4月15日的时候，我有机会去朋友的一个公司一起聊聊关于商业地产的话题。
然后他跟我分享了他自己身边的人都是如何卖出商铺的，我觉得还是耳目一新的存在。
为什么这样说呢？
往往房产的交易一般都是纯粹的资产交易，然后从中介渠道，直接收取中介费即可。
这玩意商业还能玩出什么不一样的呢?
朋友跟我说了他们跟正常的中介不一样的几个原因：
第一：商业类的商铺资产太容易找到房东了。
对于这种长期有租客，然后很多时候，陌生人的一根烟都可能让租客出卖业主的事情太多了。
别谈中介费了，一分钱都不可能收到！
所以，商铺类的中介服务商，基本都是靠赚广告费的，没办法保障自己的中介费的。
特别是很多业主急售的时候，甚至直接就挂个照片写上自己的电话了。
对于这种情况，普通中介最好的策略就是不管啊！
比如，前端时间万科的物业被中介带看了一个客户，成交金额4.5亿，然后最终一分钱佣金没有。。。（万科那边的答复是对方公司之前有跟他们对接，他们售楼处早就接到了客户的电话。。。）你能咋样呢？
对吧，所以，商业类资产，普通中介是不参与的。
第二：商业变现周期要明显比各类地产更慢一些。
这个是房地产的属性决定的，就是说，只要是商铺类的资产，最终变现的时候都是要了解这个时间周期的，特别便宜当然可能随时卖出。
但是，特别便宜很多时候在如今租金都在下降的情况下，更多的时候可能会亏本金了。这就是很多业主其实就算急用钱，也不舍得便宜卖出的原因。
而且，如若是一楼的地产，那么，往往银行给的额度都是有50-80%这样的了。
用不上特别便宜的卖出啊！
但是，问题是：
假设业主拿了抵押，然后用的地方出问题了，导致无法还贷，这个时候就会需要真正的高端的中介来撮合交易了。
第三：商业地产的价值往往取决与业主所找到的渠道与渠道合作的方案。
商铺算是经营性资产的存在了，很多的地方商铺类的*款贷**都是在3-3.5%左右的年化。考虑到很多业主找到渠道的时候已经是无力承担月供，着急还款结清这个资产的临界点了。
所以，这个时候，往往接手的渠道不仅仅要考虑的是要不要卖出，更多的是要考虑如何能让这个房子干净的交易。
什么意思呢？
就是如何做才能让这个业主的房子不会在出售期间拍卖，司法纠纷等等事情的出现。
所以，真正这种好位置的商铺因为总价足够高，而且，商铺很多时候还有*款贷**要还款，所以，往往的解决方案是这样的：
由渠道方，也算中介方提供合理的报价，然后业主签约独家出售方案，为了证明渠道的诚意，渠道方是会支付业主这个资产的银行*款贷**利息的支付的。（算独家出售的定金，一般是行规3-5%）
所以，这里面有两种方案：
a方案：每个月按照银行给的还款金额支付给业主的卡上，业主用来还款。
b方案：直接去银行跟银行沟通资产，然后一次性跟银行支付1年的还款额，接着房屋进行二次抵押，保障他资产的优先处置权。
这样的话，无论后续业主有任何个人的财务问题，其实都无法影响到渠道方对于商业地产的买卖交易。
而且，关于房屋在合同期限内，往往是1-3年的周期，渠道方可能为这个房子做商业广告，做宣传，做渠道赋能，做一切必要的策划工作，以及民间拍卖，大宗交易，市场化运营等等方案。
这一切的所有权都跟原来的业主无关了。原来的业主只需在房源卖出的同时出来签字即可。
那么，当你了解了真正的大客户都是如何卖出商业地产的时候，你觉得假设你有一个10万平方的商业综合体，你会接受这样的交易方案吗？
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