年来，房地产企业合作开发日渐增多，而通过合营企业进行融资的现象也是愈发普遍。
而这种合作方式，对其中持股比例较低或对项目的实际控制力较弱的企业一方，有很大的好处：既该项目的融资，可以不体现在这家企业的报表中。
此案例中，中梁控股为持股比例较低的一方，那么它完全可以不将这笔融资体现在企业报表之中。
但事实上，中梁控股作为共同担保人，对该融资项目49%的部分负有偿还义务。如果不并表，就不会反映为中梁控股的负债。这样，中梁控股就可以掩盖这笔负债。
当然了，中梁控股完全可以把这个项目并入其报表之中。但是，该项目这笔3亿元的信托融资，是“类永续债”性质。而这个永续债，并不会在报表中负债这个科目下显示。
也就是说，并不并表，该项目融资产生的负债，都不会反映为中梁控股的表内负债。
中梁控股如此“财务技巧”，完全起到“美化财务报表、隐藏真实负债水平”的作用。
写在最后：
虽然中梁控股“财务技巧”了得，但负债就是负债。再隐藏，也是要还的、要付利息的。
像上述项目中的永续债，它虽然不在负债这个科目下显示。但永续债作为有息负债，也是要付利息的。而且，随着时间的推移，永续债的利息率还会调升。也就是说，只要企业不赎回永续债，它的利息只会越来越高。
而利息越高，企业的利润也就越低，这也是企业不愿意看到的。
再加上，中梁控股近期还被爆出，其创始人杨剑通过一系列关联操作，绑定了二十来家私募基金公司，将大部分资金都投向了中梁控股名下项目。
这个规模，有400亿元。
这些私募基金在前些年，确实也跟着中梁控股吃了不少红利。但是到了现阶段，房地产行业已经开始整体下行，中梁控股的许多项目，利润水平也开始越来越薄，这个模式也就越来越走不通了。
近日就有消息传出，中梁控股的几个大区里面，有一小半，在未来很长时间都会停止拿地了。甚至还有消息传出，中梁控股多个大区在下半年可能还要收缩编制。
无论传闻真假，这都或多或少反映了当下中梁控股的焦虑。
近2500亿元的负债高悬，中梁控股前几年的“蒙眼狂奔”，是该收手了。