豪宅洞察 | 亿级豪宅崛起，5月北京豪宅市场报告
概述
在政府调控效力下，北京房地产市场已步入“稳定”通道。5月份北京楼市二手成交数据显示，全市成交13764套，环比下降4.67%，“量降价稳”；豪宅成交277套，“量价齐稳”。
在高首付比例的约束下，刚需改善释放节奏变缓，导致整体市场成交量下滑；而豪宅市场虽然同样为改善需求，但普遍不受*款贷**政策影响，因此在稳定市场下，需求释放同样稳定。
政策环境
2019年1-5月份，全国房地产调控205次，其中，5月份全国房地产调控41次。2019年调控主要围绕“一城一策“因城施政”，维持房地产市场稳定而行。
土地供应
土地供应趋势
5月，北京有4宗土地成交，其中1宗为孙河不限价不限“7090”地块，是2017年调控后首宗城区不限价住宅用地。这意味着在土地供应端，供应结构逐渐优化，单一限竞房结构将改变。
限竞房由于利润空间相对较小，所以通常在楼盘附加价值建设上会打折扣，不限价地供应意味着未来建设高品质豪宅可能性将增强，对于豪宅市场消费者未来置换是利好。
新房供应
全市新房供应趋势
5月份，北京共有4个豪宅楼盘取得预售证，共有239套房源供应，入市总额在76.56亿。本月有两个新盘拿到预售证，且非限竞房，其中，北京庄园及中国府入市单价超过11万元/㎡。北京庄园套均总价7139万元，相对比过往预售证限价红线，当前在批售预售价格上综合楼盘位置、楼盘品质，按照市场合理定价，更加市场化。
新房成交
全市新房成交趋势
全市新房成交趋势
5月份，北京全市新房（只含住宅）共成交3265套，环比上涨11.97%，同比上涨7.61%。单价为56108元/㎡，环比上涨10.75%。
豪宅新房成交趋势
豪宅新房成交趋势
5月份，北京豪宅新房共成交206套，环比上涨32.05%，同比上涨281.48%。成交单价83468元/㎡，环比上涨16.05%。
5月份，北京全市及豪宅市场“量价齐涨”，主要在于2017年调控后“限大标的网签”导致放开后集中签约，价格上涨主要受到签约大标的楼盘占比相关。根据丽兹行豪宅研究院统计实际新房成交情况来看，5月份整体豪宅成交环比基本持平，而2000万以上成交占比提升45%左右，大标的成交量增长带来单价大幅上涨，实际单看各盘情况，部分楼盘出现降价。
豪宅新房成交结构
来源：丽兹行豪宅研究院
5月份从各价位段成交量来看，1500-2000万及2000-2500万依然为主流产品，占比56%，亿级产品占比提升到了9%。5月份成交占比相比1-5月份综合数据来看，亿级以上成交占比提升5个百分点，主要为恒大丽宫成交。
根据丽兹行监测时时数据显示，5月份大标的成交占比明显上涨，相比4月份上涨45个百分点。主要在于部分房企冲刺年中业绩节点，降价促成交，例如北京壹号庄园、霄云路8号及国锐金嵿均有不同程度的降价。
相对于大标的产品的降价，1500万左右产品并未有降价的原因在于本身1500万左右产品目前市场上主力为限竞房，本身价格偏低，没有太大可降价空间，所以5月份1500万左右产品为市场“顺销”，而部分大标的产品降价促成交，对于消费者当前时机非常有利。
二手房成交
全市二手房成交趋势
5月份北京全市二手住宅共成交13764套，环比下降4.67%，同比下降23.94%。成交单价为6.24万元/㎡，环比持平，同比上涨1.13%。
豪宅二手房成交趋势
5月份二手豪宅成交277套，环比上涨3.36%，同比下降10.36%。成交单价8.91万元/㎡，环比持平，同比下降3.97%。
全市“量降价稳”，豪宅“量价齐稳”，在高首付比例约束下，刚需改善释放节奏变缓，导致整体市场成交量下滑；豪宅市场虽然同样为改善需求，但普遍不会面临资金压力，在稳定市场下，需求释放节奏同样稳定。
二手房成交结构
二手豪宅成交面积结构
二手房成交面积结构
5月份280㎡以上成交占比在19%，整体1-5月280㎡以上成交占比在22.68%，相比去年同期下降2个百分点。
二手豪宅成交总价结构
二手豪宅成交总价结构
5月份4000万以上成交占比在2.89%，共8套，香山清琴山庄、碧海方舟各成交1套亿级户型。1-5月4000万以上成交占比在8.58%，相比去年全年上涨一倍，整个2019年大标的成交占比提升。
5月排行榜
新房豪宅成交排行榜
豪宅二手房排行榜
