房产中介经纪人，是我的职业生涯的第一份工作，无论走到何处，作为曾经逝去的青葱岁月，曾经飘走过城市街巷，曾经曝晒过的炭色皮肤和晶莹汗水，曾经无数陌生变熟悉的面孔。在中介行业的经历犹如时光的雕刀在人生中，即便几经更迭城市和行业岗位，而中介的固有的情怀，依旧影响待人做事。荀子《劝学》中，虽有槁暴,不复挺者,輮使之然也，大抵如此。
我离开二手房行业大抵已经有大概月已将近一年了。在临近离开的期间，在微信公众号里开始了自媒体的中介行业写作，起初毕竟是食君俸禄，不乏有厚此薄彼的观念和言辞。随岗位的变动，逐步也渐渐独立而力求公正客观，但一年多的时间里，未能与中介行业内的同仁们同甘共苦，一起经历这限购后的惨淡市场和市场局面，而自己的曾经“茁壮”的理想国梦想也逐步渐渐远去，而自己也一直默默的关注着二手房中介的风云变幻，看到从兴盛到衰败的景象，留下的千疮百孔，伙伴们履步维艰。也是最近遇到一些中介的行业事情，略微写写感想。
一个行业的生态犹如一个国度（先狭隘的来说），而地产中介行业的“百姓”自然是行业的从业者，房地产经纪人，江山如画，“社稷”（土，谷）之本就是城市之扩容疆土和欣欣向荣的市民家庭美好追求。而太原的中介行业这个小生态的国度，这一年多是已经病了，用苟且残喘似乎有点过分，但是暮霭沉沉，晓风残月却是应景的实情。
然而在这样的时节，变革求生是普遍的共识，而变革的调研似乎更加重要，市场的研究和判断，找出行业发展的痛楚的真相，而在行业低迷时刻的选择品牌竞争还是品牌联合同舟共济，虽然商场没有绝对的朋友，没有绝对的敌人，但是行业兴行业亡，如何摆脱出百姓皆苦的局面，是一个处于领导者企业的责任和担当，“开仓赈穷”是此刻应有的觉悟，面对百姓危亡欲迁徙，人员陡跌，产量滑坡，民有菜色，该何去何从？
一个世纪之前，鲁迅先生弃医从文，要救治人的精神，唤醒民众的觉悟。说道纵然体格强健茁壮，如是国民愚弱，亦是看客和示众材料。非学医却也希望励志如此，故而写写太原中介究竟出现了什么样的状况，有有什么样的故事在身边你我发生着。
说说国家和太原这座城市。
2009年-2018年全国人口总量和城镇化率
2009年-2018年太原人口总量和城镇化率
2009年-2018年全国人口出生率和自然增长率
三张图，全国城镇化进程已经达到60%，而太原市是一个城镇化处于高位的城市84.8%，如果靠着太原城镇化进程的发展，太原的城市中介市场发展潜力有限，而且太原这个城市人口结构增长率极为缓慢。如果城市继续发展，两条路子，就是太原市原有的产业升级，市民的财富更加丰厚。另一条就是城市扩容，撤县并区。当然这个也是市委政府的首要要务。
太原目前如火如荼的城中村并不能解决城市人口发展和城市产业升级的问题，只能解决太原面貌和居住环境，目前城中村已经完成过半，太原必然要要考虑下一步的发展方向在哪里，如果人口停滞，产业依旧，房地产的城市就是进入僵持的横盘阶段，尤其是在目前全国出生率普遍降低，自然增长率也是极低的情况下，城市的财富之源----人口争夺必然成为重要课题。而对应太原中介的行业财富之源-----人才争夺战也必然成为行业的竞争源动力。
说说太原中介行业和新房行业的对比。
量跌“腰斩”，价稳涨，限购影响重
一二手房价均价价差呈现降低趋势
三级市场走势：量跌“腰斩”，价稳涨，限购影响重
太原市2019上半年二手房市场处于水深火热中，成交量较同期降幅近一半，受限购影响深重，成交量被“腰斩”，成交惨淡；鉴于可售二手房区位具有优势，二手房市场的小业主的心态依旧偏强价格让步小，二手房小业主承受风险和流通周期的压力明显高于资产负债率极高的开发商，上半年二手房价格仍处于稳步上升趋势；
三级市场走势：一二手房价均价价差呈现降低趋势，二手房价格优势降低
太原市上半年太原市二手房成交价格呈现价差缩小趋势，上半年新房市场应对销量降低，不断调整市场策略，新房的成交均价呈现下降趋势；二手房成交仍以房主心态偏强，价格并未降低，太原整体三级市场仍处于横盘微涨，均价价差呈现了四五六月份均低于趋势下越来越小。二手房所具备的价格优势逐步消失殆尽，且新房的供应相对充裕，新房整体碾压二手房。
三级市场走势：处于新房成交量3倍比，并呈现扩大趋势
