京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 ,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问: 您好，今年年底可以办下来工作居住证，这几天刚开始了解房子，在考虑是否应该一拿到证就赶紧买房。目前纠结的点：1、目前天津有一个闲置房子，280w，有商贷未清，在北京再买的话得算二套了。再*款贷**的话用公积金*款贷**，能够到总价360w的水平。这个预算是否够上车？还是说最好再攒几年钱？
2、工作在互联网，工作地点和就业行情不稳定，所以买房可能自住也可能出租，希望租金可以尽量高一些并且好出租，将来工作变动也能用租金还贷。在网上找便宜的南向一居，朝青的国美第一城、常营的柏林爱乐，还有没有类似的板块可以看看呀？
A:回答; 您好，感谢信任！1、北京的刚需盘如果没有遇到牛市的情况下，不错的位置行情一般都很健康，如果全市成交量比较火的情况下(月成交量超1.5万套)，综合资源不错的刚需盘会有一个微涨的现象，像你看的常营属于次级板块，综合资源属于强二线，朝青属于一线资源，国美和柏林爱乐都属于位置不错的刚需盘，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个楼盘的详细行情;如果拿到房票建议尽早建仓，你看这些不错的位置即便是遇到冷静期保值性也都很好，只要不受针对性的调控，下跌的现象比较少，北京的调控一直都是最严谨的，应该说是全国调控最科学的一个城市，从目前的市场看全国所有的利好最后收益的是北京，换个角度考虑从长计议即便是没有利好买了也没有坏处。
2、关于天津的房子，如果一线城市还没有优质盘，我建议是如果外地的房子不是刚需，尽可能把资源集中起来配到资源更好的城市，长远看一线城市的天花板永远高于二线以外的城市，像北京这样的城市更是如此，一般在一线城市没有房票，或者预算范围内选不到特别合适的盘，或者已经完成一线城市的布局，这种情况才考虑退到二线城市建仓，资产不是特别厚的情况下尽量集中起来拿综合资源更优的板块，同一个区域房子分化也很严重，综合资源比较好的房子涨幅什么时候都很好，前期仓位多少不重要，每个区域的房价都是有天花板的，涨一轮就少一轮，或者说涨一轮再次进场的成本就会增加，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问: 老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的老破小， 小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平，我挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放着，最近有人给到360万，如果卖了之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-400万左右的房子。 关于买房换房有以下问题想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之后资金到手大概要4月份了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六月份再卖？
关于买房1，现在的房子位置不错，去望京上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒仙桥，安慧里这些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但主要还是考虑投资回报来决定;期待老师的答复，非常感谢
A:回答: 您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好
但我不建议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品质稍微高一点的盘涨幅也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就更差了，安慧里稍微好一些，置换上有2个方向，第一是你可以淘一淘团结湖的老公房社区，包括安慧里，这个位置的价格比较低，能淘一个正规两居可以自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居你都能够得着;
还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右的预算一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配套资源是最好的,基础设施很完善,区域面积足够大,未来可上升的空间同样也很大,并且未来向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,但至少有想象空间,现在常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现的前提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都不错,现在的价格又处于低位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行情很好，并且未来可上升空间很大。你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情
关于置换节点：我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是每一轮行情热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖
我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同，但前提是你要买的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的付款周期，你也要向你的卖家要4个月的付款周期，所有条件都一样，同步进行，这样不用担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定金的时候最好付你收定金的50%60%，最高不超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！
Q:提问: 京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答: 您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问: 京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑*款贷**的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，*款贷**270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答: 您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问: 星主您好，慕名而来。目前首付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打算今年上车。我和老婆分别在大钟寺和新中关上班，暂时不考虑学区，想找个兼顾通勤（单程1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手房，还有二拨子、朱辛庄新房。二手房受*款贷**额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河只能看看老破小，以后可能没人接盘；而回龙观标杆次新两居也基本奔700去了，担心买了之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄可以上车户型不错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较大。目前在犹豫：1.买二拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优的新房;因此来咨询下您的建议。望回复，感谢
A:回答: 您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步可以看回龙观的国风美唐一期金域华府二期，参阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资;
一个板块是有生命周期的，决定房价能走多远从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给你说，落后的区域想在短期之内快速提升价值，需要把有钱人吸引过来，换句话说需要把有消费能力的人吸引过来，这些人聚拢之后对周围的商业是有帮助的，慢慢这个片区的成熟度，配套资源就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就变的值钱了，从海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议,
这些板块有现成的优质资源，生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超过原有的老牌区域很难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价值，就是老牌区域已经衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种好的资源都会往新区挤，新区的价值会很快提升，像这种区域最稳健的选择是不要标新，兑现周期太长了，并且后期你也不好变现，祝顺利！
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