微信号：识居
ID：ShiJuer
原作者：夯土
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案列 1
“类住宅”的几个典型案例
现实最具说服力，与其泛泛而谈，不如就实例来就事论事，至于结论，那是后面的事。案例我们都尽量选择最近的新项目。
中山公园新时空国际公寓
这本不是一个新项目，之所以谈它，是因为它太具代表性，剖析这只麻雀，可以明白这一类型的“酒店式公寓”的真实状况。这个项目位于内环内中山公园最核心的地方，三条地铁线路的交汇点，从地理位置上看是绝对的黄金地段，该项目是1栋30层的全装修酒店式公寓，入口气派，外立面全玻璃幕墙与金属幕墙，绝对的高大上，经过这么些年依然像新的一样。房型设计是典型的中间核心筒式公寓平面，以41-68平米的小户型为主，共728套，车位配套非常充足。
按理说，这该算是个好项目了吧？光地段就能秒杀上海绝大部分房子。那么这么些年来，其真实房价以及居住状况是怎么样的呢？与它隔路相望的住宅小区凯欣豪园，跟它差不多同时期建设，普通面砖外墙，现在已经显得陈旧，我们来看看两者二手房的最新报价。
↑新时空国际公寓
↑凯欣豪园住宅小区
没错，令人失望的是，这栋公寓从来都是中山公园版块的价格洼地，任凭外面怎么风吹雨打高歌猛进，她自岿然不动。这里面，肯定是发生什么事了，对不对？
实地调研后，马上就能真相大白：这栋三十层共计700多套房子的公寓中，目前入驻了接近30家小型“酒店公寓”、“家庭旅馆”；而且，因为房子是散售的，小旅馆只能去找一个个的小业主商谈租赁，所以导致了每家小旅馆的房间都是随机散布型的，----也就是说，当你在网上定好其中一家旅馆的房间后，你可能去登记的前台在5楼，实际入住在10楼，然后，你的左右房间都不是这家旅馆的。这带来了极差的住宿体验，除了舒适度，甚至有时你都会怀疑安全问题。
于是，这栋华丽无比的楼就变成了无法居住、不适合办公、旅馆体验差这么个三不像的怪物。 而这，却是全国很多所谓酒店式公寓项目的最终归宿。本来所谓“公寓”，原本跟住宅的区别就是高质量的服务管理，但是，在开发商散售的时候，谁管你后面的使用问题？
浙铁绿城长风中心诚公馆
类住宅项目与住宅项目的对比，往往会因为开发商、项目定位、开发时间的不同而导致比较难以贴近实际去横向比较，但是下面的这个项目，却正好提供了以上三点的恰合，这非常有意思。
这个项目位于现在热火朝天的长风板块，临近长风公园，该版块正努力打造成为高端国际企业总部基地，而且云集了雅戈尔长风八号、中海紫御豪庭等豪宅项目，区位优势也是相当的明显。绿城拿出了一个独立的地块来打造类住宅产品“诚公馆”，其实就是玉兰花园的产品系。我们来看看它是怎么做的。
标准的绿城式住宅规划模式
品质很强的入口及会所
标准的绿城玉兰花园户型
155平一梯两户，舒适性很高，通煤气
再加上绿城一贯的立面品质、景观营造和物业管理，换句话说，这已经是标准的住宅小区了 ，与其他的绿城玉兰花园唯一不同的是，这块地是商业性质的。在这个小区中，你能想象以后会有像新时空一样的状况出现吗？
在2015年初的时候，这个临近长风公园、华师大、上海市儿童医院的楼盘售价是3.4万/平。同一时期，绿城远在鸟不拉蛋的浦东唐镇的绿城玉兰花园，售价是多少呢？4.0万/平。下面是这两个项目的区位对比。
