混合所有制改革当下比较火热，民营资本对于国有资产的投资比较关注。故此，专业教育平台学加网从自身专业以及资源优势出发，组织了100多位企业家和两位业界人士对“国有物业的租赁与合作”这一主题进行了探讨学习，了解国有资产投资和处置相关流程，用以参考和借鉴。
作为华南区最大的主题园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台，学加网已经是该领域具备高度知名的企业家和高管的培训机构，目前有几千名学员在读，基本涵盖华南地区的各大地产商和众多中小房开。
张丽女士：南方联合产权交易中心董事长
南方联合产权交易中心是广东省人民政府批准设立、省国资委组建的综合性产权交易试点平台。作为促进产权流动、连接资本进退、优化资源配置的专业化权益性资本市场，为各类市场主体提供产权转让、增资扩股、资产处置、金融资产交易、并购重组、征集合作方、租赁等交易服务，为各类出资主体提供政策咨询、混改方案设计、投融资等配套服务。下面是张丽女士的精彩分享，供参考：国有资产与其他资产处置的同质性
遵循谁有权谁处置的原则。企业国有资产，就是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益。国有资产属于国家所有，即全民所有。国务院代表国家行使国有资产所有权；国务院和地方人民政府分别代表国家，对国家出资企业，履行出资人职责，享有出资*权人**益；国务院国资委以及各级政府的国资委，根据本级人民政府的授权，又是代表本级人民政府对国家出资企业履行出资人职责；
而国家出资企业，对其动产、不动产和其他财产依照法律、行政法规以及企业章程享有占有、使用、收益和处分的权利。从国家到国务院，从国务院和地方政府到各级国资委，从国资委到国有企业，层层相扣的授权，国有企业在处置资产时，必应得到出资人授权，履行相关出资人监管要求。正因为资产属于国家和人民，所以国有资产处置更应公开阳光。
遵循市场配置资源的原则。国有资产本质是资产，现代经济制度中，资产在市场中流动，在市场中发现价格，发现买家。因此，国有资产也是在市场中公开、公平、公正交易。只是这个市场是特定的市场，也就是今天我们所讲的产权交易市场。而每个市场又有自己的规则，产权市场也一样。这个规则就是国有资产交易的相关规则。
国有资产进场交易的特殊性
进场交易范围《企业国有资产交易监督管理办法》规定四类企业的三类行为应进场交易。
四类企业：
（一）政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业（公司），以及上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业；
（二）本条第（一）款所列单位、企业单独或共同出资，合计拥有产（股）权比例超过50%，且其中之一为最大股东的企业；
（三）本条第（一）、（二）款所列企业对外出资，拥有股权比例超过50%的各级子企业；
（四）政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%，但为第一大股东，并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。
三种行为：产股权转让、增资、资产转让。
决策程序
国有资产本质是企业受委托管理的资产，按照相关国资监管规定，需要经过内部相应集体决策流程，比如，*党**委会前置研究、总经理办公会以及董事会决策。因此在国有资产处置上需要有耐心，，只要你知道了它的本质，也就不难理解这些都是必经程序，最终还是为了保证资产所有人的权益，也就是人民的权利。
定价机制
国有资产不能随意定价，根据不同的交易内容，一般要进行清产核资、审计、资产评估等环节，要委托具有相应资质的评估机构对转让标的进行资产评估，挂牌价格应不低于经核准或备案的评估价格，因此，定价机制需经过评估确定底价，且评估行为受《国有资产评估管理办法》等规则约束。
交易场所
国有资产，需通过产权市场公开进行。产权市场是国有资产管理下的特殊市场，设立初衷具有一定行政色彩，主要为了规范交易行为。但伴随产权市场发展，产权市场市场化配置资源功能越发突出，在市场中发现价格，发现价值成为产权市场的重要作用。这一市场属性也促进了产权交易机构的发展，今天所有的产权交易机构都不再是传统的国有产权交易机构，已将服务主体延伸至民营企业、中小企业等所有制企业，将服务产品扩大到排污权、林权、水权、知识产权等大产权全要素配置上。
交易程序
