#11月财经新势力#
这几天，支持优质民企融资的风声，又大了起来。
中债增的“朋友圈”正在扩容。
最新的消息是：金辉集团、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企受召参加座谈会，十余家房企的增信发债正在路上，涉及金额约200亿元。
虽然具体的发债名单没有官宣，但理论上，能受邀出席座谈会， 就有拿到官方背书的希望。
在这一长串参会名单中，我们看到了雅居乐的名字。
讲真，如果时光能倒流到一年之前，大概没有人能够想到，雅居乐会在这场行业出清的大潮中， 成为撑到最后的房企之一。
2021年8月，雅居乐陷入裁员风波，9月传出*身卖**保利的传闻，紧接着是一连串销售下滑、项目停工的消息，去年11月，被标普下调长期债务评级……
风雨飘摇。
同期，从恒大到佳兆业、花样年，再到奥园，陆续有广东起家的兄弟公司倒下，市场对雅居乐的预期，直接反馈在了资本市场上——
短短半年，股价就腰斩了。
但这似乎没有动摇这家房企自救的决心。
我们梳理发现，自从年初武汉一项目被指拖欠总包公司8000万元以后，就很少听到雅居乐有欠钱的传闻了。
但还钱的新闻不少。
据不完全统计，2022年以来， 雅居乐共偿还公开债务150亿元， 其中包括11.2亿美元票据以及40亿港元*款贷**等。
雅居乐的财务报表也见证着这样的变化。
今年中报显示，雅居乐的总借贷金额700亿元出头，较去年末下降了近六分之一。
与此同时，企业的总现金及银行存款也大幅减少了125亿元，其中有限制资金减少了26个亿，而未受限资金减少了接近一百亿元。
看来， 雅居乐确实真金白银，从自己口袋里掏了钱。
那么，灵魂拷问来了，为什么同样是民企，雅居乐就可以撑到现在？
活下来的最*法大**宝，无非一句话：
杠杆降得早。
2020年，正是各大开发商野心膨胀的一年。
彼时，三道红线出台，不少房企虽然表面上喊着降负债，但掌舵人仍心存侥幸，按照过去的模式蒙眼狂奔。
但雅居乐没有。
或许是预判到行业信用紧缩已成定局，又亦或是公司的现金流不稳，重仓的海南放开限购的幻想破灭，总之，在2020年的最后一周，雅居乐做出了一个决定——
把二三线城市7个项目的部分股权，以70亿元的对价，卖给平安不动产。
这是雅居乐 第一次这么大规模地甩卖资产， 并且，还是 在如火如荼的楼市上行期， 颇有点老王挥泪卖文旅内味儿了。
说句题外话，谁能料到，当时还在不断谋求扩张的平安不动产，如今已经完全退出了住宅领域呢。
但与平安的交易只是开始。
在接下来的一年多时间里，雅居乐在 出售资产 的路上，越走越远。
广州亚运城、海南清水湾项目和雅生活的股份，这些看上去十分优质的项目，先后被摆上了货架。
在 打折卖房 这条赛道上，雅居乐就更卷了。
去年10月，广州雅居乐天际715的楼盘，因为大幅的折价，火了。
这个项目位于广州市中心，有白鹅潭CBD概念，有稀缺的江景资源，年初刚开盘均价大概是550万/套。
到了年底，忽然抛出“工抵房”，一下子降到了350万/套起。
当时市场还没有很差，愿意大幅割肉的楼盘也不多， 三分之一的降幅算是非常可观 ，一时间，排队看房的人络绎不绝。
不过，我们扒拉了一下，原来 从2020年开始，雅居乐就开始降价卖房了……
雅居乐的聪明之处，还在于 有意识地暂缓拿地。
从2020年开始，雅居乐在拿地方面就慢下来了，到了今年，更是完全没有出手——
要知道，2021年上半年，土地市场还是一片火热，不少高杠杆房企是坚持拿地到最后一刻的。
少拿地，自然可以省出一笔钱，而这笔钱除了还债，还可以拿去做什么呢？
保竣工。
我们翻了一下近两年的财报，肉眼可见地看到雅居乐在交付上的努力。
2020年末，在建和未建的部分是5000多万平米，当年竣工面积266万平米。
但到了2022年中，各项目的数据就变成了这个样子——
在建和未建面积加起来，比一年半以前少了1000万平，但竣工的面积，多了90万平。
这有什么好处呢？我们在《宇宙第一房企到底缺不缺钱？》里曾经说过，如今 越是低线城市的房地产项目，预售资金账户的监管比例就越高。
雅居乐的布局，绝大部分都是二三四线吧……
但只要项目竣工验收，预售资金的账户就可以顺利解除监管了。
就这样，雅居乐一步步完成了资产负债表的缩表。
从“资产=负债+所有者权益”这个恒等式来看，两年时间，虽然雅居乐的总资产减少了近140亿元，但 有息负债降低了280多亿。
可以算很及时了。
当然，距离真正上岸，雅居乐还有很长的路要走。
首先，未来一年的偿债压力依旧很大。
之前提过，目前雅居乐在手的非受限资金129亿元，但一年内需要归还的债务，是220多个亿。
如果没有新的融资渠道，光靠手上这点钱，是怎么都不够用的。
其次，雅居乐倾向于 “保公开市场不保非标”。
事实上，截至9月，雅居乐有21家子公司进入了上海票交所公布的商票持续逾期名单。
在票眼小程序上，也隐约出现了商票拒付的苗头——
当然，这种选择无可厚非，只要公开渠道不违约，就能 留下再融资的口子， 还有希望撑到中债增的出手相救。
但是，未来会怎样呢？
要想中债增发的小红花，得拿出足够的优质资产来抵押担保，如今的雅居乐，手上还有这样的项目吗？
如果没有，地方城投愿意背书吗？
当然，我其实不怀疑雅居乐的决心，只要想做，总归能找到出路。
但真正无解的是——
对雅居乐，乃至整个地产行业而言，这一场自救到底要撑到什么时候，才算是个头？