限竞房从2018年6月份开始放行上市，半年多来，成绩很寒碜，对不起观众。几十个上市的新房项目，整体网签率仅仅约20%。
逼近年关，有些项目不太好过，地主家也收不回银子了。
前几天，孙河挂出了两块不限价的商品房地块，中介，自媒体和限竞房销售都嗨了好几天，仿佛忽如一夜春风来了。然而，这并没有什么卵用，因为，北京有真正不限价的新房项目吗？你当住建委的预售证审批是吃素的？泰禾西府大院不是说想开16万/平米吗？最终审批过通过的开盘价是11万；中国玺不是要开8万/平米吗？预售证一直拿不到...
所以啊，限竞房要想热销，除了位置和价格，最重要的还是得把产品做好。别像今天要评级的主儿一样。
世贸国风长安简介：
“国风长安”是限竞房项目，开发商是世贸地产+国瑞置业，项目限均价54378元/平。项目位于西四环和西五环之间，丰台区西四环莲石东路与鲁谷东街交叉口南400米。
项目土地面积接约2.7万平方米，建筑面积不超过7.6万平方米。容积率2.8，执行70/90政策，产品为高层+叠拼组合，社区较小，密度较高。
国风长安的优势是价格，下面“投资评级”的单项评级里会详细分析。
但是，国风长安这个项目仗着一点价格优势，却做出了垃圾户型。2栋东西向的楼，做成2梯17户，这不是筒子楼吗？筒子楼也就罢了，还把小户型做成2层的跃层，真不知道是怎么想的。
销售在给我们介绍的时候，自豪满满向我们展示了世贸在各个城市地标建筑，最后还特意展示了刚刚建成的网红酒店-上海深坑酒店。嗯，如果买了国风长安的这种跃层户型，还真是掉进“深坑”里了。
评级：
地理位置 ★ ★ ★ ☆
区域规划 ★ ★ ☆
项目本身 ★ ★ ☆
商业设施 ★ ★ ★ ☆
学区教育 ★ ★ ★
医疗配套 ★ ★ ★ ☆
环境绿化 ★ ★ ☆
房价指数 ★ ★ ★ ☆
综合得分 ★ ★ ★
注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★
投资评级：跟随大市
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ★ ☆
国风长安在位于西四环和西五环之间，丰台区西四环莲石东路与鲁谷东街交叉口南400米，如下图所示。
项目距离最近的地铁站1号线八宝山站约1.6公里，步行大约22分钟，这个距离，已经不能称为地铁盘了。开车的话，上莲石东路很方便。莲石东路是快速路，经此去西四环和西五环也非常便捷。总之，交通条件尚可。
区域规划 ★ ★ ☆
项目所在的位置，属于石景山和丰台的交界处。区域内主要是回迁房，军产房和一些工厂，学校等等，目前整体环境也很一般，周边略显荒凉。从目前的规划来看，空白的地块主要还是作为住宅用地出让。
项目往北就是石景山鲁谷，鲁谷片区基本是石景山最好的区域了，发展很成熟。学校和商业配套完善，是石景山最贵的区域。
项目本身 ★ ★ ☆
项目土地面积接近2.7万平方米，建筑面积不超过7.6万平方米。容积率2.8，社区较小，密度较高。
项目有4栋高层产品，外加8栋叠拼产品。高层中1号楼和4号楼是南北朝向，2、3号楼是东西朝向。
项目高层产品的主力户型是南北朝向的90平两居和东西朝向的89平跃层两居，另有22套199平四居和21套72平米的一居。
上面是两个主力户型的户型图。不幸的，这两个主力户型，都不尽人意。
先说平层的90平米的两居，均价5.7万。我们知道现在限竞房的主流是90平米的小三居，房间都显得比较小，毕竟只有90平嘛。这个面积如果做成两居本来房间空间会更宽敞一些，但是我们去看样板间，完全没有发现比90平小三居户型宽敞，尤其卧室感觉太小。回头一查，发现问题在得房率上，这个户型的得房率是72%！相比于80%以上的得房率，还真能缩水一个房间呢。
再说说跃层的89平米，因为是东西向的跃层，单价稍低，均价5.2万平米。这个价格很友好，而且这种户型能够控制在总价468万以内！这意味着，这个户型可以划进“普通住宅”，而普通住宅意味着首付比例可以更低！
跃层的得房率比较高，为82%！但是参观了样板间之后，我心里只默默的飘出两个字--“垃圾”。
虽然得房率高一些，但楼梯也是要占面积的，二层狭长的过道也浪费面积。这么小的户型，还被分成两层，楼梯狭窄，面宽很窄，过道狭窄，空间感很憋屈，居住体验会很差，睡觉还得先爬层楼。1层的洗手间，大概也就1平米多一点吧，比很多商场里的马桶单间还小。样板间做的洗手池，简直无力吐槽，能买到如此袖珍可爱的洗手池，开发商真的向我们展示了其强大的供应链能力。这是给猫主子洗手的吗？