国有资产作为资产的一种，受合同法、公司法等相关法律法规约束，但同时作为特殊的资产，它的交易程序需要严格按照《企业国有资产交易监督管理办法》等开展，从转让方准备到公开挂牌、从意向受让方报名到组织签约交易，从交易结算到产权备案等，都有着国有资产交易的特殊程序。
监督后评价
国有资产交易后，除了还需到有权机关进行产权登记备案，还要接受长期监督和后评价。每一个项目要对得起出资人的委托，对得起人民的信任，因此，国有资产的处置需要经得住历史的监督和评价，这也是它的特殊之处。
国有资产的特殊性，是一种价值导向，规范交易和国有资产保值增值是国有企业作为受托人的初心和使命。也正是在这样的价值引导下，进入产权市场交易的国有资产具有权属相对清晰、或有风险较小、信息公开透明、交易公正公平等优势，获得很多投资者的关注。2019年度，产权市场国资三项交易挂牌金额7279.9亿元，成交金额5703.11亿元。这一数字也正面表明了产权市场的投资活跃度。
国有企业相关合作开发土地、经营物业等主要采取产股权转让、增资扩股、资产转让、征集合作方、资产租赁等方式。
（一）产股权转让：通过转让公司全部或部分股权、使不动产权益间接发生了全部或部分转移。
产股权转让一般分三个时间段的工作，转让前准备、场内交易、转让后。
转让前准备：产权转让应当由转让方制定相应方案，按照企业发展战略做好产权转让的可行性研究和方案论证，产权转让涉及职工安置事项的，安置方案应当经职工代表大会或职工大会审议通过；涉及债权债务处置事项的，应当符合国家相关法律法规的规定。要按照企业章程和企业内部管理制度进行内部决策，完成相应有权机关的行为审批。产权转让事项经批准后，由转让方委托相关事务所对转让标的企业进行清产核资、审计、资产评估。 场内交易：正式披露不得少于20个工作日。因产权转让导致转让标的企业的实际控制权发生转移的，转让方应当在转让行为获批后10个工作日内，通过产权交易机构进行信息预披露，时间不得少于20个工作日。
披露期间接受意向受让方报名。信息披露期满未征集到意向受让方的，可以延期或在降低转让底价、变更受让条件后重新进行信息披露，降低转让底价或变更受让条件后重新披露信息的，披露时间不得少于20个工作日。新的转让底价低于评估结果的90%时，应当经转让行为批准单位书面同意。转让项目自首次正式披露信息之日起超过12个月未征集到合格受让方的，应当重新履行审计、资产评估以及信息披露等产权转让工作程序。
产权转让信息披露期满、产生符合条件的意向受让方的，一家可协议转让，两家及以上可按照披露的竞价方式组织竞价，竞价可以采取拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式。
受让方确定后，转让方与受让方应当签订产权交易合同。交易价款通过产权交易机构以人民币计价结算。因特殊情况不能通过产权交易机构结算的，转让方应当向产权交易机构提供转让行为批准单位的书面意见以及受让方付款凭证。 交易价款原则上应当自合同生效之日起5个工作日内一次付清。金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款方式。采用分期付款方式的，首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供转让方认可的合法有效担保，并按同期银行*款贷**利率支付延期付款期间的利息，付款期限不得超过1年。
产权交易合同生效后，受让方按照合同约定支付交易价款后，产权交易机构应当及时为交易双方出具交易凭证。
转让后：办理产权登记、工商登记等。
（二）增资扩股：以增加资本方式引入新股东，公司获取土地开发所需资金和技术，土地开发成果由新老股东按照约定章程享有。 增资前准备工作：和产股权转让基本相同，企业增资应当符合国家出资企业的发展战略，做好可行性研究，制定增资方案，明确募集资金金额、用途、投资方应具备的条件、选择标准和遴选方式等。增资后企业的股东数量须符合国家相关法律法规的规定。企业增资应当由增资企业按照企业章程和内部管理制度进行内部决策完成行为审批。企业增资在完成决策批准程序后，应当由增资企业委托具有相应资质的中介机构开展审计和资产评估。
场内交易工作：不同的是，企业增资通过产权交易机构网站对外披露信息公开征集投资方，时间不得少于40个工作日。通过资格审查的意向投资方数量较多时，可以采用竞价、竞争性谈判、综合评议等方式进行多轮次遴选。投资方以非货币资产出资的，应当经增资企业董事会或股东会审议同意，并委托具有相应资质的评估机构进行评估，确认投资方的出资金额。增资协议签订并生效后，结算增资价款，产权交易机构出具交易凭证。
