文|朔北
一、内房股“剪刀差”
今年在香港市场上，内房股异常火爆，今年以来中国恒大已经暴涨近6倍而且在股价连续破顶出新高,而同一个板块的A股市场房地产表现的不温不火。
上市公司三季报预增公告渐成这一季亮点。截至17日，A股已经有1071只个股发布业绩预告就行业来看，目前业绩预增个股主要扎堆化工、机械设备和电子行业这3个行业，但就预增幅度来看，房地产、钢铁和建筑材料位居市场前三名，平均预增幅度为607.99%、288.93%和210.61%。深物业A是目前的三季报预增王，公司于8月31日发布预增公告，预计前三季度将实现净利润5.77亿元，同比增幅达到81.14倍，主要是公司预计2017年1-9月各项目合计可结算面积比上年同期大幅增加，以及结算项目的毛利率比上年同期大幅提升所致。
同时，房地产股将面临着被重新评估的机会，板块低估值提供高安全边际，成为机构共识。按整体法计算板块动态市盈率为16倍，为近3年来的低点。而截至昨日，万业企业(5.08倍)、华联控股(6.44倍)、新湖中宝(6.50倍)、中国高科(7.51倍)、金地集团(8.47倍)、华业资本(8.51倍)、信达地产(9.38倍)、世茂股份(9.85倍)、荣盛发展(9.89倍)等9只房地产股最新动态市盈率均不足10倍，保利地产动态市盈率则为10.24倍。分析人士指出，房地产板块的估值仍处在历史相对低位，具有较高的安全边际，配置价值已经开始凸显。
这样，既有业绩做支撑又有估值优势的房地产算不算具备戴维斯双击利好哪？严格来讲，不算。因为对于房地产行业来讲：短期看政策，中期看土地供应，长期看人口。
二、房地产上涨逻辑
我捋了捋目前房地产上涨的逻辑集中在四个:
1、有业绩且对4季报预期好
三季报的业绩已经讲过，上市房企股价表现持续活跃，8月份房地产开发景气指数为101.42，景气度始终，房企资金到位情况良好，预示“金九银十”房地产市场有望重建信心；同时A股房企市盈率不高，估值水平具有吸引力，房地产板块整体市净率2.08倍，房地产开发子板块市净率2.0倍，PB处于历史后27%分位；PE整体为15.3倍，处于历史后20%分位；行业库存不足。行业景气背后，前几年市场担忧的库存问题已经不存在了，尤其是三四线城市的库存压力大减，当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月，库存压力大减。
2、龙头公司加速拿地，产业集中度提高
近年来，凭借着强大的资金实力和全国性的布局，规模型房企表现优秀。2009年到2017年，TOP10房企市场份额从8.1%增加到30%以上，接近翻了4倍，TOP20从11.8%提升到40%，也是4倍，而16-17年集中度更是加速提升。据统计，今年前8个月60家房地产上市公司(含港股)已经耗资10327亿元拿地，远超去年同期的6817亿元，同比大幅增长逾五成。其中，碧桂园和招商蛇口拿地耗资均超过1000亿元，两者均较去年同期增长近1倍。有效补充了优质库存，将是保持销售规模和业务增速持续向前的主要动力
集中度提升的核心逻辑，是龙头房企所拥有的大量优质的土地储备、高效的运营能力以及更强的融资能力（更加多元化的融资渠道以及更加低的融资成本）。地价的快速上涨导致土地资源稀缺性进一步凸显，龙头房企资金和规模的优势又能让其以相对低廉的价格通过积极寻找并购标的获取土地资源，高效的运营能力保障存货快速兑现为业绩增长。
龙头股估值有优势。市场追逐确定性和低估值，房地产作为较为确定的低估值龙头股受捧，部分龙头股的市盈率仍然只有10几倍，正是迎合了当前市场环境。
3、8月经济数据低于预期，对于房地产调控进一步收紧预期大幅降低
投资端，8月规模以上工业增加值同比6.0%，创年内新低，1-8月固定资产投资同比增7.8%，较前值下降0.5个百分点。消费端，8月社会消费品零售总额同比增10.1%，较前值10.4%下降0.3个百分点，为6个月以来最低。CPI上行超预期，而各品类零售额增速下滑，表明内需乏力。出口端，8月出口同比增6.9%，较前值11.2%大幅下滑。
8月经济数据低于预期，对于房地产调控进一步收紧的预期更为大幅度降低，房地产的支柱作用或将再次凸显。历史经验表明，经济承压背景下，房地产的支柱托举作用会凸显，调控收紧可能性大幅降低，不排除边际货币或行政政策放松可能。