而且跃层的户型是2梯17户，现在的新楼盘敢于这么设计的还真的是很少见。开发商世贸地产不愧于是做过”深坑酒店“的！
反而是两个少量的户型，看着要舒服多了。显然，所有的高层产品里面，最好的是199平米的四居了，南北通透，双卧朝南，户型设计舒适合理。这个户型应该是最值的，可惜只有22套，很难买到。
项目的绿化率是30%，交房时间是2021年11月。
商业设施 ★ ★ ★ ☆
项目的周边环境也很一般，北侧是保障房，西侧是卫生院，东侧是厂房，生活配套不完善。站在工地的门口，看到的只有空荡荡的街道和四周的厂房。好在石景山万达广场距离不远，距离项目只有3公里左右。
学区教育 ★ ★ ★
丰台的学区是硬伤。项目的广告上有一堆学校：十一学校，景山小学，五一小学等等。不过抱歉，十一学校是人家海淀的，景山小学和五一小学是隔壁石景山的，你说你跨区把别人家的学校划进来是几个意思？项目这边可能的对口学校只有丰台的大成学校和北京第十二种附属实验小学。
医疗配套 ★ ★ ★ ☆
项目的医疗资源比较丰富。1公里之内有石景山同心医院，5公里范围内*013院医**、302医院、*警武**总医院等等知名医院。
环境绿化 ★ ★ ☆
项目目前的周边环境被保障房，工厂等等包围，算不上破败，只是感觉有些荒，既没有繁华，也没有绿地。
房价指数 ★ ★ ★ ☆
国风北京的限价是54378元/平方米，这个价格不算贵，开发商也把价格当成最大的亮点来宣传。
当然，开发商的宣传图，周边二手房的价格有些夸大了。
项目周边的房价有高有低，我一直感觉西边的房子定价很任性，值得好好研究一番。
先说石景山鲁谷的房价，2003年建成的远洋山水，现在均价6.6万，是距离项目最近的小区之一。虽然房子老了点，但是远洋山水是景山小学石景山分校的学区房，而且离地铁一号线也更近一些。
而旁边2008建成的次新远洋沁山水就贵了不少，二手房均价8.3万。这个楼盘可是石景山的神盘，当年08年开盘1.1万，17年一度超过9万。其优点，一是次新品质较好，两梯两户；二是离1号线玉泉路地铁站仅仅2、3百米。远洋沁山水正处于石景山区和海淀区的交界处，东边对面就是海淀的十一学校，当然沁山水并非十一学校的学区房，不过据说有很多家长在海淀买个小的学区房或者有关系能上十一学校，然后在远洋沁山水再买个大房子自住。
作为品质次新盘，远洋沁山水比远洋山水单价贵了1.7万。
我们再来看看周边属于丰台区的二手房价。
周边的二手房价格情况如下：
万科紫台，2006年高品质小区，链家上最新价格是7.44万/平米；
珠江峰景，2006年板塔结合小区，链家上最新价格是5.33万/平米；
天鸿美域，2006年小区，链家上最新价格是5.58万/平米；
民岳家园，2003年小区，链家上最新价格是4.78万/平米；
青塔蔚园，1993年小区，链家上最新价格是4.8万/平米；距离项目很近。
有没有发现，北京西部人民对住宅品质要求很高，次新地铁房可以有很高的溢价，高品质的小区可以有很高的溢价，比如万科紫台就比同年代的珠江峰景单价高2万！而品质稍低的次新，就会落在4.5～5.5万/平米的区间。东富西贵，不是白叫的！
这种定价体系，可能是因为西边的老房子和*队军**大院比较多，真正高品质的次新比较少，尤其是高品质次新地铁房就更少了，稀缺性导致溢价。
好了，现在我们来估算一下国风长安的合理价值。假设同品质新盘比老房子可以溢价1.5；国风长安品质一般般户型不合理，如果是个老房子，估计定价应该在4.5万左右，所以我们认为国风长安的实际价值大约在6万左右。如果他能把产品设计得好一些的话，本可以把价值提高到7万的。
总之，我们认为国风长安的定价还算合理，但产品设计不理想。
投资评级 - 跟随大市
每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。
因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：
- 跑输大市
- 跟随大市
- 跑赢大市
- 大幅跑赢大市
注：这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。
一家之言，仅供参考。
购房建议：
项目优点：位置尚可，交通较便利，价格合理。
项目缺点：社区小，密度高，户型差，周边配套一般。
如果你在西边工作，通勤方便的话，可以考虑其平层的户型，跃层户型建议回避，将来也不好转手。