江岸区少有公开招拍挂的住宅地，尤其是核心地段。每出一块，必然是天价地王。
如去年华润头道街地王（即P（2020）122号），经过321轮竞价，由华润置地以总价65.7亿元拿下该地块，溢价52%左右，成交楼面地价30558.14元/平方米。
又如今年3月份，越秀在交易街斩获的24亩纯住宅地块，楼面地价高达26531元/平方米。
今年二批次，江岸区挂出7宗地，不算少，但市场化竞拍的住宅地，仅黄石路（P（2021）127号）一宗。
地块位于江岸区京汉大道与黄石路交汇处。交通便利，商圈云集。距离循礼门大润发300米，距离江汉路500米。
主干道京汉大道是汉口顺江大动脉之一。从区位来看，绝对的核心地段。
其地价也不含糊，28411元/㎡起拍，32672元/㎡熔断。
更重要的是，这是一宗网上挂牌的纯住宅地，意味着将公开竞价拍卖。
地块航拍图如下：
地块已然是一块*迁拆**完毕的净地，目前为暂作为地上停车场使用。
规划设计条件附图
规划涉及条件如下：
先来看地块指标。
规划总用地面积15360平方米，含公园绿地4810平方米，轨道1号线安全保护区用地1270平方米，实际上净用地面积为9280平方米。
地上最大计容建筑面积28000平方米。
意味着地块容积率达到3.0。
然而，根据规划设计条件，地块整体建筑高度须控制在21米以内。
我们知道，通常而言容积率2.0-2.5就需要排布一定量的100米高层建筑。
那么这限高21米，容积率3.0的条件如何排布总平面，这是留给设计部门的一个难题。
其次，项目虽然地段优势明显，但地块面积不大，不具备打造高端产品的空间，小区配套、园林景观等无法做太多文章。
周边市场售价水平如何？
周边同类竞品来看，越秀国际金融汇，成交均价38000元/㎡。
越秀国际金融汇交易情况（中指数据）
华发外滩汇倒是区域价格标杆，能卖到47000元/㎡，但外滩汇的产品是叠墅。
华发外滩汇交易情况（中指数据）
再远一点，华润万象城幸福里，成交均价38900元/㎡，但二者不可相提并论。华润盘子大，自身配套实力足。
华润万象城幸福里交易情况（中指数据）
地块按照28411的起拍地价，32672元/㎡熔断地价，地块还有公租房、停车场、装配式的要求。小编预测若是公开竞拍，得给到高层4万2以上的预期才有利润空间。
但地块实在太小，加上方案设计还是个大难题，地块可发挥的想象空间极小。
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