最新的OneRoof-Valocity房屋价值指数数据显示，当下的新西兰房地产市场明显偏向买家。房源数量的激增降低了全国范围内的房价增长速度。大多数地区的房产价值在2024年3月底的三个月内几乎没有增长，在Bay of Plenty 和 Gisborne甚至出现了房价下降。
新西兰全国平均房地产价值增长速度在第一季度放缓至0.5%（5000新西兰元）。尽管奥克兰在三月份发生了一些高额的房产交易，包括全国最高拍卖价格，但新西兰房价反弹似乎正在失去动力。奥克兰的平均房产价值仅上涨了0.1%（1000纽币），达到了133万纽币。
当然，数据也表明市场整体在回暖，新西兰全国60%的街区房产价值同比增长。
图：奥克兰最贵街区的平均房价和年度价格变化
截至2024年3月底，最强劲的房价增长出现在坎特伯雷地区，包括梅里维尔和芬德尔顿，以及西海岸的低价位郊区。南岛戈尔的马陶拉出现了最大的房价增长，平均房产价值上涨了19.5%（5万纽币）至30.6万纽币。年度变动最大的是梅里维尔，平均房产价值上涨了25.2万纽币至159.4万纽币，这主要是因为2023年下半年的销售活动强劲。
根据OneRoof的数据，去年有20套房产或更多成交的481个新西兰郊区的房产价值同比上涨。这些数据与2023年4月OneRoof的房价数据形成鲜明对比，当时只有114个郊区的房价同比上涨（20套或更多成交的郊区中占13%）。
基督城和皇后镇是表现最好的主要城市，两地的所有街区的房价均同比上涨。丹尼丁和惠灵顿紧随其后，两地只有少数街区的房价出现同比下滑。
奥克兰、汉密尔顿和陶朗加的复苏似乎需要更长时间，仅有略过半数的街区房价上涨。
全国范围内，21个郊区（所分析的郊区总数的2%）的平均房价已达到或超过疫情后的峰值，还有64个郊区的房价仅差不到1万新西兰元即可完全恢复。
数据还显示，除了奥克兰马努考的托塔拉公园外，全新西兰每个郊区的房价均录得五年增长。更有11个郊区的房价是2019年4月的两倍以上。
图：2023年以来每月新上市房源数
OneRoof编辑欧文·沃恩指出，2024年第一季度数据突显了全国各地房主集中涌入市场卖房的影响。
待售房屋的总数在三月底超过了40,000套，同比增长了13.5%。据他表示：“本月新房源的数量在全国同比增长了36%，在奥克兰更是增长了48%。” 房源的激增给了买家一个暂停的机会，并且让他们比六个月前拥有更多的议价能力，因为当时市场上的存货远远不及现在。
买方市场的转变也导致房价增长放缓。除了奥克兰（三月底同比增长仅为0.8%）之外，其他增长放缓的地区还包括坎特伯里（+0.8%），霍克斯湾（+0.6%），马纳瓦图-瓦卡努伊（+0.8%），马尔堡（+0.4%），诺斯兰（+0.8%），南兰（0.2%），塔拉纳基（0.7%）和怀卡托（无增长）。
奥塔戈、塔斯曼和惠灵顿在季度内的房价增长均超过了1%，但是最出色的表现者仍然是西海岸，平均房产价值增长了6.6%（29,000纽币），达到了468,000纽币。
图：新西兰各地区房价季度变化
沃恩指出，皇后镇-雷克斯仍在持续蓬勃发展，富裕地区的购房活动推动了季度平均房产价值上涨2.5%（50,000纽币），达到了2.03百万纽币。
然而，市场动能已经从去年10月的5%增长减缓。在其他主要大都市的价值增长数据中也可以看到市场疲劳的迹象，
陶朗加实际上是六个多月以来首次出现下降。沃恩表示：“在市郊层面上，本季度最大的价值增幅大多出现在全国最实惠的西海岸地区，而最大的下跌也可以在市场最实惠的戈尔和凯帕拉地区找到。”
Valocity全球房地产CEO海伦·奥沙利文表示，对于利率降低的时间和经济活动的抑制正在阻碍房价增长。她说：“负担能力依然是借款人的主要担忧。到目前为止，市场的大部分反弹都集中在市场的入门水平段。”
尽管对明线测试和利息扣除的修改可能会为现有投资者带来一些缓解，但目前还不确定，处于高利率环境下的投资者是否会被这些变化吸引进入市场。
图：新西兰各地区房价五年变化
市场正在为利率降低做准备
