一、楼市行情

渝中区的楼盘普遍开发早，容积率很高，尤其是解放碑的老破小一直都是区域面貌的硬伤，与区域内的甲级商务写字楼形成强烈鲜明的对比。造成这种现象的原因是老破小数量多，位置好，拆不起

1.新房

成交热力图

均价：2.53万/㎡（截止2019年11月）

房价结构：从1.8万-4.2万均有

房价趋势：一年来，基本持平稳步上涨

成交新房TOP5（截止2019年11月）

1.万科重庆天地

2.天空云境

3.重庆来福士

4.万科翡翠都会

5.融创白象街

2.二手房

成交热力图

均价：1.68万/㎡，供给3153套（截止2019年11月）

房价结构：从6千-4.2万均有

房价趋势：一年来，基本持平略有回调

成交新房TOP5（截止2019年11月）

1.日月光解放碑中心

2.重庆来福士

3.协信公馆

4.重庆中心

5.财信渝中城

二、概况

1.定位+特色

渝中区是正儿八经的重庆，是重庆的封面，是重庆市的母城和发源地，已有3000多年的历史。是重庆市政治、经济、文化以及商贸流通中心。

位于长江上游地区，属重庆主城九区之一。地处在长江、嘉陵江交汇地带，由于两江环抱，形似半岛，又名渝中半岛，东、南、北三面环水，西面通陆，为东西向狭长半岛。

2018年重庆市各区县人均GDP中，渝中区以18.25万元位列TOP1

2018年重庆市GDP总量达20363.19亿，而渝中区GDP达到了1203.85亿

渝中区共划分为朝天门、解放碑、南纪门、七星岗、菜园坝、两路口、大溪沟、上清寺、石油路、大坪、化龙桥11个街道

渝中区主要分为三大板块：上清寺板块+大坪板块+解放碑板块

上清寺板块，包括牛角沱，两路口，大溪沟，大礼堂等地区。老房子居多，政府部门居多，居住群体以老渝中区人为主，商业和交通枢纽是20年前的配置，比较老旧；

大坪板块，包含国际村，鹅岭，大坪，袁家岗。百胜百货曾经是大坪唯一的商场，随着龙湖，万科到来，大坪周边的房价从以前的7,8千一平涨到现在的新盘全线14000左右。龙湖时代天街很热闹，汇聚整个鹅岭到石桥铺地带年轻人。该板块的大坪三院，是重庆最好的医院之一；

渝中最核心的区域是解放碑板块，包括一号桥，解放碑，小十字，较场口，白象街，朝天门。解放碑是重庆著名招牌之一，汇聚了全重庆各个国家的领事馆，世界500强的总部。

重庆人口中最牛逼那个盘，来福士广场，是核心的核心，地标的地标，两江交汇的中心点，三角之中的朝天门是不可复制的。

2.交通网络

地铁1号线、2号线、3号线、6号线、18号线、10号线、9号线、11号线、12号线、26号线、28号线，十几条轨道交通线路

铁路重庆站是渝蓉、渝黔、襄渝3条铁路干线的交汇点；

朝天门港口是长江上游最大的客运港口。

跨江大桥有东水门大桥、千厮门大桥、黄花园大桥、重庆长江大桥及复线桥、菜园坝长江大桥、牛角沱大桥、渝澳大桥、嘉华大桥等，有向阳隧道、八一隧道、石黄隧道等。

解放碑停车场及地下环道示意图（此图为渝中区特例）

3.教育资源

渝中区小学及对应学区：

http://cq.bendibao.com/edu/2018620/73545.shtm

其中最好的学校当属：重庆市人民小学、重庆市人和街小学、巴蜀小学这三所

巴蜀中学、巴蜀小学、中华路小学、重庆市人民小学、重庆市人和街小学、大坪小学、石油路小学......都是“上得厅堂”的名校。

4.商业配套

渝中区商业中心很集中，也是汇聚了最多重庆地标的区域

代表性的购物中心有：重庆来福士、日月光购物中心、远东百货、八一广场、国泰广场、时代广场、瑞富购物中心、环球购物中心、新世纪百货、太平洋百货等

解放碑拥有4000多家商业网点，20多家大型商场，500多家餐馆，近百个金融网点和证券交易所。作为黄金金三角三大CBD之一，还辐射出了整个江北嘴CBD和弹子石CBD，三个地理位置上相近的区域相连接，相辅相成，掌握推动着整个重庆城的资源和命脉。

人气鼎旺：洪崖洞探寻千与千寻的神秘、坐长江索道看两岸夜景、感受18T的文艺气息、鹅岭二厂怀旧、解放碑步行街逛街、皇冠大扶梯体验、看朝天扬帆来福士，这座城市最聚人气的网红景点在渝中区都能找到

重庆来福士，最新地标：

5.医疗配套

大坪医院，重医附一院，儿童医院，重医附二院，妇幼保健院，重庆市第一人民医院等大型三级甲等医院和三级专科医院

三、产业规划、政策红利

2019年12月17日晚，重庆市政府网发布《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市主城区“两江四岸”治理提升实施方案的通知》

包括重庆长江、嘉陵江两侧岸线总长约394公里的区域，其中2018～2022年，重点治理提升主城中心区域的滨江地带，岸线总长约109公里。

双碑大桥——朝天门，岸线全长16.3公里，其中渝中区10.3公里，长江北岸（鱼洞长江大桥—朝天门）34.3公里，其中渝中区19.8公里。

下方红线部分为渝中区涉及的江岸线：

制图：龙门阵财经

底图来源：重庆规划部门

首批重点整治的109公里滨江岸线中，涉及渝中区的较多，有30.1公里。也就是说，利好更多的指向了渝中区。

渝中区以第三产业为主的地区，基本没有农业和工业。

渝中区重点发展文化、旅游、商贸业。

四、置业建议

渝中区虽然各项配套齐全，但是由于价格偏高，所以不是刚需客群的首选；

改善自住可以选择稀缺地段的品质住宅；

话题：为什么重庆江景房不稀缺且价值一般？

重庆滨江地带：

• 重庆不缺江，也不缺江景房：主城9区每个区都有江岸线，全国唯一
• 江面宽度相对较窄，低于大多数城市江景房的江面宽度，显得局促压抑
• 山地地形，形成多维江景房，供应量激增，容积率高，居住体验不好
• 地势高差巨大，不像平原地区，所以会影响：无法便捷享受到内陆版块的交通、商业、教育、医疗等配套资源，江边和内陆版块割裂严重
• 重庆人民对江景见怪不怪，反而更喜欢平原视野开阔的新房
• 亲水性不佳，因为早期开发建造，因而只能满足交通需求，无法满足休闲娱乐需求

附参考资料：

https://mp.weixin.qq.com/s/SDxzzj9nnPCrwSxWPReiYg

https://mp.weixin.qq.com/s/YpPlEbnWjAYCV6IATzHrig

https://www.creprice.cn/

中国房价行情

https://www.creprice.cn/market/pricefenbu/city/cq/flag/1/proptype/11.html

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