上半年二手房和新房的成交套数比值呈现扩大趋势，较去年同期约为2倍已经扩大为3倍；在实施限购政策之后，二手房的较高交易成本劣势（交易成本约为8%，新房配套费用约为4-5%），二手房首付比例偏高（二手房信贷评估不能足额评估），收到明显的*压打**；而市场中商品房新房不断调整优惠策略，多盘联动特价房，首付分期，公积金担保，加码分销渠道（中介经纪人业务引流）等手段，提升市场竞争力，过渡利益和价值给客户，销量占比明显扩大。
上半年新房市场的整体来电来访量
三级市场走势：相对新房，客户量明显回落，连续环比降低
上半年二手房明显遇冷，客户量呈现下降趋势，受限购影响极为明显（2018年7月），迅速出现市场客源大幅降低；对比同期客源数量，减量约为半数，客源出现了连续一年降低趋势；二手房市场不规范，客户信任低，客源不足，需求转移新房，也是市场特征。市场总来访量呈现增长趋势，在价格横盘阶段，客户时间成本较低，决策会变的更加理性；单组客户会多项目进行比较，综合对比产品力和性价比，市场中客户扩大了自己的到访项目的频次，销售中的销售成功率难度反而增加，使销售中分销比重增加。
三级市场走势：挂牌量增去化周期变长 迎泽区一二手房出现倒挂
上半年二手房市场，挂牌量呈现逐月上升趋势，二手房月度成交套数降低，二手房平均去化周期延长8.6月；六城区中挂牌量主力为小店区和迎泽区，为相对发展成熟城区；二手房挂牌价格和成交价格反超新房区域为迎泽区，出现一二手倒挂现象。未来在发展成熟且建设完善的城区，二手房的活力明显高于新房，未来一二手倒挂现象将会扩大。成交结构仍以二居室为主力，整体占据比重56%，为绝对成交主力；尤其是以四居室改善产品为二手房成交的最低份额，改善产品流通量低。
说说太原中介的应对和行业发展。
如今的太原市的中介，在上市公司资本的影响下，也逐步实现了行业的正规化发展之路，先后出现了老牌中介我爱我家（上市公司），中环地产（新三板上市公司），贝壳-德佑地产（潜在上市公司），悟空找房（资本B轮融资）等以及众多的本土中介地产公司，而中介的地位和中介的规则也逐步规范起来，太原市也成为全国性的大型中介机构投资和布局的重点城市，而且竞争格局也在发生着一些暗流涌动，曾经的太原地产“一哥”也在市场竞争中，逐渐消失了光环，后来者居上从胶着的博弈，逐步渐渐拉开了距离。这样的背景，有些人失去的江湖地位，这样的结果对于行业的标杆，曾经致力构建行业的游戏规则的捍卫者似乎是难以接受的。
于是穷则变，变则通，通则达，达则久。危难时刻，总是随着伴来的就是改革，而危机之下改革并不鲜见，2018年10月份在大多布局在一线城市的老牌中介中原地产选择对内管理后台线降薪降佣金，面对单量减少，选择了节省开支，目标是让企业撑下去，让一线的兄弟们不离开行业，不离开公司。2018年的11月份，也有上海市的链家提出的，佣金比例从2%上调3%，买家2%，卖家1%，链家在市场由卖房市场转为市场平衡时期，率先提出两边双佣金，在低迷的市场环境中，反其道而行之，以提升链家的服务更高竞争力来面对成交单量的市场危机，没有选择佣金打折，费用出让。近半年过去了，上海链家市场份额并未因为比市场佣金要高而失去，反而链家的仍处于上海二手房市占第一位的宝座。
太原的房地产经纪行业，良性的竞争反而促进行业进步，在曾经一家独大的二手房市场中，在交易过户周期十分漫长的过去，太原中介行业除了佣金2.5%，那些年经历的黑历史，担保费用曾经最高达到7%，随后降低为5%，最后在2016年后逐步稳定在金融服务费1%的比例。
就在7月份，太原市场中二手房市占份额居于第二位的中介机构，选择了不当“大哥”后的第一个变革，取消了合作机构的金融服务费用1%，进入到了中介行业价格战的战斗序列中，这似乎并不是什么明智之举，也似乎是一种无力扭转局面的杀敌八百，自损一千的方式。在市场环境极低迷的时候，似乎选择的先是行业的窝里斗，和灵活的加盟中介在收费的价格上做文章，而并非在自己优势的方面管控和服务方面做竞争，这个似乎已经可以预见结局，毕竟掌舵全局不是头痛医头的道理。
对行业期待和思考：中介避免价格战，吸纳优质社会资源，行业才能获得尊重。
一个行业的长久发展，需要时一种模式。需要一定对行业的理解和定位，有些时候如果把自己定位在下九流，那么行业似乎就真的上不了台面。而社会地位定位的根本其实就是社会资源的吸纳程度和分配。譬如：律师一份文字函，耗时一刻钟，费用数千元不等。
