作者丨一视财经 木卫
编辑 | 西贝
近年来，房地产行业持续震荡，尽管政策红利逐步释放，但各大房企就好像汪洋大海中的扁舟一般，面临着波云诡谲的市场环境和随时都可能到来的经营危机，警惕地四下张望，需要做好随时转舵的准备。
这次转舵的，是卓越地产。
近期，卓越地产刀刃向内，发生了比较大的人事变动：原华北区域总经理胡博于2023年2月正式离职；原西安公司总经理白涛于2023年3月正式离职；原杭州公司总经理谢巍于2023年3月正式离职。
对于三位高管的相继离开，外界对此议论纷，有很多人认为，胡、白、谢三人的离职，是高管内斗，集团博弈之后妥协的结果。
但有接近卓越方面的人士很快站出来否定了这个说法，其声称，三位高管的离职治是在集团组织架构大调整个人做出的选择；同时，架构精简后，卓越的投资会更加聚焦，坚持深耕区域，布局高能级城市，例如大湾区、以上海为代表的长三角核心城市群、北京等，而对于部分流量不佳、销售不畅的区域则可能会选择退出。
蹊跷的是，离职的三人均属万科系，由卓越集团执行总裁沙骥推荐而来。同样为万科背景的沙骥，自2018年任职卓越集团以后，带来了不少万科系高管。
2020年，陈凯加入卓越集团，任执行董事长，职位高于沙骥。一山难容二虎，两相较量之下，管理层频繁离职不免引发外界“内斗”的猜想。
作为创始人的李华显然没有平衡好这一关系。
2020年，卓越集团深圳地产公司与深圳置业公司合二为一，成立新公司“深圳公司”，原深圳地产公司高管几乎悉数退出，沙骥兼任新的深圳公司董事长。
01
写字楼之王
一般来说，在中国的房企之中，特别是那些巨无霸级别的地产大亨，几乎每个人身上都都带有鲜明的个人特色和标签，这些特色、标签可以来源于工作，也可以来源于生活。有的老板行为做事雷厉风行、说一不二，欲与天公试比高；有的老板私人生活暴论不断、绯闻不休、话题不停，始终是资本市场和舆论场之中的常客；有的老板则深谙商海起起伏伏、深居简出，不愿在市场中过多地抛头露面。
对于卓越集团的董事长李华来说，“低调”就是他和他的集团最大的标签。
李华原名李晓华，1966年出生于四川内江的一户知识分子家庭，父母都是教师。得益于书香浓厚的家庭环境和父母的有意培养，李华从小就学习优异，是一个不折不扣的“学霸”，最后，在自己18岁的时候，李华成功考上了华南理工大学。
大学毕业之后，李华被分配到了深圳市团委工作。
同许多在改革开放初期发迹的商界大佬和顶级富豪一样，彼时神州大地随着改开序幕的拉开，到处都是经济发展的蓝海，呈现出一片勃勃生机的景象，特别是深圳的三天一栋楼建设速度的发展诱惑，吸引了无数下海淘金的年轻人。一边是生活安逸、工作轻松、社会地位高但能一眼望到头的公务员工作；另一边则是年轻而又富有朝气、蕴含着无限财富可能的市场环境。对于一个20出头的小伙子来说，看着曾经的同学一个一个一头扎入了茫茫商海之中，并且很快获取了大量财富之后，那颗渴望生命激情的躁动的心就再也按奈不住了。
1989年，李华办理了停薪留职，离开了无聊的办公桌，开始了自己的下海经商之旅。
李华的经商之路并不是一帆风顺的，李华下海的时候，深圳市已经改革开放了10余年了，特别是房地产这样的“产业先行者”，行业中第一代地产人之间的竞争逐渐进入了白热化，李华作为一个初出茅庐的新手，想在这个时候挤进这片市场“红海”，是很不容易的。在深圳早期的经商，不仅没给李华带来财富，还赶上了全球性的经济危机，反而让其欠下了一屁股债务。
