细说厦门 厦门是一个岛城、特区、计划单列市、福建经济规模第三的城市。由于福建整体的经济其实相当孱弱，厦门这种全省第三的城市，09 年 GDP 规模也仅仅只有 1623 亿。
但是厦门人口不多，户籍人口 177 万，常住人口 252 万。（这里我说一下， 非户籍常住人口的统计未必有各位所以为的那么难，目前比较常用的是统计社保人数。这个相当准了。
没有社保的基本上是流动型临时工，不是城市的主体经济力量。）人均 GDP 约 9500 美元，这是一个很不错的水平，这说明厦门是典型的“小家碧玉”型的经济结构，经济规模不大，人不多，都挺富裕。
一群小富人，在厦门岛上过着他们悠闲的小日子。 作为计划单列市，厦门的税收其实要被中央直接拿去，福建省没法分享，因此福建必定对厦门围追堵截，不会对厦门有任何财政上的扶持，并会强烈的阻止厦门向省内吸血。这意味着即使厦门和福建的关系，未必像重庆和四
川那样水火不容，但也必定是像深圳和广东一样，相互看不顺眼。即使不会相互拆台，也不会相互扶持。
厦门的发展，在得不到倾斜型的扶持政策的情况下，完全依靠发掘自身的力量。它现在的成就，我认为主要是得益于它清晰的城市定位：旅游型城市、传统的港口优势、强大的教育资源以及与之衔接的科技产业定位。厦门的经济结构清晰和健康，让我留下了非常深刻的印象。
2000 年厦门的人均 GDP 仅 1000 美元，到 05 年达到 6000 美元，今年应该已经突破 1 万美元，10 年中翻了 10 倍，这种惊人的发展速度，更应得益于厦门自身的强悍的产业结构，而不应归因为它的吸血作用。
恰好；是反过来，厦门由于这种迅猛的发展，其生活水平远远超越福建省之后，才对省内各荒僻城市的富裕群体产生不可抑制的吸引力，进而出现一定的吸血效应。05 年前厦门楼市的外地客户比例不足 2 成，其后逐年升高，目前已经达到 55%，超过本地客户购房比例，刚好印证了我的上述判断。
厦门的城市地理特征非常明显：本岛以及半环抱着本岛的陆域。其 2010 年前的城市规划呈现出典型的精打细算的特征，就是俗话说的：“有钱都使在刀刃上”。它集中精力建设本岛的
湖里区和思明区，放缓对陆域部分的建设。这种精细的态度，使得厦门本岛得到了最充分的、几乎可以说无缺陷的开发和配套，其生活资源之完善，即使在全国范围进行比较，也能
排进前 10 名的位置，远远超过同样打着旅游城市旗号的珠海。最近厦门新修编的规划强调由于本岛的开发已近饱和，对本岛的投入要放缓，以优化为主，集中精力向东部陆域（海
沧区）和北部陆域（集美区）发展。
这一连串的城市发展规划理念，务实有效，轻重缓急，清清楚楚，完全挑不出毛病。综合以上的因素，厦门的经济规模虽然不大，但是质量非常高，无论是产业结构还是城市规划理念，均远远的超越国内一般的二线城市，而接近一线城市的水准。因此厦门的楼市随之上涨，我个人非常认可。受限于厦门的城市规模，其楼市的总成交量很少，仅有 150 万—200 万平米左右，是非常精致的市场。
岛内外的供应量，从 07 年的岛内 6 成岛外 4成，逐渐演变到现在的岛内 4 成岛外 6 成，体现出厦门的市场发展方向，逐渐从已经饱和的岛内，向岛外扩张。07 年，厦门岛内均价过万，岛外大致在 5000 元左右。其后由于城市的区域经济中心作用开始体现，吸血效应大幅加强，刺激投资型客户入市，开始实现价格大涨，到今年 11 月份大致是岛内 1.7 万，岛外 8000 左右。
考虑到岛内的供应量日益稀少且必将成为稀缺性供应，我个人认为，目前岛内的这种价位，属于典型的投资型置业城市的市场价位，它与厦门目前的经济地位相匹配，泡沫性很小。至于岛外 8000 的均价，相当于改善型市场的初期价格，由于缺乏实地考察，我难以判断目前厦门岛外的生活配套是否已经相对于福建其它城市而言具有相当的优势，但考虑到厦门必须向外扩张这一事实，其岛外区域的配套在其强悍的岛内饱和溢出效应下，应该也可以很快予以完善，我也相信即使目前这个价位已经包含了对未来的升值预期，这个预期也是可以达到的。
综上，我对厦门楼市的整体判断是：健康级。现在的价位很合理，岛内与岛外各自体现出明显的投资型置业与改善型置业的特点。但在目前这个价位上要再实现持续上涨，除非厦门的中心级经济地位能得到持续性的加强，其经济规模逐渐从目前的小家子气的状态，变得具有大家风范，才能提供持续上涨的动力。
谢谢大家。 日期：2010-12-15
