FANGDONG
去年春天，郑州房市以二手学区房暴涨打响头炮，当时的市场现象是：
省实验中学家属院，有房子以4.2万/平成交，半年时间单价上涨1.4万/平；
正弘数码公寓，有房产中介单店单月可成交20多套，朝南小户型今天挂牌，明天就能成交。
时隔一年再看，这很可能是缺乏自住价值的传统老破小学区房，最后的狂欢。
我们近期调查郑州两大标志性学区房片区——文一+省实验、伊小+外国语，得到的信息是：
成交量暴降90%，成交价已比巅峰期跌去两成。
在经济不景气、房市冰封、教改不断推进的当下，买学区房，成了最危险的游戏。学区房不再是二手房市场的*药春**，倒越来越像一剂*霜砒**。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆
01
优质二手学区房卖不动了
“去年这个时候学区房已经起来了，今年没人买，降价也没人买。”文博片区贝壳系某中介门店经理说起最近业绩，除了无奈还是无奈。
作为曾经片区学区房成交量数一数二的门店，截止5月23日，该店仅成交一套正弘数码公寓40平小户。
而在这之前的三个月，该店月均还能卖出9套房，去年同期，门店月均成交量则是22套。
已经没必要再算跌多少了，这都不叫受冲击，是直接被市场往死里锤。
23天只卖出1套房，加上租房业务挣的钱，当月门店收入刚到4万，但员工工资要发2.5万左右，房租水电等运营成本一个月3.5万左右，等于这个月要赔3万块钱。
“原来市场再不景气，也不至于连成本都顾不住，这是开店五年来第一次出现单月赔钱。”
这种情况还不是个例，据悉， 5月以来，整个文博片区只卖了3套学区房，成交量暴跌90%。
同时不管成交的还是挂牌的，价格也跌势不止：
正弘数码公寓，5月22日成交一套40平一室，朝南户型，在小区4000多套房子中品相更优，过去出一套抢一套，同等户型巅峰期成交价可达95万，而这次成交价仅为80.8万，跌了近15万。
同小区一套70多平两房，去年9月以164万挂出，8个月时间10次调价，目前降到131万，相当于打八折，仍未成交。
文博花园一套146平三房，去年以440万挂出，期间小幅降价无人问津，最近一个月两次调价又直降60万，合计总价已降75万，也难换客户青睐。
旁边宇泰文博公寓，一年半前均价2.3万/平，现在1.8万/平也不好卖。
在郑州另一顶级学区——伊小+外国语片区，房源降价也比比皆是。
文化宫路18号院，一套85平中间楼层三房，挂牌一年有余，总价从300万降到现在220万，相当于打七五折，仍无人问津。因为有房子比它大比它便宜，也卖不出去。
同小区一套114平三房，去年挂牌至今已从总价319万下调至199万，暴降120万，相当于快打到六折了，最近俩月还是一点动静没有。
片区成交最活跃的中原新城学府一号，可划片伊小+19中，目前超过140套房源在售，小区最近新上房源明显增多，仅4月以来就超30套。房东们急于出手，但代价高昂。
小区45平左右一室，最新成交总价已低至90万，而一年前，这一数字是130万。一年跌40万，相当于打七折。
两大头部优质学区的二手学区房都卖得这么惨烈及有价无市，其余的可想而知，郑州优质学区老破小二手房，还从未有过如此状如断臂般的挠心刺骨。
02
学区房市场为何急转直下？
买学区房的人，大部分不是纯刚需，过去学区房火热，不是人们有钱，而是郑州教育发展极度不均。
现在人们不再大肆追逐学区房，也不是那部分人没需求、没钱，而是没了对学区房价值的预期。这大体是以下原因合力促成的结果：
1、教改措施年年加码，教育不均衡现象在持续削弱。
2019年，郑州小升初民办初中招生开始实行电脑派位+自主面谈，比例为4:6。
2020年，郑州小升初民办学校招生实行100%摇号，一部分学校开始实施锁区招生。
2022年以来，全面“民转公”虽未面世，但民间已是小道消息满天飞（主要是抖音），如西枫杨将改名郑州第三外国语；东枫杨改为纯民办，不再共享外国语总校师资；朗悦慧改名郑州第四外国语；省实验文博转公或停办；桐柏一中改名郑州第一初级中学……
最新且靠谱的消息是，郑州实验外国语（东分）正式转公，今年开始参与学区划片。