4、机构配置偏低，A股涨幅低。虽然港股地产股暴涨，但A股地产股今年以来涨幅一直落后于上证指数，并且机构配置偏低，基金中报配置地产股2.5%，低配了3.2个百分点，多数公募连续9个季度低配地产 ，万家基金认定“会大涨”逆市超配，存在博弈机会。
三、地产股上涨可以持续？
在判断这个持续性，就要对房地产的三个上涨逻辑进行分析，验证这三个逻辑支点是否经得起考验？
1、房地产调控政策第否放松？
上半年我国货币紧缩对经济影响有限，源于*款贷**利率较低信贷超增，但下半年在信贷额度和成本约束下，*款贷**利率将持续上行。同时M2自16年以来一直收紧，美联储处于加息通道。
那么政府不会再次放水刺激地产的老路？一二线城市房价已经远超普通百姓购买力，三四线的房价上涨缺乏人口支持，长期看是更大的泡沫，而避免泡沫破灭的最佳选择是抑制三四线房地产投资，这意味着中国经济的希望在于把供给侧改革进行到底。
从政治角度讲，为了迎接十月大会的顺利召开，稳定压倒一切，金融去杠杆在3季度暂时休兵，而央行也在6月份短期放松了货币政策。但在经济角度来看，今年的GDP目标增速仅为6.5%，目前6.9%的GDP增速已经远超年度目标，加上欧美经济复苏明显外需也有支撑，因此从经济角度看当前其实是难得的内部风险释放窗口，因而19大以后金融去杠杆有望继续展开。
所以，在脱虚就实加快产业结构升级的大背景之下，地产调控的放松只是暂时的，只能定性房地产行情是一次局部的反弹。
2、三季度业绩能否延续？
市场只是看到，8月相比7月，稍微数据有回暖就得到了企稳的预期。根据收集的各主要城市的房管局数据显示，上周一线四大城市房地产成交面积49.1万平方米，环比下跌15.8%，同比下降43.82%。而据广发证券跟踪统计，上周部分二线城市房地产成交面积214.8万平方米，环比下滑2.9%，同比跌幅收窄至24.5%。
融360数据显示，8月份全国首套房平均利率较7月份继续上升13bp至基准利率的1.04倍，全国533家银行中90.8%不再提供优惠利率，上浮趋势进一步扩大。考虑到二三线城市的高成交比重，房贷利率的集中上浮将对需求端构成实质性的抑制作用，而非此前趋势上浮所带来的预期引导作用。
近来一线城市再次上调房贷利率，部分银行将首套房贷利率上浮10%甚至20%，层层加码的调控政策使楼市大降温，许多炒房族暂停了购房计划，有调查显示，现在普通投资者相对于投资房地产意愿要低于股市。对房企来说，成交量下降导致回款变慢，这加剧了其现金流困境。金九银十或成色不足。
3、龙头企业业绩靓丽，可持续？
上半年龙头房企表现较好，市占率提升、盈利水平高、土地和信贷等资源也向其倾斜。但调控背景下，回款率下降，市场化拿地成本仍高但限价，从而长期利润率仍不乐观，板块PE估值难以持续提升。目前北京已经成交和正在挂出的所有商品住宅地块均已全面实施了“限房价、竞地价”的出让方式，即这些住宅用地，从土地出让伊始就全面规定了未来的销售均价和最高售价。需求最旺一线城市的熟地存库不足。
总结后我们发现，房地产板块看涨逻辑成立但是受到政策和土地供给影响，大概率是结构性行情，波段机会，不具备戴维斯双击。
四、投资机会
1、龙头房企受益于竞争优势的增强和集中度的提升，业绩稳健，分红稳定，关注万科A、华侨城A、招商蛇口、金地集团。此外建议关注规模扩张意愿强，且加杠杆空间较大的滨江集团。
2、京津冀主题、大湾区主题等，关注：荣盛发展、华夏幸福、格力地产。
3、是资源型房企的“专而美”，与规模化房企的拼实力路径不同，资源型房企更多是拼大股东、拼产品或服务特色等，在行业细分领域的领军地位奠定了房企持续经营的基础，**标的为招商蛇口、首开股份、北京城建、华侨城A、华夏幸福、新华联。
4、长期来看，我国房地产市场将进入商品房和保障房*轨双**发展阶段。房屋租赁主题仍然处在政策风口，相关标的为世联行、万科 A、招商蛇口。另外自持物业做租赁、开发和运营商业和产业地产、打造特色小镇等，从“卖房者”转型为“运营者”一类也可以挖掘。
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