一个公司和行业的服务的优质和稳定，需要的优质的人才和良好的公司机制，合理的收取相应费用，是行业健康发展的必然，故而上海链家可以实现超出行业平均水平的费用举措，内心强大，信心决定格局。而正在社会地位上升的中介行业，似乎又会回到“无业游民”为主体的跑腿中介小哥的时代，给你三千中介费是看你爬楼的样子很辛苦赏给你的，经纪人就沦落为处处被动的“店小二”模式。中介行业如何面对校校招，如何让家长觉得孩子做个中介是拿的出手的，如何吸纳本科，研究生，博士生，对经济对楼市对城市对金融对法律都能有强烈的的道德底线和综合素质的人才进入行业？而且不妨直说，中介行业的偷*税漏**行为其实存在比例不低，如果低收费遭遇强化规范经营会如何？
在去担保化的背景下，金融服务费的收取1%是否合理有待商榷。但是目前行业的现状是工作难度再加大，但是经纪人普遍收益在减少是实际情况。而天下没有免费的午餐，在金融信贷环节，尤其是二手房客户的普遍资质并非都是十分理想，在银根紧缩的当下，在银行放贷放款时间似乎越来越不明朗的当下，没有丝毫费用和服务的情况下，很难想象，遭遇过户交易中半年银行信贷不放款的情况是承担解决还是，选择不收费，不负责的处理方式。良好的交易氛围需要的是投入强有力的管理机制的成本，类似于保险公司如何降低风控也是要成本，而保险公司的补偿性属于“无中生有”的服务，精算师的计算之下，保险公司盈利空间更大。这也才能如今险资企业控股若干房企，才能驰援无数实业企业，在面对灾难也能援手阔绰，赢得尊重和社会口碑声誉。
全国重点城市的中介遭遇危机处理借鉴
放眼全国，中介的普遍的收益为门店服务端的佣金+交易服务端服务费，两部分构成，佣金是中介行业的脸面，拒绝打折，全佣收费的背后其实也是，真实交易，不吃差价，不炒楼的信念。而普遍在服务管控水平和佣金折扣水平直接关联。在二手房成交之后，交易服务费一般费率不高，0.5-1.0%（看城市房价的级别）不等，一般在随后的服务费用就没有折扣这一说，可实现的全额收取，或第三方服务机构代为全额收取。
在太原中介行业这个小国度，单量减产，或许真正需要帮助的是经纪人，我劝中介机构不妨如此考量，开仓赈灾，阶段性提高经纪人的佣金比例，或者效仿当年链家在逆市时刻发力，开疆拓土，承担良性的负债支出，坚持在服务中走窄门，提升服务质量，扩大市场份额。也可以考量阶段性的将部分企业愿意放弃的利益，过渡给房产经纪人，让行业的经纪人度过寒冬。
经纪人的生存现状：相遇以沫不如相忘于江湖
从业三五年的经纪人已经离不开行业去转型，从业三五年的经纪人目前正大多面临着放贷车贷，家庭的高负担阶段，此刻的状态相濡以沫吧，撑不住自然会选择相忘于江湖吧。房产中介给了平凡人博弈生命的机会，让普通人在工作上的努力可以媲美社会的中产阶级，而如今，行业的惨淡已经让一线的经纪人快被负债逼近了贫困的边缘，如何扭转整个行业的危机似乎才是中介各个企业共同的函待解决的问题，危急时刻，行业共担似乎更利于发展。
甚至不妨考虑，应对行业目前困局，我提出的几点建议。
1，中介行业协会联合如何提升评估二手房单价，降低购房者的首付门槛负担。
2，在买方市场之下，房源量激增的情况下，如何让二手房的价格也趋近于市场，价格调整。
3，佣金方面，房主的优势地位渐渐消失，城改新项目大量供货且支付佣金丰厚，如何双佣。
4，在收费模式不变的情况下，由于业务难度增大，加大经纪人的佣金提成比例。
5，在特殊时期，企业反哺，考虑金融服务的收益优先级别分配给一线门店和经纪人。
6，对房管局争取，限购的分区域调整，或二手房交易税费的政策扶持调整。
我想中介行业的真正成功：客户有服务质量，员工有尊重幸福感，企业竞争有底限和规则，行业发展有人才能抢得，行业弊病少有公信力，政府看的起行业指导有政策东风。
我想太原的中介发展不是靠减降费用就能进入到正向的发展，行业内必然存在企业竞争，但是行业的企业竞争是如何发挥自己的优势，希望太原中介行业越走越好，也期待经纪人有更美好的生活。愿中介行业不断发展，服务不断提升，行业得到社会尊重。
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