所幸当时海南的地产经济迅速崛起，把目光抽离深圳之后，李华很快在海南转到了自己人生中的第一桶金。后来又转战香港市场，又给自己赚到了一笔不菲的财富。
在海南和香港两地的房地产市场赚到了足够的本金之后，李华正式入局了房地产行业，成为了一名“职业玩家”。1996年，李华在深圳创立了卓越实业发展有限公司，1998年，卓越集团完成了创立之初的第一个住宅项目，即“卓越未来海岸”项目；2001年，卓越事业发展有限公司正式改名为卓越置业集团有限公司，卓越集团正式登上地产历史舞台；之后，卓越地产在深圳疯狂拿地扩张，先后推出了“皇后道”“浅水湾”等项目，逐渐形成了“桌系”“悦系”“蔚蓝系”三大产品线，奠定了早期卓越集团的经营格局。
尽管卓越集团以做住宅项目起家，当时深圳的住宅需求也确实非常巨大，但是李华别具慧眼，注意到了商业项目必然在住宅项目之后、伴随着迅猛的商业经济发展而崛起，是十年乃至二十年后房地产界的香饽饽。因此，李华决定卓越集团转向商业项目发力，将重心转移到了商业大楼的开发上面。
后来的事实证实了李华的想法没有问题，在深圳，卓越世纪中心一度成为了深圳市的地标之一，李华因此获得了“深圳CBD写字楼大王”的美誉；对于集团来说，卓越集团从深圳起家，目前已经将业务范围扩展到了全国14个城市。主要经营房地产开发、商业经营、酒店投资、物业管理等，特别是在商业楼领域内，与潘石屹的SOHO形成了“南卓越，北SOHO”的格局。
02
隐忍和自保
卓越的做大，也成就了李华，根据福布斯的统计，2018年，李华的个人财富达到了248.4亿元，位列中国富豪榜的第67位；到2020年，这个数字就达到了705亿元，李华也成为了内江的首富。
然而，手握如此巨大的财富资源，李华在工作和生活上确实是非常低调的。李华不仅很少在社交媒体前公开露面，还将公司前台管理的权力交给自己的弟弟李晓平，自己则深居幕后遥控管理公司的大事。
不过，从李华有限的露面次数来看，李华之所以选择低调，除开性格、家教、经历这些因素之外，可能还有“自保”的意思。
举个例子，2019年初，李华卷入某贪腐案，被相关部门公开带走调查，不过由于证据不足，李华及时从这场风波之中全身而退，即使自身清白，“掌门人”的这次遇险还是给集团带来了震动，在经历“调查风波”之后，卓越集团执行总裁王卫锋就离职了，有分析人士指出，卓越集团内部经营压力过大，可能是王卫锋离开的主要原因。
而卓越集团频繁的组织架构变动、人事调整和管理层离职，也正是从那个时候开始。
03
未上市有玄机
卓越集团为何迟迟不上市，背后有什么原因。笔者带着疑惑翻阅了相关资料，发现卓越集团迟迟不上市的背后，并非是不想上市，相反，卓越一直在尝试着策划上市，而是有其难言之隐。
2007年，卓越首次提出了自己的上市计划，预计2008年赴港IPO，但是横遭2008年次贷危机，无奈只能将上市计划搁置下来；2009年，卓越集团再次赴港冲击IPO，但最终由于认购不足，再次折戟港交所门前，同年，看着龙湖、宝龙等同行纷纷上岸资本市场，李华和他的卓越着实急在心里。
只不过，从上市失败的背后，李华也看出了集团背后的真正的问题，这些问题，要比上市本身更加重要。
现金流和债务的问题是最主要的。现金流压力过大，估值不足，是导致卓越第二次冲击上市失败的直接原因。