仅仅因为建筑性质的差异，一模一样的产品（玉兰花园），在地段如此悬殊的情况下，诚公馆只卖到了3.4万。如果作为自住，或者哪怕是投资，这里面是不是蕴含着某些机会？事实上，该盘一经推出也是销售良好，早已售罄。而现在该项目二手房均价为4.87万/平，相比于2015年初，涨幅为43%，基本等于同区域的住宅涨幅，还稍微高一点点。
长江实业高·尚领域
这个项目位于普陀区真如副中心，为商业+公寓式办公的综合业态，整个项目的低层为步行商业街，不存在如绿城诚公馆般的封闭式小区。户型设计一般，分为一梯两户163㎡和三梯六户105-122㎡两种主要产品。（如上所说，很明显三梯六户的户型是没人关心你的日照问题的）
凭借长江实业强大的商业号召力，再加上刚刚推出时恰逢上海刚刚实行限购 ，该项目2013年7月一开盘就火爆异常，号称当日千人连夜排队，700套行政公馆当日售罄。限购的魔力再次闪耀。
陆家嘴保利ONE56
现在正售的浦东陆家嘴版块明星楼盘，汤臣一品隔壁，绝版江景黄金地段，号称要打造世界级绝版豪宅。户型主要分为255平两房、282平两房、329平三房、369平三房共四种，户户面江，景观真心一流。均价13.5万/平，物业费16元/平·月，销售已接近尾声。
户型设计其实很一般，一味求“豪”，实用率较低。但是对于这样一个项目，除了羡慕，你还会说因为它是商业性质而不屑于居住吗？会怀疑他的价值吗？会觉得以后管理混乱吗......
给我住吧，我只想迎着江风飞翔
其实这个项目，跟嘉玲姐豪掷一亿买下的、江对面的外滩半岛酒店式公寓的定位有点像，430平方只有3+1房；该项目另外一个250平方的户型，也就两房而已....
买吗 2
“类住宅”能不能买？
这个问题过于主观，每个人看法不同；但至少在夯土君这里，上面的介绍中其实已经给出了回答。一方面，限购还在进行，通州的商住楼限购，也许不会是个孤例；另一方面，类住宅其实是受到了越来越严格的限制，这反而在一定程度上增加了其稀缺性。夯土君并不排斥类住宅，但建议是：你要选好标的 。
一些建议方向：
（1）买好地段的、管理良好的房子。好地段永远是稀缺品，见上面的保利ONE56与半岛。
（2）买商务中心区小户型的、管理良好的房子。商务中心区保证了居住的强烈需求，而小户型的类住宅，以后不可能再出现，必然推升存量房的估值。
（3）买暂时处于价值洼地的房子。因为类住宅的长期“不受待见”，其实在某些区域，存在着不少被低估的类住宅，这就需要自己有足够的眼光和魄力了，其实通州限购事件已经给出了一个强烈的信号，就是类住宅也是可以成为稀缺品的。而衡量类住宅的价值的最好量化标准无疑就是租金，类住宅较低的价格给业主提供了获得更高租金回报率的可能性。
（4）如果要考虑自己居住，这点现在其实很多人已经在做了---选择类住宅作为改善型住房（更大、更舒适、地段更好），那么，除了上面的因素外，小区的管理、规模、景观绿化无疑要更加仔细斟酌。在这种情况下，前面介绍的浙铁绿城长风中心诚公馆，就是一个最好的例子。
（5）初次置业者，原则上不建议购买类住宅产品（在150平方的限制下，事实上也不可能购买新房了，只能买二手小户型的），因为毕竟还有落户口、居住成本过高等硬性因素在里面。但是如果被限购弄得如坐针毡，那就只有靠自个判断了。
（6）坚决回避管理混乱、户型不合理、居住不舒适的类住宅产品，案例请在上面找。
（7）以上建议只适用于一、二线城市，只有在资源紧缺的这些城市，类住宅才可能有生存的土壤；在其他小城市，老老实实去买住宅吧，如果接手了类住宅，这可能是个你这辈子掉进去的最大的坑。