（一）
江宁方山大学城，一个被遗忘很久的地方。
曾几何时，大学城之于江宁区，也是一枚值得被南京楼市记住的、区域重点鲜肉级板块。过去十年内，这里不仅量产各种南广、晓庄的小鲜肉“男神”、“女神”，也批量入市一大波“1字头”新房源。
只不过，近十年最大的一个变化，是大学城房价从1字头一夜涨到2字头。严格说，是从2018年的8月份开始，一手房均价从1.59万/㎡猛涨到2.65万/㎡，整整跳涨了1万多。
难怪，有人打趣称，大学城犹如一位低调的武林高手，变招出剑速度之快，甚至让人来不及做出反应。只叫一声：“啊！好快！”这剑锋，就轻轻地掠过去了。
但，房价堪比突击式的跳涨也带来一点点副作用，比如项目的去化周期被拉长。比如，那个卖叠墅的五矿澜悦方山（五矿澜悦方山_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网），首开当天仅去化6成左右。但也算是成功达到溢价目的，完成了率领大学城2.0时代溢价打头阵的光荣任务。
“呵呵，我不用房价提振方山，谁来提振方山？难道，还要继续靠那个如梦幻泡影的梦工厂吗？”相信，这也是最早进入方山大学城开发东方龙湖湾，以及九玺台别墅的央企五矿内心独白。
只不过，十年前，五矿是孤独的。不仅品牌房企邻居寥寥，还要陪着一帮江宁本地小开发商在大学城里“群雄逐鹿”。而那个原本给整个板块带来巨大利好与希望的500亿梦工厂，也因为种种原因搁浅了，变成一片空旷的荒地。
毫无疑问的是，因为缺少强势利好兑现拉动，原打算在2016年就摩拳擦掌借势涨价的方山大学城新盘市场，也因此“沉寂”了三年多。在大型主题公园的热度慢慢消散后，摆在大学城板块面前只有一个问题：接下来，该往何处去？
幸运的是，以梦工厂为核心的方山艺术营周边，还储备着大量的纯宅地。尤其在江宁主城核心区（百家湖-九龙湖）储备用地越来越稀缺的前提下，更多的知名房企还是将目光重新投向了方山脚下，以弘景大道—正方大道为主轴线的新扩展区。
经历了3年左右阵痛期的方山大学城，终于有望重新站起来了？
（二）
有人说，“南广以南，梦工厂以东”，理论上是江宁方山大学城开启2.0更新时代的“新引擎”。那个梦工厂虽然停摆了，但周边的纯宅地供应还是慢慢会上来了嘛。
就好比，被人突然从背后打了一棍子。但被打懵几秒后，又回过神来，该卖地的卖地，该回款的就回款。好像什么事都没发生过。
毕竟，江宁主城区的地皮已经越来越少了。如果再不选择方山，难道还要跑到位置更加偏远的，“大牌房企都不愿意拿地”的禄口新城吗？要知道，后者一夜跌下神坛，如今只能悄悄靠国企托底“撑场面”了。
而在弘景大道的另一头，即江宁体育中心-方山地质公园的北侧，还有多家纯新盘犬牙交错地“藏身”在逐渐成型的居住区中，集体计划在2020年掀起一股开盘潮。
房叔粗略统计了一下，从弘景大道到正方大道沿线，在这条不到3公里的大学城第一中轴线的南北两头，除了在售前期剩余房源的五矿澜悦方山，另外新增了6家新盘项目或地块，它们分别为：
1，美的建发润锦园（美的建发润锦园_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网）：原案名为美的建发国宾府。打造约9万方社区，包括6栋17-18层小高层，户型约90-140㎡，新中式建筑风格。配套约8000㎡社区商业体—花漾街。住宅需要现房销售，预计2020年3月开盘。
2，联发翡翠方山（联发翡翠方山_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网）：项目定位纯别墅区，以叠加产品为主，约300多套精装房源。叠墅为上、中、下六叠产品，户型142、155㎡；另有联排别墅11套，户型180㎡。预计2020年上半年入市，放风价3万-3.15万/㎡。
3，保利方山大学城G44地块：该项目与联发翡翠方山隔街相望，形成印湖路南侧“双子盘”格局。2019年8月7日，G44高新园定林路以西、印湖路以南商住混合用地经过19轮竞拍，被保利以总价13.5亿拿下，楼面地价16615元/㎡。