由于就业周期滞后于经济周期，即使新西兰初步走出经济衰退并且市场活动正在增长，劳动力市场仍将继续恶化，而且很可能持续至2025年。这意味着房地产市场会在2025年之前疲弱吗？可能不会。
但在储备银行意识到它过度限制了经济并迅速降低利率之前，目前的市场疲软局面可能会持续下去。如果我们回顾过去三个月的平均价格，我们可以看到去年第三季度奥克兰房价平均上涨了2.6%，然后在12月份上涨了2.5%，但在今年头三个月又下降了0.8%。
在奥克兰，三月底挂牌待售的房产数量比去年七月高出23%，因此买家有更多存货可供慢慢选择。实际上，现在对于购房者来说不再焦虑，只有6%的奥克兰经纪人在月度调查中表示，现在的买家表现出FOMO（患得患失的恐惧情绪）。而去年九月这个比例是45%。而在疫情时房价狂热的高峰时期，即2020年10月，这个买家恐慌指标曾经一度高达90%。
奥克兰房地产经纪人中表示，更多的投资者正在积极寻找房产的比例，由去年九月的正16%变为负面5%。同时，报告看到更多首次购房者的比例从56%下降到仅有12%。
最近市场疲软的一个关键特征是，年轻的首套房买家撤退的程度比投资者更为明显。他们受到一些关键成本增加的影响，如税费和保险费用，负债处于高位，更多的卖家可能只是随着年龄增长，希望通过出售投资资产来资助退休生活。
年轻的购房者可能已经因为经济中的新动向和上周讨论的就业担忧而决定放缓他们原来强烈的置业打算 到目前为止，劳动力市场对经济和最终通胀的负面影响并不大。失业率仅从不可持续的3.2%上升到4%，工资增长也只是稍微放缓。
但现在，就业担忧正在抑制家庭支出，这是央行将不得不在今年着重考虑的问题。特别是考虑到中东地区的紧张局势和行动导致全球增长前景恶化。央行将审视其对经济的约束程度是否超出了市场所需要的范围，并着手逐渐为利率下降做准备，即便降息在未来几个月内可能还不会发生。
根据新西兰统计局4月17日公布的数据显示，在截至2024年3月的过去12个月内，新西兰的通胀率为4.0%，较上次公布的数据有所下降。
而在截至2023年12月的过去12个月中，新西兰的通胀率为4.7%。消费者价格高级经理Nicola Growden表示：“本季度的价格涨幅是自2021年6月以来最小的。”
然而，涨幅仍高于新西兰央行设定的1%到3%的目标区间。据了解，自2021年9月以来，新西兰的年通胀率一直高于4%。其中，住房和家庭公共事业是本次公布的年通胀率的最主要推动因素，具体涉及房租、新房建设和房价的上涨。
2024年3月年度的房租价格上涨了4.7%，而新房建设和房价分别上涨了3.3%和9.8%。Growden表示：“房租价格的涨幅是自1999年9月以来最高的。”
ASB于昨日下调两个主要定存利率，令业界颇感意外。
其6个月定存利率下调5个基点至6%，一年期定存削减10个基点至5.9%。
意外的原因有几点。首先，其他主要银行目前并未削减利率，或者说部分银行早就削减了利率。其次，批发利率正在上升，并在最近的通胀数据公布后迅速攀升。第三，在过去一周，批发市场在定价时已经减少了央行降息的可能性，我们每天都可以听到类似观点。市场定价已经从仅两周前暗示的三次降息，调整到本周初预计的两次25个基点的降息，到现在仅预计一次25个基点的降息，并且要等到央行在11月的审查。
也就是说，目前新西兰金融市场已经基本不再期待央行在2024年降息。
当然，银行需要客户存款来提供*款贷**。它们的*款贷**资金来自资本、批发借款和客户存款。最大的资金来源是“非市场”的客户存款基础。总客户存款占所有资金的近三分之二（73.5%），而家庭存款占其中的一半以上（54.2%）。
然而，如果*款贷**需求疲软，银行就不需要扩大存款基础，因此它们需要减少进入的家庭存款，其中53%以定期存款的形式存在。对于疲软的*款贷**需求的回应与批发利率（国内或海外）或资金来源关系不大，而与客户存款流动有很大关系。这就是为什么批发利率可能上升，尽管近期央行降息的可能性下降，但银行仍然会削减定期存款利率。
一句话，商业银行降息主要是由于*款贷**需求疲软。这也是市场供求规律的体现。
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