导读
投资新房和捡漏二手房的争论还未停止，时间的钟，已经悄然拨到了2020。
新冠肺炎的潘多拉魔盒被打开，领涨十年的美股由牛转熊，抱团看戏的欧盟作鸟兽散，产能比钞票值钱，信心比黄金金贵，一个颠覆过往观念、行业、和世界的新时代，正向我们席卷而来。
而身处其中的郑州二手房房东们，也同样感受到了来自市场的摧枯拉朽之势。
一边是近10万套二手房的巨大供应量，一边是疫情之下大幅受挫的成交量，无带看、无交易，二手房市场的天平一边倒的倾向了买方，压力，来到了卖家这边。
于是我们看到，在2-3月的二手房市场中，有直降百万急于回流现金的卖家，也有反复调价试探市场情绪的卖家，一场风暴中酝酿的抄底大战，正悄然展开。
今天的文章里，我们将梳理疫情期间大郑州与各区细分二手房市场的变化，并找出其中挂牌价格波动最明显的二手房源，分析梳理出疫情之下，郑州二手房市场的变化真相。
目录
1、 郑州二手房市场总体情况
2、 郑州各主城区二手房市场情况
2、疫情之中，降价幅度最高的三类二手房
3、疫情之后，二手房市场走向及建议
1
在这场疫情到来之前，郑州二手房市场就已经陷入了长达一年半的下降周期。
因为郑州二手房交易税费高，且挂牌价普遍高于同区域新房，在很长一段时间里，“捡漏二手房不如投资新房”的观念深入郑州人内心，而这个观念最直接导致的，就是郑州二手房价格的颓势。
在2019重点城市二手房房价变化排名中，郑州以12.76%的跌幅位列第三，仅次于青岛和广州——
就在二手房市场渐冷，二手房业主信心越来越薄弱的时候，2020年，疫情一触即发。
从人心惶惶的全城封禁，到严防死守后全城清零，当我们好不容易从黑色2月中走出来时，二手房市场的考验才刚刚开始。
从价格看——
2月，郑州二手房均价为14788元/平方米，环比下跌0.09%，同比下跌5.46%。
2018年下半年至今，郑州二手房价下跌的趋势就没停过，一年时间，二手房和新房的均价价差从1967元/m²缩小到762元/m²，价差趋近，意味着郑州二手房价格的泡沫在不断被挤压。
从供应量看——
去年10月起，郑州二手房供应量每月都维持在17000+套的高位，目前已经有不少小区的库存量达到2017年的2-3倍，市场需求跟不上，挂牌量还在激增，想在这样的市场中成交，挂牌价打个折先。
从去化率看——
1-2月郑州市共成交二手房1047套，1月成交1044套，2月仅成交3套。
疫情对于二手房去化的影响是致命的，不能带看、不能交易，极大的影响了二手房的去化周期，按照1-2月的数据计算，过去60天内郑州二手房每天卖出17套，去化周期长达15年。
最后是市场情绪，最能反应二手房市场情绪的就是卖家的调价行为，愿意调价说明交易欲望强，反之，则说明市场情绪十分冷淡。
来看郑州的数据——
2月，郑州涨降价房源数量均环比下降，降幅分别为47%、64%，主城区二手降价房源量不超过1000套，为近两年来首次，也表明了疫情之下二手房业主心态的崩塌，知道卖不出去，索性不调价或直接下架，选择等待。
量涨、价跌、无成交、市场情绪低落，现在的郑州二手房市场，就是一个明明白白的买方市场，随着新房和二手房价格趋近，留给买家的捡漏机会将会大大增加。
2
有漏可捡，那么机会具体会出现在哪些区域呢？
从供应看——
挂牌量超过1万套的区域是金水、中原、二七、管城和郑东新区，其中，二七区的挂牌量和挂牌增速都进入前三，可以预见，未来一年里这里二手房市场将承受的巨大压力。
从价格看——
2月二手房下跌的区域有5个，跌幅最高的是郑东新区，环比跌幅0.64%，上涨的区域仅有2个，分别是管城和惠济，这两个区域价格倒挂，现阶段仍以新房市场为主。
最后从去化看——