后续工作：产权登记、工商变更。
（三）资产转让：国有企业一定金额以上的房产、在建工程以及土地使用权、债权等资产的对外转让。
资产转让相对简单，资产转让基本参照产权转让的流程，也需要转让方前期做好资产评估、内部决策、行为审批，然后按照32号令有关规定进场交易。其中，转让底价高于100万元、低于1000万元的资产转让项目，信息公告期应不少于10个工作日；转让底价高于1000万元的资产转让项目，信息公告期应不少于20个工作日。和产权转让一样，除国家法律法规或相关规定另有要求的外，不得对受让方设置资格条件。资产转让价款原则上一次性付清。
（四）物业租赁：国有企业作为出租人，将本企业拥有产权或实际控制权的房产（含地下建筑物）、土地及其附着物等物业部分或者全部出租给承租方，并由承租方支付租金的行为。
物业租赁目前尚无统一规则。目前，国内部分兄弟省以及广东省内各地市都已经纷纷出台有关国有物业的出租进场的管理办法，省国资委也已经拟定了省属企业的出租管理办法，准备出台。加强对国有资产，尤其是经营性租赁资产的管理，是目前国资监管的统一共识，监管的目的在于规范资产租赁行为、提高国有资产运营效益，促进国有资产保值增值。
从物业租赁的流程看，在租赁前出租企业需要制定包括资产基本情况、出租用途及期限、承租条件、租金低价以及确定依据、招租方式、租金收取方式等内容的详细招租方案，并严格履行内部决策程序。出租底价一般通过资产评估或者估计和询价确定。原则上不允许就承租方设置资格条件，确需设置的不得有明确指向性或违反公平竞争原则。
物业出租是否进场，各地设置的进场标准不一。
广州市应进场的标准：1.、位于广州市四区（越秀区、海珠区、荔湾区、天河区）内的房产（含地下建筑物）超过500平方米或土地超过1,000平方米的物业；2、位于上述四区以外及其他区域的房产（含地下建筑物）超过1,000平方米或土地超过2,000平方米的物业。
深圳市应当进场交易情形：1、企业单宗资产或一次性招租的资产租赁面积在500平方米以上；2、企业单宗资产或一次性招租的资产招租底价每年在100万元以上。
珠海市单项资产或打包招租资产年租金（底价）达到50万元或以上的，原则上应在公共交易平台公开招租。各地对于出租面积、区域以及租金金额分别设置了门槛，这也符合出租物业实际市场规律。除了进场的，其他的可以自行公开招租，强调下也是公开，也有相应公告时间和要求。
物业出租的公告期：一般公告期限不少于10个工作日居多，也有外省，比如福建是要求不少于20个工作日。之所以众多选择10个工作日，这与资产的出租具有简单快捷诉求有关。
物业租赁期限，各地不同。
广州，单次出租不超6年，政策原因等特殊情形不超12年，超过12年报市国资委审批。深圳，单次租赁原则上不超过3年，6年以上应报直管企业董事会审议并报市国资委备案。珠海，一般不超3年，特殊情况可适当延长但不应超过10年。比较外省各地政策，不超过3年或5年居多。
非公开出租的情形：
广州
涉及国计民生、公益性、*物文**保护等特殊要求的；
2、市属企业之间的；
3、用于*党**政机关、事业单位、驻华使领馆、普惠性幼儿园物业租赁的；
4、累计不超过3个月的短期租赁行为；
5、其他特殊情况。
珠海
1、承租方为国有企业、国有独资公司及国有单位的；
2、企业集团内部关联企业之间资产出租的；
3、租赁期限不足一年的；
4、坐落位置较偏僻、面积小、年租金金额小的房地产；确实不宜采取公开招租方式出租的零星资产、特殊设施设备；
5、经公开招租只产生一个意向承租方的；
6、其他有规定不宜公开招租的情况。这里省属企业的出租管理办法也会综合考虑各方因素有相应非公开协议方式招租的情形。
交易方式：基本相同。
一般经产权交易机构组织公开招租只征集到一个意向承租方的，企业与该意向承租方按照招租底价与意向承租报价孰高原则直接签约；征集到两个（含）以上意向承租方的，采用网络竞价、综合评议、招投标等方式确定承租方。未征集到承租方的，可重新公开招租，新的租金底价低于评估结果90%时，由有权决策机构同意。
（五）征集合作方：有两种方式，征集合作新设项目公司运作有关项目，或征集合作经营者采用契约方式合作经营。
作为承租国有物业或者投资国有资产的几点建议或意见： 掌握相关政策，抓住有利机遇国有资产的特殊性，需要我们作为投资人要熟悉掌握国有资产交易和监管的相关政策，尤其是各省或各地市对于相关规定不尽相同时更应及时掌握，同时更要关注外部环境变化对于国有资产的相关影响，抓住国企改革的窗口期和各地的有利政策，参与之中，共同发展。
