#5月财经新势力#
大家好，我是地产高富帅。
2023年5-6月可谓是地产行业魔幻的两个月，不管是 高管集体失联还是各大老牌房企排队退市躺平 ，整体来看今年第二季度大家过的依然艰难。
2022年开始地产投资变成了 集中战略，城市集中化，资金集中化 ，南北差异也越来越大，多数头部央企在南方一二线城市迅速占领市场。
房企投资在内部也逐渐分化严重，有些区域更是好几年没拿地，集体不批，区域被动， 早期的坑太大导致如今很多城市公司经营都非常被动 。
前几天地产高富帅独家报道，招商蛇口华南区域最新高管变动（独家：招商蛇口华南区域总裁离职），一时间有不少朋友也在关注招商蛇口华南的最新情况。
其实我个人也确实一直在关注央企较多，如今央企四巨头不管从抗风险还是稳定度来看，依然是各位地产人较为优质的职业选择。 不过行业变天之后，各大央企的区域业绩差距也越来越明显。
自从万科，华润，中海消失在上海土拍几年之后，招商蛇口迅速加仓耗资几百亿布局上海， 整个江浙沪华东大区成为了招商蛇口的绝对业绩中心 。
2022年招商蛇口上海单城市业绩就高达740亿， 一个城市公司几乎就直接进入行业top20了 ，这也是目前整体行业单城市业绩的王者了。
我们再来看中海北京，华润深圳，越秀广州等城市公司， 如今几乎都是300亿起步的规模 ，强者恒强的绝对领先优势依然存在。
几大央国企把深耕地盘做到了极致领先，但是很多区域就很明显落后很多了，比如招商蛇口广佛，中海杭州武汉等城市， 只要前期坑太大，如今市场环境下想要摆脱困境就非常困难了。
招商蛇口目前在华南有两个区域公司：华南区域+深圳区域，早期也一直都是招商蛇口主要核心人才输出地， 毕竟这两个区域招商蛇口已经深耕超过15年以上了。
小编独家深入了解， 招商蛇口本次华南区域总离职也只是一个导火索 ，目前整体华南区域的城市经营状况都比较困难，业绩情况几乎跟头部房企沾不上边。
招商蛇口则是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，拥有5个上市平台， 招商作为一个超级大厂品牌，在华南区域的影响力不言而喻 ，不过华南区域近几年却遇到了不少困难。
华南区域本部在广州，旗下有四大城市公司： 广州公司，佛山公司，珠江公司，长沙公司+南宁事业部 。2019年之前可谓是兵强马壮，佛山公司更是连续多年经营数据排名系统内前列。
招商蛇口布局广佛两个大湾区重点城市已经超过15年，可谓是绝对的深耕多年，也是众多湾区同行的绝对前辈了，也为行业贡献了不少管理人才。
2007年招商蛇口首入佛山，招商蛇口果断布局当时还是一纸蓝图的佛山新城，选址佛山新城核心区东平河畔， 打造了片区滨江绿色住宅项目依云水岸。
在近几年招商蛇口也陆续在佛山拿地，但是在近几年来看整体的拿地策略也出现了严重问题， 项目布局较为分散弊端逐渐凸显 ，在市场下行情况下无法形成联动效应。
招商蛇口佛山 这几年经营状况也一直都是现金流逻辑为主 ，产品溢价能力较弱，优质的强口碑产品很少，这也是目前很多城市凸显的核心问题，不赚钱的项目很多。
更加麻烦的情况就是，招商蛇口在2020年与保利合作拿下的项目：招商石湾项目，上述地块项目目前定案保利招商悦湾花园， 作为合作项目在后续因为环评不过关，现在已经被叫停开发。
这块地很有可能将面临退地风险，这无疑是给佛山公司未来可售货值形成不小的压力，目前主操盘还是保利方为主。
佛山公司整体面临的窘境也非常明显，目前在售的三个项目： 招商悦府，招商樾园，招商曦案 也都是2017-2018年留下了的尾盘，新盘推动较慢。
隔壁的招商蛇口广州公司估计比佛山公司更惨，从2003年进驻广州以来，招商蛇口一直就没有找到正确的发展路线，早期市场好的时候太过保守错过了拿地时机， 后续几年就直接躺平了，完全看不到任何新项目动作。
招商蛇口作为总部在深圳的超级央企，广州也是华南超级一线城市，招商蛇口在广州的投入始终看不到影子， 20年过去了，招商蛇口广州就零碎的几个项目。
整体经营能力，操盘能力都不算突出的情况下，招商蛇口广州公司也只有在旧改上布局，陆续与富力等广州旧改大户签订合作协议， 试图通过旧改低价补仓广州土地储备。
2022年整体大湾区房企业绩盘点中，招商蛇口在整个大湾区业绩虽然达到243亿，排名湾区房企前十，不过这 也包含了深圳区域业绩大户的贡献，很显然华南地区的业绩贡献是非常少的。
在拿地贡献方面，华南区域这几年就是直接远离了土拍市场，今年以来也就只有佛山获取一块地，南宁，广州，珠江地区还是挂零，似乎把未来希望放在了长沙。
招商蛇口长沙公司是才独立不久的城市公司，这几年拿地较为频繁，不过长沙的投资也就只能赚吆喝。 毕竟城市能级有限，想要扩大华南区域业绩迎来大翻盘似乎可能性较低。
在整体经营业绩低迷的情况下，华南区域换帅一点都不奇怪。地产高富帅更是独家获悉： 招商蛇口佛山城市总伍明辉近期也已经离职 ，看来高管们的压力都不小。
前招商蛇口佛山总经理伍明辉也是招商蛇口的老将了，刚调任佛山时间还不算长。话说佛山公司总经理也是流动不小， 前任佛山总经理黄庆浩也离职才不到两年时间。
接替佛山总经理位置的是 前南宁公司副总张智武 ，目前南宁降级为事业部，隶属于佛山公司管理，也算是内部提拔了。
整体来看招商蛇口作为四大央企之一，广佛两大城市都面临较大困境，高管变动也会持续加剧，近期地产一品塘也独家获悉： 招商蛇口华南区域已经多年没有奖金了，惨就一个字啊。
再对比华润置地，中海地产等传统头部央企，在华南的布局都还算比较均衡，广佛深莞等核心城市都还是可以持续， 目前招商蛇口整体在华南的表现确实是落后了。
小编有一个大胆的猜测， 招商蛇口华南很有可能一统天下：华南区域合并深圳区域也不是没有可能，毕竟央企现在对利润业绩要求也挺高的。
最后一个彩蛋：总部位于广深的几大央企， 国企，高管都在秘密大调整中，似乎国企央企也正面临一场大洗牌。
今天就聊到这，还有哪些需要补充的朋友们，也欢迎留言讨论。