去化周期最长的三个区域分别是金水区、二七区以及管城区，这三个区域的二手房去化速度慢，也将对区域内一手改善房的去化造成一定影响。
通过分析，我们应重点关注以下几个区域：
二手房存量高、去化周期长的：金水区、二七区、管城区。
二手房供应高，意味着这些区域的改善人群多，他们需要卖掉主城的老房子来置换新房，这次疫情更加放大了这部分置换需求，卖房者急于出手，购房者就有议价的机会。
金水区是教育、交通、商业集中的中心区，管城区靠近东区就业中心，这两个区域的二手房是有价值支撑的，对于购房者来说，金水区可以关注学校、商业中心附近的二手房，管城区关注近地铁、价格低于15000的二手房。
二七区人口基数大、二手房挂牌量也高，但是这个区域离就业中心远，城市界面差，且片区内有大量的安置房，导致二手房价格一直上不去，这个区域只建议地缘客户关注。
二手房价格低于新房价格的：东区，中原区。
过去郑州二手房价格长期倒挂，但随着新房补涨二手房降价，会有一些房价和新房齐平的二手房出现。
东区的价值不用赘述，这个区域的问题是除了北龙湖无新房可卖，二手房溢价过高，但随着北龙湖崛起和老豪宅房龄渐长，已经有部分二手房价格开始回落，对于购房者来说多咨询、多跑盘、多加中介，等待有价差的笋盘出现。
中原区的二手房适合西区地缘客户，在附近工作、生活的可以考虑，但即便是自住也尽量不要贪便宜去买价格很低的老破旧。
至于管南、惠济、高新等区域，二手房暂时没有形成较大优势，这些区域买房还是重点关注新房。
3
谈完二手房市场的基本面，我们回到一线市场中。
二手房流动性被钳制，买卖双方都在观望，这个时候肯降价的卖家，有两类。
第一类，是只降不卖，放出价格试探市场反应的。
这类业主并不是真心想以这个价格卖出，和他们兑现时可能会遇到临时加价、*绑捆**车位、或提出苛刻付款方式的要求，这种时候购房者一定不要着急，可以多对比同小区、同区域其它小区的房价，再做定夺。
第二类，是真的想出手，真的在降价。
据诸葛找房网站上的二手房界面显示，截止3月15日，24小时降价榜单上有411套二手房降价抛售，其中降价幅度在10万以上的有132套——
▼滑动查看降价榜单
这之中，有降价幅度10万的房源，也有降价幅度达50-100万的房源，那么问题来了，疫情期间，究竟什么样的二手房降价幅度较高，它们都具有哪些特性呢？
针对这个问题，我们对411套将降价房源的信息进行分析归纳，总结出以下三类降价幅度高的房源：
第一、房龄时间过长
举个例子，花园路26号院。
该房源所在小区均价为1.4万，2月14日上架时报价为120万元，仅仅不到一个月的时间就下调至100万，单价降至10885元/m²，降价幅度达到20万元。
小区位于花园路丰产路，地铁口，国贸旁，位置寸土寸金，配套一应俱全，唯一的问题，就是房龄时间太长了。
现在郑州的二手房20年以内的可以*款贷**，2000年以前的要看房龄，房龄久的就不能*款贷**了，而这套房子是82年竣工的，就属于不能*款贷**的那一类，想买只能全款付，能一把拿出100万的买家想必也不会买在这里，因此业主只能不断下调价格，碰运气。
在筛选疫情期间的降价房源时，我发现降价数量最多的，就是上面这一类老破旧——
在411套降价房源中，其中56%房龄超过10年以上，它们虽然占据了主城三环的黄金宝地，但是由于房龄老、居住体验差、付款要求苛刻，很难出手，所以降价的频率也就远高于次新房。
第二、房屋面积过大
一个代表：锦绣华庭。
锦绣华庭位于中原区，离碧沙岗公园和1号线地铁都不远，2004年竣工，可以正常*款贷**，但和11500元/m²的小区均价相比，我所看到的这套房源，单价仅仅只有9756元/m²。
从房屋报价来看，该房源去年最高的时候飙到了230万，但疫情期间，又重新调整回了200万元，降幅30万。
