某机构数据显示，今年上半年，北京的“老破小”成交量首次跌破50%，次新房成交增长20%。
且不论数据是否精准，老破小的认可度降低是事实。哪怕在刚需扎堆的主城区，关注热度也不及前些年。
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本质原因是产业外移，五环外的 永丰和亦庄等区域 成了新城的发展极。越来越多年轻人甚至都不用进五环，最多偶尔去三里屯打个卡，到SKP买个包，平时很少在市里活动。
加上郊区地铁在海量覆盖，举个例子， 等地铁17号线贯通，从北六环内的未来科学城到南五环外的次渠只需50多分钟， 轨道交通也客观抵消了主城区的一部分地段优势。
通勤解决了，能住上又大又新的房子，何必在市里蜗居呢？当前新房供应集中在五环外，加之海量次新房挂牌，大家的购房选择面也在往外拓展。
有人问，远大新能保值吗?部分是可以的，我们甚至可以把目光放到 北六环外 ，看南邵地铁口的次新小区 路劲世界城 ，两居主力户型相比20年成交价涨了15%，一样跟上了大盘。
市内老房子到底怎么买？ 一看区位，二看产品。
绝大部分区的老房子不说跑赢通胀，连原来的价格都保不住了，无论顺义、大兴、房山的主要区域皆是如此，哪怕是郊区的繁华地段，比如临着顺义县城、黄村、良乡地铁口的老房子都跌了。
大部分郊区的老破小都不行，真正这两年要说涨的老破小，主要就是昌平的回龙观和天通苑的部分房子，因为被海淀和望京直接带动了，这属于小众的案例。
按历史经验，城六区核心地段的老破小走势更强。在城里选区域，我们的选筹逻辑是： 北＞东＞南 。
举几个标杆性区域，就说三环边的房子，北边看安贞，东部说金台路，南城就列举西罗园。
在以上板块，我们选取 安贞西里、秀水园、西罗园南里 这几个80年代标杆小区的同类房源来比较。
结合流通与价格走势，最终结果就是安贞西里更强势，其次是秀水园，最后才是南城的西罗园。
如果你实在不懂怎么买， 尽可能选主城北部，作为产业、教育强上一大截的地方，买房至少更安全。 这条规律，至少在近10年都适用。
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再说产品，大家对老破小的最介意的是“破”。
看到部分老小区墙面上的脚印污痕，楼道中一股不明异味，路面上是各种小狗的排泄物，这环境连大爷大妈都嫌弃。
小区的破和物业有很大关系，踩盘时务必观察细节，多打听园区的维护情况，否则入住后免不了各种崩溃。
停车也是问题，开车最怕来回找车位，这是部分业主的刚需。而几十年前小区建设时就没预留足够的规划，以至于经常把车停在小区外，有时都会被贴条。
重点是建筑质量拉跨，比如 酒仙桥和劲松 的老砖混房，存在各种墙皮脱落，室内漏水严重的问题。
还有一类筒子楼，三四十户集中在同一层，且不说 公共走廊上墙壁斑驳，下雨时甚至有积水，连基本的出行都怕鞋子进水。
北京贵为国际大都市，城里一些“贫民窟”与之基调不符，更像是五六线小乡镇。
但好就好在，这两年，北京对老破小进行了大规模旧改，不仅优化了外墙和楼道，也有在加装电梯、替换管道、规范车位。光是今年，就有366个小区明确纳入改造。
譬如，海淀大柳树的塔楼小区汇福轩，楼龄是2000年，但此前破败感和七八十年代老房子无差别。
改造后， 楼道贴了砖，外立面重新刷了。换完物业，保安系统也有了。 旧貌换新颜，这样的房子现在可以买了。
针对停车难，多个区域在改善。像 角门、马家堡 一些小区重新划了车位，状况在肉眼可见地优化。
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用不了杠杆也是问题，五六十年代的老公房尽量就别碰，因为有些房龄甚至老到银行都不认，那必然失去流通性。
只有一种例外，就是老学区房。比如月坛、中关村对应的大几百万占坑房，即使房龄60年也仍然有人买。
涉及学区房，又是另一个市场。很多房产圈里人认为: 主城带学区的老破小能保值，尤其在西城、海淀，这是永恒的硬通货。
这话只能说对了一半，部分老公房的优势是有稀缺的学区。
但缺点是，学区越强的房子，在双减背景下越有隐患。一旦某个升学细则上撤了梯子，就可能引起剧烈的价格震荡，参照 万柳、德胜 等头部学区这两年的大起大落，有些事存在赌的成分。
在划片和升学上，东西海朝每年都上演着各种电视剧。如果你买的是居住属性弱且强学区的老破小，一旦教育属性被剥离，占坑房有啥价值呢？因此，如果你咨询学区，我们给不出确定建议。
划重点: 在北京，90%以上的老公房不值得入手。买的话，盯着四环内的高流通地段，楼龄选在1990年以后。同时，保证物业管理不拖后腿，再选个大众认可的好户型。
当然了，选筹是系统工程，也没有的固定公式来套用。具体操作涉及庞大的信息量，后续文章接着分析。