而这不是结束，作为试点城市，未来两年，郑州原则上还要加快推进多校划片以及大规模实施教师轮岗，让优秀师资流动起来，带动区域教育水平共同提升。
也就是说，摇号、锁区、民转公、多校划片、教师轮岗，在不断稀释民办学校优质生源的过度集中。未来好生源、好师资趋向均摊、共享，教育资源将更加均衡，学区房的稀缺价值将越来越低。
2、郑州主城新建公办学校增多，学位总量不断上升。
虽然很多新建楼盘签约名校，不一定有十足含金量，但人们通常不患寡而患不均，不错的教学硬件、全市统招的师资，对大部分普通家庭来说不再是不可接受的选项。
3、老破小学区房能提供的教育优势越来越小。
郑州考生考上重点大学有多难，郑州的好大学有多少，家长们心知肚明。
问题是，郑州考生不仅上好大学难，好小学、好初中、好高中，每个阶段都难，就连买老破小学区房通过划片上名校，也挤着乌泱乌泱的人。
买划片名校的老破小学区房，这个“名校”实际是指重点高中的直属初中，因为它有降分录取升本校高中的机会，上哪个小学，也是围绕它来定。
而单靠划片进名校，分到普通班，孩子再做不到刻苦努力、家长没有大量时间和心力付出，根本没可能上本校高中。
这极大可能导致好高中没考上，还多花了买房钱，现在二手房市场不好，可能赔钱也卖不掉。
4、二手房市场不好。
2022年5月1日-22日，郑州全市二手房共成交1587套，而4月同时段，成交量为4036套，环比降幅超过60%；
2022年4月，郑州住宅二手房成交6011套，2021年4月为7544套，同比降幅超过20%；
2022年5月，郑州住宅二手房成交6471套，以目前趋势，今年5月很可能超不过3000套，同比降幅估计也在60%左右。
买学区房的家庭，70%的动力来源于过去它是一个还不错的投资，30%的是单纯为了孩子上学。现在二手房市场不好，*压打**学区房保值性，这70%的动力将彻底消失。
5、疫情重塑价值回报。
三年疫情，学生上学断断续续，网课效果一言难尽，很多学生无法系统性融入名校本身的教学氛围，导致前几年通过买学区房进名校的实际价值缩水。
到底还有没有必要在这种情况下买学区房，已经有不少人开始疑问。
03
学区房现在怎么卖、如何买？
用不着的老破小学区房，以小区最低价抓紧卖。
利率降低，二手房不限购，对买房人来说是有一定购房动力的。当前市场政策给了出清无用二手房的最佳机会，房东们可以借着这个机会抓紧卖房。
多少钱卖？比较务实的参考依据是，只要卖价为本小区最低，一定有人买，这时候，即使打八折、打七折，哪怕打骨折，也要卖。
因为剔除学区溢价后，只要不是最近两年在价格高位时买的，实际不亏钱。就算亏，也不值得再等。
原来有人分析说学区房有6年周期律，上学名额用过后，学区房重新进入市场分配，获取下一轮溢价。那对应是新房、二手房慢涨，市场行情稳定，且义务教育政策长期不变。
今非昔比，现在所有规律都在动摇，尤其老破小学区房，溢价基础不稳，今年是卖房止损的最后机会。
别看现在卖房是断臂求生，但等明年，说不定就是拦腰砍。
优质学区的老破小学区房，只求个名额，可以买但别指望保值、好出手。
促进教育公平是不变的国策，经济形势面临的风险也前所未有，这决定了稳定推进永远是政策考虑的首要问题。
教改不会一刀切，也不会用力过猛，而是一个循序渐进的过程。
学区房价值长期看不会持续，短期三五年仍有现实价值，只是适配人群会大幅收缩。
有资金可动用、孩子成绩离目标学校录取线一步之遥的家庭，买学区房就是雪中送炭的有力辅助，如今市场已有学区房抛售苗头，以上学为唯一目的，不要考虑自住、租金收益、后期保值，以后不会有两头都占的好事了。
现在房东预期不再，卖房止损更加迫切，心理价位在不断调低；中介日子更不好过，他们不缺房源，缺的是买主，会比以往任何时候都更有动力帮你压价促成交。
生活中每一桩糟糕事，几乎都是时机不当的结果。
抓对时机，能在好事发生时，获得最多收益，也能在坏事发生时，止损避险。
当下的学区房市场暴跌，不是教改问题，而是经济问题。
学区房的涨跌，底层驱动力还是投资理财，一旦投资属性不再，单纯的一个上学机会就是无根之水，立马死给你看。
而房市的根基，是平稳，暴涨暴跌都会出问题。过去以为房市像开车，加速刹车不算什么，一脚油门一脚刹车的事儿，其实房市是在开飞机，超速失速导致的很可能是急速下坠，再无修正机会。