降价的原因，在于它的面积——4室2厅，205平。
看上了房屋单价的刚需，负担不起房子的总价，看上了房屋面积的改善，但不知名的开发商、附近嘈杂的环境、不规范的物业又和改善需求相去甚远——
且同样的价格完全可以在惠济买到洋房，在管南买到品质更高的四房。
在411套降价房源中，四室及以上的大面积所占比例，要远大于两室及以下的小户型——
这个结果也告诉我们，买房时，小户型的容错率是要远高于大户型的，但如果你对大面积有刚性需求，那么在选择产品的时候一定要注意，四居室最好控制在 130-150 平米左右，且开发商、物业、周边环境都要考虑到，这也是日后二手房好出手的前提条件。
第三、房子总价过高
终于，降价100万的王炸来了：橄榄城五号院，一套叠拼别墅。
这次疫情中，想必不少人都对别墅产生了幻想，全城封禁的时候，有这么一块自留地，一家人生活在鸟语花香之下，在小花园里放松，在健身房跑步，这几乎是我们有关生活的终极梦想。
但也就在疫情期间，这套来自二七区的叠拼别墅，直降100万。
中联创橄榄城五号院位于南三环以南，京广快速以东，紧邻黄河科技学院，距2号线站马屯站约1.4公里，相比四环外的远郊别墅来说，这个小区更靠近主城、周边配套也更成熟。
该房源自去年12月6号上架，报价850万元，疫情期间下调至750万元，降价幅度为100万。
降价的原因，主要来自于主城别墅的几个投资隐雷：
1、混搭。因为国家目前已经不再审批单独的别墅用地，因此开发商想要做别墅类产品，就只能在同一个小区里，一边盖别墅，一边盖高层，橄榄城五号院也是如此——
这种小区的居住人群差别太大，导致居住质量严重下滑，别墅住不出来别墅的感觉。
2、持有成本高。如果你的别墅不常住，那它就会变成一个累赘，就拿上面这套别墅来说，物业费是3元/m²/月，一年就是1万多块的物业费，再加上花草的修缮费，房屋的维修费，一年下来就算不住也要贴进去小两万块。
3、流通成本高。别墅总价高，税费也高，买卖的时候流通成本要远大于普通住宅，且别墅的受众人群太少，一套别墅挂牌一年带看不超过3次的比比皆是，相比普通住宅，也要付出更多的时间成本。
所以梦想归梦想，现实归现实，像别墅这类物业因为总价过高，平时就很难卖的动，疫情之下更是降价难为。
以上，就是411套降价房源中降价幅度最高的几类。
如果你是购房者，那么老破旧、房屋面积过大、以及别墅等流通成本高的物业是在买房时要避免的，如果你是业主，那么现在最好尽快下调价格，这类房子未来的出手难度只会越来越大。
4
疫情过后，郑州的二手房还会不会继续降价呢？
答案是会，但不会大幅降价。
回顾全球过往十年的重大疫情，2009的美国H1N1虽然造成了超过1万人死亡，但并未对美国经济产生致命影响，相反美股因为之后的经济复苏和经济结构调整实现了十年的大牛，2016巴西的寨卡病毒虽然来势汹汹，但奥运会的如期举行，最终使得巴西经济迎来强劲增长。
从长远来看，疫情对于一个国家和地区的影响是暂时的，而一个市场的长期表现取决于内在的发展逻辑，回到楼市，这个内在逻辑就是：人。
有人口的增量，才会有购买力的增量，才会有对楼市的托底。
2019年，郑州的人口增长达到46万，相较于2018年27万人口净增足足高出了41%，所以我们可以保持谨慎，但无需恐慌，长期来看，郑州的新房、二手房都不会在这次疫情过后出现大面积价格踩踏的现象。
过去，郑州二手房最大的BUG是倒挂，但随着新房、二手房之间的价差不断缩小，部分区域的二手房优势将渐渐凸显。
对于购房者来说，未来半年，将会逐渐释放积压了几个月的需求，留给各位的窗口期时间会比较短暂，因此从现在起要多加中介微信，多看、多问、多沟通，在窗口期到来之前，给自己争取到足够的议价时间。