【易律师成功案例四十】斗智斗勇六年终获成功
【案件背景】北方某地，经济发达，制度在当年都是先行先试的样板，一直当了很多年的经济领头羊。当然在房屋征收*迁拆**领域，也首创了很多第一，给了我们的委托人很多的便利条件，委托人也是经济的先锋，多次创办了企业，本次的独栋商业地产便是在20多年前大胆尝试的结果。当年，供销社仍然是很多地方国营经济的代表，由于政策的倾斜，获得了很多免费的土地资源，但是确实存在经营落后，跟不上节奏的情形，同时由于资金链短缺，属于“捧着金饭碗要饭”的情形。我们的委托人脑袋灵活，主动找到了商机，签订了《合作协议》，不到两年时间，一座5层的商业地产物业就拔地而起，一层配备了停车场，电梯直通五楼，商业物业租赁良好的现金流也让我们的委托人迅速得到了回报。当然了，先行先试，也就意味着政策变动的风险，这样的情形，可能只有常年做生意的朋友才能有更加深刻的体会。商业物业，首先要办理的的房本，也就是现在的《不动产登记证》，而办理商业地产的风险，在哪里的呢？首先需要注意的就是限高。很多商业地产，都有这个问题，至于限高的原因，属于规划范围的内容，在此不多赘述。另外一个，就在于这个五层的楼房已经建造完成了，并且已经投入使用了。当年先行先试的一个特点，就在于某些执法力度可以宽松，在确保经济收益的前提下，可以先维持原状，更加看重经济效果。就像最近几年，疫情期间的地摊经济一样，确实经历过几次的执法宽严轮换的变化。后来在经过多轮协商之后，对于超出的面积部分，暂时接受了行政处罚，事情可以告一段落。剩下的合法面积，已经办理完成了《不动产权证》。事情在10多年的时间里面算是顺利并且无波无澜。但是，法律问题或者叫做法律争议，往往是伴随着经济问题的，甚至是经济问题的产物。2016年该区政府发布了《房屋征收决定》，后面迎来我们的并不是协商补偿和签署《协议》，而是一轮新的严格执法且持续的行动。委托人面临着两个选择，要不大部分的商业地产，以接近白菜价的价格签署《协议》，而有证记载的面积则可以按照市场商业地产价格的接近5折的价格予以补偿。要不就会被执法单位执法，拆除不动产证登记之外的面积，这样的做法，无异于是城下之盟。两种选择，都不是好的选择。
【易律师的讲解】其实本案，易腾飞律师刚刚接手的时候，也是很为难的，也很棘手。首先，争议之激烈程度，该市的*迁拆**工作多次引发了群体事件，在媒体上广泛传播。而本案中，委托人及家属，在易律师接手以后，几天之后，就在楼顶对抗“执法”，被派出所带走了。这已经不是简单的经济问题，极有可能演化成治安事件，甚至是刑事案件。一旦委托人失去了自由，易律师连案情细节都没有来得及心中有数，这样的局面无异于是“临阵缺帅”。律师立刻马上向法院提起诉讼，派出所介入*迁拆**争议是早就被明令禁止的。后来，公安改口了，我们仅仅是“询问”，不是强制措施。那也不行，我们一定要说道说道。民警只有到现场的权力，但是本案中，没有执法的前提。但是，这样的做法也让我们的影响极大，部分楼层也在当时被带离“询问”的过程中被拆除。本案也第一次陷入到了困难之中。后来，也证明了这一点，我们反复追究房屋被拆的这件事情，但是执法单位反复强调，我们的房屋未登记，这一点也成为我们的“硬伤”。话说到这里，也可以顺便提醒诸位投资人、经营者，还有有类似遭遇的朋友，不动产在法律上属于不能分割物，况且涉案房产已经纳入到了*迁拆**范围，拆除部分保留部分，有违基本常识。且该做法有违诚实信用的基本法治精神，特别是在整个社会起到道德模范的政府部门。但是，委托人和易律师密切配合，从来都不会轻言放弃。对于征收部门，有令不行的做法进行多次追究，明明在2016年已经将房屋纳入到了征收范围，为什么不按照法律规定的流程来进行办理，而动用执法机关来越权执法？但是案情仍然没有结束，在后期，残存的部分房屋还是被住建部门认定为“危险房屋”，为此我们也进行了多轮较量。按照易腾飞律师的建议，该市的“危险房屋”规定，首先我们作为使用权利人，完全有权自行修复，排除隐患。最不济我们自行出资把房屋修缮以后，还可以继续用很多年。很显然，这样的说法戳中了对方的软肋和“七寸”，对方无法忍受我们一直保留房屋。*迁拆**的目的，无一例外的，都是要清空原来的地方，形成净地。所以我们承认是“危房”，也就意味着我们可以完全阻挠对方的目的尽快实现。此轮较量，我们双方旗鼓相当，有来有往。但是，限于对方一直在现场呆着，这样超级条件，在后来的某一天，房屋剩下的一部分还是被强拆了，对于这样的结果。易律师建议，务必要把全部的涉案者，参与者，还有协助者，都进行追究，包括但是不限于，盖章单位、辖区的基层单位，还有行为人，因为房屋已经全部灭失了，我们已经到了需要绝地反击的时候了。在经历了多次开庭，一审、二审，发回重审，我们最终回到谈判桌前。经历了十几轮的谈判才最终解决，历时六年有余。