控制投资节奏，减少时间成本
国有资产无论是在决策程序上还是在交易过程中，时间节点非常清晰。比如，前期准备工作需要一定时间，根据不同方式难易程度，时间成本也会不同；比如，场内时间基本可控，产权转让正式挂牌披露信息时间不得少于20个工作日，增资扩股不少于40个工作日，出租一般不少于10个工作日；因产权转让导致转让标的企业的实际控制权发生转移的进行信息预披露，时间不得少于20个工作日；降低转让底价或变更受让条件后重新披露信息的，披露时间不得少于20个工作日；转让项目自首次正式披露信息之日起超过12个月未征集到合格受让方的，应当重新履行审计、资产评估以及信息披露等产权转让工作程序等。这些时间点的掌握，有利于我们作为投资人控制投资节奏，计算自己的时间成本和资金成本。
做好价格策略，做到胸中有数
无论产权转让、增资扩股还是出租等方式，国有资产的定价特殊性在于:1、要评估，一般挂牌底价不得低于经核准或备案的转让标的评估结果；2、要市场竞价，即通过拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式确定价格。
所以投资人在制定价格策略时，对于目标资产的市场行情必须提前了解，同时对于保证金的资金成本计算、交易价款支付方式带来的利息成本等要进行充分核算，并在挂牌公告出来后对于价格空间有一定承受力判断，以保证进入竞价环节时胸中有“数”。
尊重交易规则，保障合法权益
作为投资人，意向受让方应该认真了解产权市场交易规则和交易流程，充分了解项目公开披露信息，做好尽职调查和投资风险论证，并严格按照报名要求提交相关材料，按时交纳保证金，按时签订交易合同、支付交易价款以及履行交易合同相关约定，重点加强在信息披露、意向方报名、交易竞价、交易合同等环节的风险防范，确保交易有效，保障投资的合法权益。
关注产权市场，寻找投资渠道
作为关注国有资产的投资人，或者有与国有企业有合作诉求的主体，可以通过官方微信公众号、门户网站以及各种活动关注产权市场动态，产权市场发展30多年以来，已经成为与证券市场并列的资本市场的重要组成部分，它的价值在于促进产权流动、连接资本进退、优化资源配置。
学加网向仕杰同学
学加网向仕杰同学：广东广轻创意投资有限公司 副总经理
我们为什么要选择国有物业来合作？
第一，风险较小第二，信息公开透明第三，交易公平公正这三点对于一个投资人来讲是非常重要的，所以在踏入这个行业的时候，投资人会优先选择与国企合作。
摸清国企业主方的企业战略是前期的沟通跟谈判的一个非常重要的。对所持有的物业的国企内部的发展的一个方向以及企业的发展的战略有一个把握，招商伙伴是否有一定的关联度,如果是有存在这个关联性的话呢，那么从设计方案到产业资源整合以及内容资源的整合都需要提前准备的。这样就会缩短很多的这个沟通的时间以及让整个方案也更加丰满。
其次对自身的企业的发展的历史、资金的实力以及产业的相关性、团队的的运营能力也是考察的重点。那么这些资料是随时都要准备，等待国企的业主方来进行一个考察或者调研，这个也是作为一个国企领导决策讨论的依据。
最后就是要有充分的心理准备以及坚定的合作态度。由于国企的这个组织架构是非常严谨的，有一些我们所看到正在谈判的物业有可能是这个国企的集团公司下属的二级公司甚至是三级公司。所以，在这个谈的过程当中要有充分的心理准备，因为有可能会形成一个汇报的车轮战，你认为很充分的一个方案是无法满足整个谈判期间使用的，所以在谈的过程当中可以成立应变小组，随时根据各层级的会议的讨论的情况，问题进行修改跟调整。
在合作沟通后续的工作中总结了12字方针：“政治正确、合法合规、保值增值”。
政治正确：要充分的尊重国企
合法合规：要符合国家与地区的法律法规，这个是合作与商务谈判当中必不可逾越的红线。
保值增值：因为每一个国企都有着非常严格的业务考核体系,保值增值是国企对外合作的基本点，那这个是要认清楚的。
总而言之与国企的这个合作前期是非常的艰难，但是一旦达成合作成功在整个运营过程当中就比较顺畅，这一点是应该也是国企合作的一个优势。国有物业的合作需要付出更多的耐心，同时应该多站在对方的角度去思考、面对的各种问题。
作为华南地区最大的三旧、文旅、园区的企业家学习平台，学加网和中房金融地产国际商学院日前经过深入研讨行业发展需求，以及深度服务行业企业的创新意识，联手成立了学加中房产城研究院，将为更多学员提供更优质增值服务！