今年4月份，财政部、商务部和国家乡村振兴局联合印发了 《关于支持实施县域商业建设行动的通知》 ，鼓励连锁商贸流通企业等下沉至县城农村地区，大力推进县域级商业发展。
作为响应，四川省财政厅、商务厅和乡村振兴局联合编制了 《四川省县域商业建设工作方案（2022—2025）》 ，提出“十四五”期间，四川将推荐60个县（市、区）及阿坝州、甘孜州、凉山州三州统筹参加县域商业建设行动。
经过几个月的动员发展，县域的商业布局显然出现了不少新变化。在入选推荐名单中，成都辖区的 金堂县、彭州市、崇州市、邛崃市、青白江区、新津区 等6个县区格外引人注目，其区域内的下沉商业体更是焕发出勃发生机。那么，这些商业体呈现出什么特征？未来的发展契机在哪里？它们对商业地产领域又有怎样的启示？
|县城究竟能承载多少商业体？
HOW MANY COMMERCIAL ENTITIES CAN THE COUNTY HOLD?
如果根据成都人均购物中心面积0.69平方米计算，以金堂县为例，该县共有人口90.4万（截止2021年底），故该县购物中心预期总面积应为62.37万方。
而目前，金堂县最大的购物中心万达广场（金堂）面积为10.28万方，全县购物中心面积不超过30万方（只统计购物中心面积，不含小区配套底商），远远低于预期总面积。
以上这类情况，在其他县域几乎普遍存在。然而第七次全国人口普查公报数据显示，6个入选县城城镇化率均已过半（彭州在2021年上升至50.5%），人口受教育水平与主城区并未有明显差距。县城的发展脚步和机会缺口，正诱惑着商业体攻城拔寨。
万达广场是其中的佼佼者。 据统计，万达广场已在成都的下沉市场开出了金堂万达、崇州万达、青白江万达、彭州万达（在建）县域门店，西昌、巴中、广元等多处次级市场同样能够看到万达集团的身影。
商业体在县域尝鲜，想要多吃县域的“螃蟹”，这样的情况或将在近几年成为一股不小的趋势。一方面，融资审慎以及不确定因素增多，利用县域的较低成本撬动商业市场无疑是个不错的选择；另一方面，商业市场已进入存量时代，热门板块竞争激烈，县域更易让自身品牌效应和市场黏性发挥最大化，构建护城河。
截至目前，已有多个全国知名的商业地产项目官宣落户县域。其中，既有红星美凯龙·金堂商业中心这类主打生活方式的盒子商业，亦有新津CIFI未来 Park·旭辉里这种借鉴太古里模式的街区商业，更有像邛崃文脉坊这样结合当地文旅特色的非标商业下场，率先在县域形成市场号召力。
优质的商业项目入驻，带来的是就业、税收，甚至能从宏观上提升区域消费档次，拉升整个板块的区域价值。值得注意的是，县域的消费力和消费水平相较于中心城区依然存在差距，大城市对人口的虹吸效应仍是当前客观事实。因此 县域商业体在业态选择和业态分布上更需精耕细作。
青白江万达位于老城区核心位置，毗邻生态湿地河域，开业之初便将永辉超市、万达影城、肯德基、大玩家、孩子王、星巴克、必胜客、苏宁易购、劲浪体育作为9大主力商家，如今守柴炉烤鸭、吉布鲁、日之屋炭火烤肉等餐饮业态占比近4成，形成1.5万日均人流和60万日均消费力；
金堂万达则以水景文化作为商业据点，吸引了肯德基、星巴克、瑞幸咖啡、奥特乐、B.Duck、克丽缇娜等品牌入驻。11月初该项目举办“十全食美”烟火美食集市，围绕“夜购”、“夜食”汇集国际美食，受到当地市民的广泛欢迎；
崇州万达选址在新城区与老城区交界的核心区域，紧邻市政府、市医院，周边社区众多，鲁西肥牛、萨贝尔意式餐厅、万达宝贝王、中亿孕婴、屈臣氏、威斯特健身等品牌落地于此，也给崇州人民带来全新的购物体验。
由此可见，下沉市场商业体往往选址优渥，有着大量人流基础和完善的配套设施。再以领跑的餐饮母婴等敏感业态为箭头，天然的人流属性更利于聚焦项目流量，形成城市黄金口岸，最后得以撬动该区域的商业格局。
除了家庭消费外，县域商业和小镇青年的供需关系更值得我们思考。
小镇青年的消费需求，正在催发出一个全新的流量磁场——他们接受过较高的教育、体验过较好的服务、有的甚至是从北上广深杭蓉回到县城，在消费上不再局限于低端品牌，对麦当劳、喜茶、Mstand等品牌有强烈需求。
需求侧被打开，供给侧被激发。
原本仅在地级布局的品牌，亦开始随着县域商业体的开花而在县城结果。
喜茶开放加盟模式，被认为是喜茶攻进县城的标志之一。 年代商业注意到，喜茶的关联公司开放了“事业伙伴管理经理”岗位，正在大范围的密切关注县域商业机会，将“下沉”二字打在了公屏上。
绝不止于喜茶，星巴克、必胜客、屈臣氏、名创优品、满记甜品等亦是县域商业体的常客，他们共同培育着小镇青年的消费习惯，满足着小镇青年的生活仪式感。
政府政策也在鼓励。 国家商务部表示：鼓励日用消费品、家电、家居等品牌企业下沉供应链，提供直供直销、集中采购、共同配送等服务，增加优质供给，推动城乡居民共享品质消费。
作为县级市，邛崃鼓励新场景、新消费与县域文旅品牌相结合，打造富有特色的县域商业。
围绕文君、邛酒等核心文化IP，邛崃在去年共举办了首届邛崃美酒季、“成都古琴国际非遗艺术节、成都天府绿道国际自行车车迷健身节等多项活动赛事，让“天府天府旅游名县”引爆微旅游等消费热潮，实现文化资源的价值转化。
如今，成都正在构建 “1个核心城市+3个区域中心城市+8个郊区形成+N个新市镇+N个乡村社区” 五级城乡体系，优化市域生态格局。县域应把握时代脉搏，挖掘自身文化底色，迈向发展新台阶。相信在政府政策的支持引导下，县域商业会成为成都消费新增长极，以前所未有的面貌展现给市场。