有网友让我说一说天房发展的财报情况，我好久没有说房地产公司了，不是因为他们表现有多好，恰恰相反是太糟糕了。事实上这种极差表现的公司，确实没办法夸他们几句，就算再想，也还是说不出口。
于是，说出来的东西无非就是被买了那些公司股票的网友骂，再加上现在的这方面的东东容易引起争议，能不能发出来都是个事。当然更多的是，我平时批评的时候就不太客气，有些关心房地产市场的网友会认为我在传播焦虑。
既然是网友要求说的，同时，上市公司的财报本来就是公开拿来大家看的，说说也无妨。废话少说，直接开始吧。
天房发展九成以上的业务是房地产开发，还有4%左右的业务是物业管理，出租和建材各有1%左右，他们还是比较标准的房地产公司。
作为天津市的国企，八成的业务就在天津本土，另外还有苏州有不到两成的业务，并没有把业务向全国到处扩张，有前些年房地产行业大发展时期，稳住了疯狂扩张的冲动，这还是值得表扬的。
很不幸的是，值得表现的地方并不多，因为从气泡图来看，2021年虽然没有像2020一样，以中等偏下的气泡占据图中左下角的最差位置，但比2020年好不到哪里去。两年在图在左则显得比较“凉快”，当然都是因为这两年亏损比较严重的原因了。
营收在2019年达到峰值，2020年跌得不到三成，2021年恢复至峰值时的小一半水平。市场就是这个市场，效果也就这个效果了。
净利润方面没有什么可说的，表现只能说一直都差，营收峰值时也没赚到钱，行业下行，营收下跌时，却无法避巨亏。我以前的领导说，“怕冷不经热，吃得做不得”，大概就是这个意思吧。
由于2020年营收下跌得比较猛，2021年各项业务都有较快的增长，当然主要还是房地产开发业务增长得最快，不管怎么样，还能把房子卖掉，这就比很多原一线开发商强了。
苏州市场的销售增长较快，而大本营天津的增长显得要低上不少。我们后面要说到，在苏州增长更快的原因，应该是采取类似“大甩卖”的销售策略在出货。
2022年一季度的表现，最近的五个一季度中，除了营收比2021年一季度好一些，但也仅仅是好一些。净利润就再也找不到差的了，直接就是最近五年一季度中表现最差的那一个。
为什么我要说他们的表现一直都不好呢？原因就是毛利率其实一直都在20%左右，哪怕是巨亏的2021年也还有19.2%，但好的年份的净资产收益率也才5.1%。知道的晓得他们家是在搞房地产，不知道的当成是在搞园区开发这类低回报的基础设施业务呢。
前面就说过，行业爆发的时候，表现平平的企业，行业下行时，往往会表现更差，天房发展当然不能例外了。他们在毛利率差不多的情况下，2021年巨亏的原因主要是提取了18亿元的资产减值准备，2020年的情况类似。那么行业景气和不景气都表现得不温不火的企业有没有？有还是有，但比较少，可以肯定说，那才是真正的高手。
有朋友就问我，只是房子不太好卖了，但房价并没有怎么降，为何房企要提取那么多的减值准备？原因其实并不复杂，看看这些房企有多少*款贷**，然后有多少财务费用，一看就不匹配，除非你真相信他们能借到利息比存款利率还低的*款贷**。
原因就是大量的借款利息被资本化，也就是计入存货成本当中去了，那么房子不好卖，拖的时间一长，仅仅是利息就会让其成本高得离谱。比如天房发展2021年12月末存货中包含利息资本化金额为44亿元，这不计提减值准备能行吗？
2021年，天房集团房地产开发的毛利率有所回升，物业管理小幅下降，出租业务出现了亏损。还有人说卖房不行了，让开发商修房来出租，从天房发展的情况来看，开发商们可能对出租业务更没有兴趣。
前在我们说天房发展在苏州市场是在大甩卖，证据就在这里，因为在此市场的毛利率已经降为-9.7%，不仅是甩卖，更是含泪大甩卖。
从2022年一季度看，毛利率奇迹般地回升至22%，是不是预示着后续的行情会全面好起来了呢？我个人的看法是不太可能，因为其亏损扩大不是明摆着的吗？
本来想一次性说完的，看来不得不分两期来说了，按四川散打的方式来说财报，确实是废话太多了，占用了太多的篇幅。明天再把其资产负债方面的情况说一说，2021年末94.4%的资产负债率，2022年一季度末再升至95.5%，为何那个说联想的不Ｖ不来说说呢？
声明：以上为个人分析，不构成对任何人的投资建议！
#天房发展#