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踩盘笔记｜它曾是“边角料”，如今单价接近开盘的3倍

被称作“宇宙中心”的龙华，处于深圳的几何中心，且拥有连接全国各地的高铁枢纽中心——深圳北站。深圳北站核心区以金融和综合商业为主。以4号线为主轴，紧邻深圳北站的红山片区，既可以享受深圳北站核心区的配套设施，同时兼具居住、教育的功能，正跃升成为龙华中央生活区。

在红山片区的众多小区中，我们发现有一个小区相比周边的均价较低，那就是华业玫瑰四季馨园一期。根据链家网2018年5月22日的数据显示，华业玫瑰四季馨园一期的均价为6.5万元/平方米，周边的中航天逸与莱蒙水榭春天一期的均价约为7.1万元/平方米。

在链家网上同时也可以看到，小区最小的户型是45平方米左右的一房一厅，成交量较多的是67-88平方米的2-3房户型。户型偏小，均价略低，从这两方面看来，这个小区比较适合刚需用户。

为了进一步了解这个刚需型小区，本期踩盘小分队专门前往红山片区，实地探访了华业玫瑰四季馨园一期小区。

从4号线红山地铁站A出口出来，我们的右手边便是红山6979项目位置，该项目预计2019年底整体开业（点击查看：红山6979规划）。根据规划得知，红山6979定位为LifeStyle文化街区，是招商局与华侨城两大央企的合作项目，也被称作是升级版的“欢乐海岸”，相信开业后红山片区居民的文化生活又会丰富不少，想想就有点小激动呢。

距离红山站A口约860米，就来到了华业玫瑰四季馨园一期。“小区处于人民路与新区大道的交汇处，开车上新区大道或从人民路转福龙路去达福田南山都很便捷。距离小区最近的地铁站是红山站，7站到达市民中心，10站抵达福田口岸，过口岸去达香港也很方便。”经纪人向我们介绍位置时说道。另外，目前在建的地铁6号线（光明线）部分线路会经过龙华街道，并且设有红山站，开通之后将会缓解一部分通勤压力。（点击查看：地铁6号线建设规划）

“华业玫瑰四季馨园一期在2015年开盘时，均价每平方米才两万多，现在估计要六万多了吧。”在与经纪人聊天时，他这一句话引起踩盘小分队的热烈讨论。“这也太便宜了吧！”“对啊！2015年的时候我怎么没想到来买这的房子呢！”

通过国土局公布的价格显示，华业玫瑰四季馨园一期的备案价格为25724元/平方米，如今链家网上显示的价格为65153元/平方米，将近翻了3倍呢！那么问题来了，为什么开盘时会这么便宜呢？

经纪人向我们展示了小区的户型分布图，“据说这个小区的开发商当时在拿地时拿得比较早，当时价格比较便宜，而且拿了一个正方形地块中的两角，分别为两个大小三角形，构成了如今的华业玫瑰四季一期。”

乍一看，是比较“奇葩”，华业玫瑰四季馨园一期像是一块布料裁剪整齐后，剩余的边角部分。更加值得注意的是，华业玫瑰四季馨园二期是剩下的另外两块三角形状的“边角料”，如此一来，华业玫瑰四季馨园像是两块三明治一样，夹着中间的方形地块。

总之，一是开发商拿地早，成本低，二是拿的位置比较“奇葩”，所以可能有些担心不好卖所以定价低。不论如何，也许华业玫瑰四季一期曾经是“边角料”，均价低，但现在均价已经达到了6.5万元，我们不禁觉得挺“励志”的呢！

在经纪人的带领下，我们参观了小区的主力户型，包括45平方米的1房、67-88平方米的2-3房以及132平方米的5房。“户型基本上都比较方正，实用面积比较大，很多业主都比较喜欢这个小区的户型，尤其适合刚需人群。”

45平方米1室1厅

71平方米2室1厅

在小区转悠时，我们发现小区花园不大，但是比较干净整洁。

小区自带幼儿园，距离小区1000米左右有龙华新区实验学校。

目前龙华区内体量较大的九方购物中心距离小区300米左右，年轻人最爱的喜茶、MUJI、优衣库等品牌在这里都可以找到。距离小区约900米处是一条较成熟的商业街，除了有华润万家、迪卡侬、沃尔玛等大型超市，还有星巴克、肯德基、钱大妈、宠物医院等各式各样的商铺，生活氛围浓厚，轻松可以做到带娃逛街两不误。

经纪人提到，“不少业主选择这个小区也是看中红山片区的未来发展，除了红山6979、规划中的图书馆、美术馆等商业文化资源也值得关注。”（点击查看：深圳市图书馆、美术馆新馆等规划）其中“龙华两馆” ，即深圳市图书馆、美术馆新馆，是深圳市2015年计划新建的重大文化设施。