最近很多朋友问我，买房怎么办房贷最划算啊，选等额本金还是等额本息咩？
这个问题，其实去年的时候我们就专门开了一个系列。
为了照顾一下新朋友，我重新科普一下。
1
大家都知道，在办理购房*款贷**时，银行会提供两种不同的还款模式，一种是等额本息，一种是等额本金。
等额本金，顾名思义，就是每月还款的本金是一样的，利息则按照剩余*款贷**本金计算。
要还的本金越来越少，要还的利息也越来越少。
总体月供=本金+利息，也就越来越少。
举个例子，假如你向银行借了100万买房，利率5%，分30年还清。
那要还的钱，是酱紫的：
看到没？
要还的本金每月都一样；而要还的利息，刚开始最多，之后越来越少。
月供总额也越来越少。
借100万，最开始每月要还7000多，最后变成了2000多。
等额本息，每月还款额一样，但本金与利息比例是变化的。
它是酱紫的：
每个月的月供是一样的，第1年和第30年，没变化。
变化的是：
每个月要还的利息，最开始特别高，越到后面越少。
而每个月还银行的本金，刚开始特少，后面越来越多。
2
还是以*款贷**100万，利率5%，分30年为例，我们分别算一下等额本金和等额本息的还贷情况。
可以看出：
1、长期算下来，等额本金要还的总额，比等额本息要少。
等额本息一共要还193万，利息93万；而等额本金一共要还175万，利息75万；
从纯数学的角度来说，等额本息比等额本金的利息多了18万元。
30年省了18万，平均每年节省了6000元，每年换新iPhone的钱有了，美滋滋。
2、但是前几年，等额本金的单月月供，要远远大于等额本息。
等额本金的情况下，最初的月供接近7000元。
而等额本息，每月只有5000出头。
还款到大概第十年，两者才会打平。
之后，等额本金的月供 < 等额本息，而且会越来越低。
3
罗里吧嗦了这么多，就是为了让大家搞清楚两者的特点。
接下来，我们就可以对症下药了。
假如你是一个刚工作不久的普通的年轻人，那就选等额本息吧。
掏空了六个钱包买房子，之后还要装修房子、结婚生孩子，现在也没啥票子，等额本息刚开始的月供更低，还钱压力更小。
虽然总体利息高，但年轻人嘛，收入会继续提高。
以后你的收入越来越高，再加上几十年还款周期，这期间不断的通货膨胀...
这点月供，就越来越不成问题了。
假如你现在手头很宽裕， 理财水平很高，能让手上的钱继续生钱，选等额本息更合适。
前面说了，有大概十年的时间，等额本息的月供是低于等额本金的。也就是说，等额本息有更高的财务杠杆，可以用更少的钱撬起更大规模的资产。
只要稍稍理财，收益就比房贷利息高了。
这种利息，就像白拿银行的钱。
这样还能怎么说？必须等额本息！必须借足30年！使劲儿占银行便宜！
假如你现在还贷没问题，但将来的收入越来越低、开源的机会越来越少，只能节流。
比如说，面临退休的老人；收入无法再提高的的中年人...
等额本金是你的菜！
等额本金，还适合这样的人——
特别在意欠银行钱，一想到欠银行一大笔，心里就不舒服，就想提前还清房贷的人。
从经济价值上看，这类人是不知道占银行便宜的笨蛋。
但是从快乐价值上看，让他们压抑自己，去欠着银行钱，更不划算。
做人，最重要的是开心嘛。早点还完，内心早点peace。
等额本息和等额本金，本质上是一种现金流的设定。
最终拼的还是一件事：
你的人生，是向上走，还是在向下走。
向上走，越来越好，就选等额本息；多付的那点利息，最终都不是问题。
如果觉得不会更好了，甚至会越来越差。或者你这个人就是比较保守，不想多欠银行钱，就选等额本金吧~