中经联盟写字楼专委会常务副主席、北京北辰中心写字楼副总经理 裴晓红
“过去的二十年的辉煌，特别对于这个关于城市建设的行业，它承载了太多人的光荣与梦想，它是几乎一代地产人共同成长的全部记忆。”和裴晓红对话的感觉就像打开一本厚重的书，每一页都沉淀着这个行业看似平凡又饱含运营之道的故事。
她所任职的北京北辰实业集团（以下简称“北辰集团”）成立于1990年8月8日，前身是第十一届亚运会运动员村服务中心，而裴晓红的与地产行业的缘分也是也始于体育赛事，用她的话来说是：“抱着对体育赛事的热爱进入了北辰集团，却一个急转弯闯进了地产行业。”
“准确的说，我是先入行再开始慢慢学习地产行业的专业知识的。当时因为有一些大家都比较瞩目的赛事，赛事之后公司就开始进入房地产行业。1997年5月，北辰实业在香港发行H股并上市，后来又逐渐成为一家复合地产公司，所涉及的房地产开发业务包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。随着集团业务的拓展，对我们来说也是一个很大的挑战，不断学习，每个不同领域的业务都是一次考验也是一个课程。从某种意义上来说，北辰的地产发展史也是我的职业成长史。”在说起初入行的那段时光时，裴晓红的眼中有着回忆。
在重资产运营的行业里，女性天然有优势
入行后，她在经历了房地产行业的冷静、繁荣、狂热，到如今的平稳，房企也从前几年马不停蹄的攻城拿地回归到存量市场的运营，开始认真的思考持有型物业如何代替销售型物业在融资收紧，政策加码的大环境下突围。
与销售型物业相比，写字楼、酒店、长租公寓这些项目就像定期存款，收益率和周转速度都相对较慢，从这个角度看裴晓红认为，持有型物业对公司的回报是一个稳定收益，因为它是一种资金回报方式，所以在市场没有跌宕起伏的时期，它对企业来说是一笔稳定的现金流。 持有型物业运营最关键的一点就是要用心去经营。一是从对硬件设施的维护和经营。经营地好，那么硬件的生命周期就会长，客户体验就好。二是对客户的用心维护和服务。而在这方面，女性职业经理人天生有优势，因为女性更善于发现细微问题，并作出贴心服务，在处理用户关系时也更为柔性。
“其实早期，传统写字楼仅仅是建好，租出去，日常一些小维护这么简单，更像是一个房东的角色，但我一直不太认同那种模式。办公室相当于职场人的第二个家，很多人在公司的时间甚至超过在家的时间，从我最早接触写字楼的运营开始，我印象最深刻的一句话就是：‘从客户的角度去想，去看，才能为他们作出最需要的服务。运营者的每一个用心举动，都是一个承诺，会被别人看在眼里，记在心里。’用匠心去经营，那可能我们的客户满意度就会高，续租稳定性也会提高，对持有型物业来说，运营是一个很核心的内容。”裴晓红笑称自己在这方面比较执着，所有细节的工作都尽量做到完美，可能是当年那句话让她突然找到了这个行业的灵魂。
最大的挑战来自日新月异的新生事物
现在的裴晓红在写字楼的运营管理上付出了很多努力，同时也做一些运行管理和市场趋势的研究，虽然在这个行业已经做二十多年，但她依然不敢有丝毫懈怠。说到变化，她坦然笑言：这个时代变化太快，每一分每一秒都有新生事物出现，她的应对策略是：首先是先学习，第二是融入。
智能楼宇也好、绿色办公也罢，其实办公已经被附加了很多新的概念、新的内容，办公楼也早已不单纯。所以从作为运营者，行业的变化是巨大的挑战，因为这不仅仅意味着软件设施的更新，还意味着对建筑本身的改造以及管理模式的改变。
比如近几年刚刚兴起的共享办公，当她第一次听到这个概念时，直觉这会是未来一个发展趋势。那时在国内正在兴起“自由职业者这个概念”，虽然当时数量还不是很多，但她发现随着互联网文化的发展，这个数字一直在持续上涨，年轻人对工作的理解也不再局限于固定的格子间，他们更喜欢一种社群概念的互动，而共享办公这种模式正好迎合了他们这代人的需求，所以后来，北辰拿出奥运核心区一栋写字楼也做了一部分共享办公的尝试，并同时在空间里引入智能办公系统。
工作表格里塞满了压力
在裴晓红的生活里，一直有一张工作表格，里面制定了每天、每月甚至每年的工作计划和目标。用她的话来说，无论年月日或周，工作都一定要有一个总的目标，然后将总目标进行细分，在这些小目标里会有不同的环节和程序，只有这样一步步去完成小目标，才能最终接近全年的总目标。
让她形成这种习惯的，是多年前她参与的第一个地标项目，作为这个项目的未来经营者，项目的每一个环节都需要他们团队的参与，从设计到施工甚至未来运营的环节都需要多次沟通。因为涉及的环节很多，所以每个环节的问题会不断涌现，于是将目标细分、分类、按轻重缓急排序并限定解决时间，用excel表格制作完成并按此执行，成为裴晓红最终解决困扰的最佳方案。也成为她多年来一直不变的习惯。
说起当年这个项目，裴晓红感触颇深：“因为这个项目应该也算是在我们所在区域的一个地标项目，其实这个地标项目在新建的过程当中，也是作为未来一个经营者，我们实际上和这个项目整个建设过程是同步进行的，就是项目在设计、施工，以及到最后各个方案的通过，我们都是全程参与，所以当时我们的工作量非常大，因为要和设计做很多沟通，包括在沟通过程中会有一些修改，而这些修改更多的是适合于未来经营的一个需要，所以在这样一个过程中，其实是历练了自己，也学到了很多东西，同时也为这个项目后续的经营，能够有一些很好的建议。”
生活中的计划一直没有时间去实现
严谨有序让裴晓红在职场中的计划都能够如期完成，但生活中的计划却一直被无限延期，在我问起她上次休假是什么时候时，她想了很久却没有答案，假期在她的excel表中似乎没有排期。唯一留给自己的一点小奢侈便是不定期的羽毛球了，当年的对体育的痴迷，让她在生活中一直保留尽量每周打一次羽毛球的习惯。
在谈起工作之外的爱好时，她笑着举起手掰着手指一个个数着：“其实我还蛮文艺的，我喜欢女红，经常做一些小手工；喜欢厨艺，更多是喜欢做出美味后，看着家人和朋友吃的开心的样子；喜欢电影，喜欢看书，喜欢旅行…… 其实我觉得只要是能为生活带来快乐的事我都挺喜欢的。”
在北京土生土长的她，一直想去埃及看看，笔者祝愿这个因工作被搁浅无数次的目标下次能够如期执行……