上一篇文章，咱们聊了聊为啥现在的市场跌得那么不对劲。
大家留言是各抒己见啊，只是很多都无法放出来，有些已经直接被屏蔽掉了。
跌跌不休，原因当然是多方面的，小巴今天再聊聊其中一个重要的原因——房地产。
过去20多年来，中国房地产业高速发展，成为经济增长的主要引擎。如今，房地产的问题也对经济造成了重大影响。
上周，国家统计局公布数据，7月份的社会消费品零售总额和工业增加值都低于预期，房地产投资下滑。
（来源：财联社）
这周，央行宣布1年期LPR下调0.1个百分点，5年期LPR持平，降息幅度不及预期，加大了市场对房地产行业的担忧，又一轮抛售和大跌。
一直以来，很多人认为，楼市和股市之间是此消彼长的关系。
当市场可以用于投资的钱是一定的，股市繁荣必然会抽走楼市的资金，反过来，楼市的繁荣也可能会导致股市资金的流失。
2001年到2005年，全国楼市一片繁荣，成交价和成交量节节攀升，股市却异常萧条，似乎从侧面论证了“跷跷板效应”。
但是当2007年股价上涨的时候，多地房价也开始快速上涨，好像也不是此消彼长的关系了。
包括现在，楼市不行，股市也没上去。
市场上还有一种观点，认为股市和楼市走势正相关。
因为决定股价走势和房价走势的最根本的因素，都是经济基本面，经济发展状况良好、物价水平稳定和购买力增长时，股价走高。
股价上涨会使投资者的资产升值，提高购买力，房价会因为需求扩张上涨，地产公司可以通过股市融到大量资金，也会助推地价和房价。
当股市下跌，投资者的财富会缩水，购房需求被抑制，房地产公司融资困难，楼市也不太行。
反过来也是一样，房地产涉及的产业覆盖很广，地产、银行、钢铁、建筑、家电等等，如果房地产兴旺，这些企业的业绩就好，房地产不行，企业难做，股价表现也低迷。
以上两种观点，听着都有其道理。到底股市和楼市之间有什么关系？
关于这个问题，小巴最近看到中信建投的一篇研报《“后地产”时代，楼市、股市向何处去》，分析得挺好的，能够给我们一些新角度。
下面给大家分享一些核心内容：
1、楼市和股市完全无关的可能性不大，但两者的关系并不稳定。
楼市和股市的关系不可能完全没关系。
房产、股票作为大类资产在居民资产配置中都占有重要位置。2019年，中国居民房地产配置占比40.4%，股票配置占比29.6%，关于房地产和股票的投资决策会影响居民的投资规模和投资结构。
历史上出现过同涨同跌和此消彼长的时期，两者的关系不那么稳定，走势呈现“总体同步，个别背离”的特征 ，大体上围绕经济基本面顺周期波动，或者因为流动性收缩和扩张，一起涨跌，但有时也会出现背离。
这就要说到，虽然楼市和股市都在家庭资产配置中占重要地位，但两者的性质相差很大。
相较于股票，房屋属于民生的范畴，我们国家的房地产市场有明显的“政策”特征。
除经济走势外，政府调控的方向及力度也会影响楼市。
另外，由于房子门槛高，交易成本高，而股票的门槛和成本就远远低于楼市，流动性也会造成两者的走势存在滞后。
2、美、日地产危机后，楼市呈现出两种不同的走势，根本原因还是人口结构。
美国和日本都经历过房地产泡沫的刺破。
21世纪初，为了防止互联网泡沫带来的衰退，美联储不断降息，房地产泡沫逐渐累积。
到了2004年，为了避免经济过热，又大幅度加息，最终房地产泡沫被刺破，房产大幅度贬值，造成了全球性的金融危机。
不过，在08年金融危机后，经过一系列宏观调控，美国楼市和股市都迎来了长牛。
日本房地产泡沫刺破的背景和美国相似，但结局却不一样。
1991年地产泡沫崩溃，1994年日本楼市和股市进入了持续下跌的恶性循环，后面通过政府的宏观调控，日本股市复苏，但楼市依然低迷。
一边是长牛，一边是失去的30年，美日两国楼市分化的原因除了政府是否有效调控外，核心是人口构成。
根据联合国的定义，日本在1970年已经进入老龄化社会，65岁以上的老年人占总人口比例为7%；1994年比例达到14%，进入老龄社会，2007达到21%，进入了超老龄社会。
日本在2009年的时候进入人口负增长时代，老龄化叠加少子化，楼市需求疲软。
（日本老年人口走势 来源：日本总务省）
但美国在经济危机后，25岁-44岁青壮年的比例逐渐上升，不仅保证了劳动力的供给，也支撑起了购房需求。
（来源：CEIC）
3、中国的“后地产”时代，和日本相似，又有不同。
我们和日本相似的地方在于人口问题和城镇化进程。
1994年，日本的城镇化进程为 78% ，2022年中国的城镇化率为 65% ，城镇化趋缓。
人口老龄化、少子化造成需求疲弱。
2021 年第七次全国人口普查结果则显示， 中国65岁及以上人口占比超 14%，进入老龄社会。
今年，《每日经济新闻》援引国家卫健委下属单位的一项研究称，2022年中国总和生育率从2020年的1.30降至 1.09 。这个水平不仅远低于保持人口稳定所需的2.1，还低于长期以来一直是老龄化社会的日本1.26。
我们和日本不同的是经济增速 ，日本在1994到2021年，年均GDP增速只有1.2%，且多次出现负增长。
（来源：CEIC，中泰证券研究所）
咱们国家虽然复苏的步伐比预期的要弱，今年政府的预期仍然有5%，咱们现在只是经历新旧动能转换的必然阵痛，中国也不会成为下一个日本。
世界银行6月发布最新一期《全球经济展望》报告中，预计2023年全球经济将增长2.1%，2023年中国经济将增长5.6%。
根据世界银行3月份发布的报告，全球潜在经济增长率将降至2000年以来的最低水平，2023年至2030年间平均年度增长率预计为2.2%。
也就是说，只要中国未来10年年均GDP增速超过3%，经济增速依然可观，在全球的份额仍会上升。
按照中信建投这份报告，他们预计，在一轮房地产销售周期内，中国房地产与股市的走势关系还是会保持“总体同步，个别背离”。
但从更长的时间维度来看，楼市正逐步接近上行拐点，不久的将来会进入景气缓慢下行的阶段，但在稳楼市的大政策下，也不会出现暴跌，至于股市，在经济增长潜力下，大概率会走出独立行情。
也就是说，短期来看，房地产危机，是当下股市萎靡的原因之一，但长期来看，股市是可以在楼市缓慢下行的大趋势下，独立走牛的。