最近，相信你们都刷到了这样的朋友圈：
之前最低八九千的公寓，现在才6000多？ 一环旁边最高位1万1，现在才7500？
就算是市场不好，你这个价格，有点“犯规”的啊？
购房者看到后表示，真有种馅饼砸脸上的赶脚，那么真相是？
01
先来到光华里·悦公馆。不得不说，离一环确实很近，就是电厂街和光华路有点不宽敞。但在核心区域中，不能要求很多。
在光华里住宅东部有两栋商业，北侧东西朝向的，便是在售的主角：悦公馆。因为楼体的关系，导致大部分房源是东西朝向，朝南的房源，每层只有三间。
之所以这么设计，小吴觉得是为了最大限度的利用容积率。
但这也决定了采光方面的妥协，这时候好像有个声音提醒我：都7500了，要啥自行车？！
嗯，也对。
有两个样板间，一个30多平，就一间屋子。进去之后还是能觉得开间比较大，进深一般。层高3.6米，你可以往上多做文章，比如弄张床提高下利用率。
还有一个是60多平，一室一厅很开阔，更有居住感。这次房源，还有两室一厅的，更有住宅范儿。
但有两点需要注意，这不是实景样板间，所以是不是交房之后也这么敞亮，打个问号。另外，项目目前承诺的商水民电，长期居住要考虑生活成本。最重要的是，5梯21户。买高层的，要考虑上下楼的问题。
最后说价格。
毕竟如果价格优惠，再有问题也是“真香”。
但37平的户型，怎么单价在8560？而且，因为这批特价房是抵给工程的抵账房，年底为了给农民工兄弟发工资，所以还要再交3万元的更名费。
把3万算进房款里，每平也得加上750，算下来9310元/平。
我记得朋友圈里说7500元的，对，后面还有个“起”字。
总结下：虽然没有那么便宜，但确实比往期降了一些，不能说完全没诚意。小面积如37平，首付19万，*款贷**16万，月供1900，也确实不贵。但你要考虑好，自己的需求点是什么，因为现在市场下，不贵的房子真的太多了。
接下来就是北二环某楼盘。
02
不是周末，北二环项目售楼处跟悦公馆一样，人不少。大概都是冲着低价来的。
去年小吴也来过于此，当时刚刚面世，精装loft大概在1万3左右，毛坯在8000多。这次的特价房，是最北侧2号楼。没办法，好的卖完了。
售楼员告诉我，这批也是工程抵账房，嗯，但是我们只收2万的更名费。好良心！
其实上周已经卖了一批，据说场面火爆，而且还是2层4层的房源。价格真的在6000多。
但现在价格涨了，目前可能在7000左右。阳面比阴面贵几百，每层又差100。
售楼员还贴心提醒，这个楼间距，低楼层阳面也采不到光，不如选择阴面的。嗯，我竟然觉得有道理。
没有样板间，从户型图上可以看出来，属于小开间长进深，这点跟悦公馆有很大不同。
现场算了一个阴面340平，按照7000的价格，首付15万+2万更名费=17万，*款贷**15万，月供1800。
本以为就这样结束了，想不到，还有门道。
原来，这些房源不但是工程抵账房，同时还是“托管房”。
这些房子2020年交房后，要跟一家叫“7度青年”的公寓品牌签约，未来要托管给他租出去。
你可以选择交3.5万的装修费（含软装硬装），届时每个月可获1300元的租金。如果不交3.5万，每个月给你700。
当然你也可以自己住，但每个月要给7度青年交200元，同时可以享受7度青年的设备维修等服务。
对于纯投资的朋友来说，有人能托管，也许是一件好事，但无论交不交3.5万的装修费，收益只能说一般。没办法，这是庄里的租金太低决定的。
如果自己住，你要考虑好，这种公寓品牌你是不是喜欢，喜欢不喜欢这种氛围。这个就仁者见仁了。
03
从售楼处出来，赶紧拨通了悦公馆的电话，确认是不是也是这种“托管房”。对方回答，还没确定。
综合两个项目对比下。
1、地段悦公馆完胜。
2、北二环项目均价更便宜，但首付差不多。
3、交房时间悦公馆明年年底交房，略胜一筹。
4、户型各有千秋，采光悦公馆东楼头好一些。
5、托管这块，北二环项目清楚明白，悦公馆有变数。
6、品牌，北二环项目还是有光环加持。
购买建议，适合手头特别紧张，和特别宽裕的人群。看似矛盾，其实精髓是...你琢磨下就懂。
文章快写完了，朋友圈又刷到一个项目：
11月8号的双十一特价8800元起，现在6800元起。
流通性差的公寓产品，在市场降温时，显得异常明显。
未来，还会有更多的公寓产品“刷爆”我们的朋友圈么？
毕竟，年关难过啊。