卓越其实是一家还算谨慎求稳的公司，援引集团副董事长李晓平在卓越商企服务2022年中期业绩发布会上讲的话：“从目前来看，我们各项指标都在规定的三条红线以内，到目前为止国内有息债都没有，以前少量合作单位做的信托也已经全部还完，而且是提前兑付了，美元债也很少。所以目前来看，企业运营是很稳健的，而且留有足够的余量。”
04
频繁发债和拿地的代价
在2020年初期，由于疫情原因，房地产行业可谓是一片凋零，许多巨头甚至遭遇了破产的风险，而卓越却能够在上半年全面达成认购指标，超额完成永恒签约和回款计划，这在一众同行中无疑难能可贵。
卓越也很自然地宣称自己是一家财务结构稳定、发债渠道畅通的公司。
但这并不能说明卓越的现金流就一定稳定了。
由于没有上市，卓越的很多债务都是隐性债务，内部资金的缺口到底有多大，只有卓越自己人知道。
但外界猜测，卓越或许真的缺钱，要不然为什么那么频繁地发债呢，还将美元债发行利率一度定在了3%以下；除此之外，从2021年开始，卓越就频繁地通过信托机构进行融资，有分析人士指出，仅2021年上半年，卓越通过信托渠道融资的规模可能达到了10亿元。
除了现金流，卓越的另一大问题，在于销售业绩的起伏。
2020年，李华在一次内部会议上提出：“两三年内，希望卓越能够做到行业TOP20。”同时，立下了尽快让公司全口径销售额突破千亿大关的目标。
卓越也并没让李华食言。根据官方信息透露，2021年，卓越集团全口径销售额首次突破千亿大关，业绩同比增长超过20%，根据有关机构数据可推出，2021年卓越实现了1192.92亿元的全口径销售额。
不过，千亿销售额的光荣只维持了一年，根据克而瑞的数据，2022年卓越实现全口径销售额742.7亿元，同比大幅下滑约40%，目前位居行业内第22位，TOP20的目标尚有一段距离。
那么，卓越集团为什么能够在短时间内突破千亿的销售额大关，代价是什么？
是拿地。
根据公开数据，2021年，卓越集团的拿地金额达到了351亿元，同比增长了51.95%。在疫情肆虐，房地产市场一片哀嚎，整体社会资金链萎缩的2021年，加码拿地，疯狂扩建土储是一种极需勇气的行为——牺牲负债额，用高利率追求更高的回报率，无疑是一种一把*哈梭**的“赌徒”心理。一旦回报率不及预期，那么，就会对集团的资金链带来重大打击，产生流动性风险。
结果我们也看到了，通过短期内疯狂扩张土储，等于给集团打了一针兴奋剂，固然取得了傲人的成绩，但是副作用也很大，那就是卓越斥巨资拿的地着实不太好“消化”。
比如2022年7月，卓越在2021年在首批双集中供地中联合拍得的奥森春晓、北青云际、青云上府三个项目，显示预售证已过期，这就给之后的开发商和业主带来了后续维权上的风险；除了文件上的问题，还有产品的质量问题。
卓越负责的商业区曾不止一次发生过天花板垮塌事件，还有西安的西江月烂尾事件等等。这些问题中有些并没有直接和2021年卓越集团频繁拿地产生关系，但是能从中总结出一点：卓越集团在突破千亿这个目标之上确实是操之过急了，卓越的碗还是太小，装不下千亿这个蛋糕，还是循序渐进为好。
当然，笔者能够理解卓越迫切想借着疫情后经济回暖这波春风扩张企业规模、实现上市的心态，只是，随着房地产行业渐渐结束粗放式增长，过去那种为了冲规模而大水漫灌式的扩张已经不合时宜了。
此外，在当前去杠杆的大背景之下，加之不动产统一登记制度的全面实现与可能到来的房产税，卓越集团应该要更加好好思考一下未来发展的策略，找准自己的定位，谨慎地对待市场。