4，江宁城建方山大学城G27地块：2019年6月18日经过21轮竞拍，被江宁城建集团以总价8.8亿拿下，楼面地价为20003元/㎡。该地块靠近1号线南京交院站，紧邻龙湖新壹城和文鼎广场。项目用地分为A二类居住地块与B幼托地块。其中，A宅的容积率≤2.3，建筑高度≤80米，拟建24层高层住宅。
5，五矿方山大学城G82地块： 2019年11月13日，G82高新园正方大道以东、诗梦路以南二类居住用地，经过5轮竞拍，被五矿以18.8亿拿下，楼面价14722元/㎡。
6，金科方山大学城G89地块：2019年12月4日，经过2轮竞价，金科以总价21.6亿元拿下江宁大学城G89二类居住地块，楼面地价14464元/㎡。
至此，整个江宁方山大学城宝刀未老，并有望在2020年形成阵容空前的“七剑下方山”格局。截止目前，包括在售盘1家（五矿澜悦方山），放风待售盘2家（美的建发润锦园、联发翡翠方山），储备待上市地块4家（保利G44，城建G27，五矿G82，金科G89）。
综上所述，一个前所未有的江宁大学城2.0时代明星一手房阵容正在迅速呈现。那么，随着区域居住产品的不断丰富，以及老牌央企与外来品牌房企“新旧交替”，我们还能对昔日偏安一隅的方山脚下期待更多一些么？
也就是说，那个曾经以较低总价，满足无数刚需安家梦想的大学城，能否在转型改善板块后，再次王者归来？
（三）
在过去，距离市中心接近30公里的方山，一直都是边缘化的存在。当然，作为第二居所的别墅区是受欢迎的。但，如果作为第一居所，很多南京人甚至“江宁市区人”表示要考虑一下。
直到后来，随着城市化的不断成熟，大学城作为江宁南部第一居所集聚区的概念才渐渐得到支撑。并催生了东方龙湖湾、万裕龙庭水岸、骋望骊都、天正天御溪岸、五矿九玺台、银城一方山、招商方山里、世茂梦享家等一批知名二手房小区。
如今，方山大学城大部分小区二手房挂牌价已经站稳2.3-2.88万。其中，作为早期头部领袖的五矿九玺台二手报价已站稳3万大关。作为后起之秀的鲁能泰山7号院也突破了3.2万。
此外，经过一系列分类梳理，我们发现方山大学城的房地产市场当前存在三大特征：
1，“面粉”地价越来越便宜。
从2016年联发的楼面地价22344元/㎡，到2017年美的楼面地价18039元/㎡（被要求现房销售）。2019年的土拍更是一路走低：6月江宁城建的面粉价20003元/㎡，到了8月保利大学城G44地块降至16615元/㎡，再到11月的五矿G82楼面地价降至14722元/㎡，以及12月金科G89楼面地价继续降至14464元/㎡。
2，纯新盘报价普遍在3万以上。
据房叔了解，目前江宁大学城的待售新盘放风价均“不低于3万”。如果说联发翡翠方山这样的纯别墅盘企图凭借“低密叠墅+大户型联排产品”撕开限价红线，放风口径3万-3.15万/㎡。那么主打17-18层小高层产品、最小户型仅有90㎡的美的建发润锦园就显得更“来势汹汹”了，据案场销售透露：“我们拿地楼面价18039元/㎡，卖到3万/㎡也是亏的。”
3，一二手倒挂正在消失或已经消失。
由于待售新盘报价基本“破3”，预示着大学城一二手倒挂红利正在迅速消失。据不完全统计，二手房挂牌价区间在2.3-2.88万之间，别墅二手房挂牌价在3-3.2万左右。其中代表小区如景枫加州城别墅二手3.5万，伴山香槟园二手3.4万，鲁能泰山7号院3.2万，五矿九玺台3万+。而东方龙湖湾、天正天御溪岸、银城一方山等小区二手挂牌多在2.6-2.8万左右，这也意味着，今年部分待入市的小高层新房报价，也不具备倒挂刺激优势。
值得注意的是，原先规划的梦工厂东侧大型综合体地块在去年被一分为三，拆分为3幅地块挂牌分批入市（包括G82、G89宅地以及G99商业地块）。从侧面标志着江宁大学城基本放弃过去“大开大合”的操盘手法，转而以灵活的“小地块，多切割”出让模式，在及时补仓江宁主城区新房源不足的同时，续建下一阶段的城市化进程篇章。
回想2018年底，世茂梦享家最后84套尾房（1.59万）吸引1.3万多组客户陪跑，平均164人抢购一套，中签率创下南京纪录仅0.6%。“到手就赚60万”，成为人们疯狂撬动大学城的座右铭。但，随着世茂收官，一切都结束了，1字头房价时代一去不复返了。之后，整个板块便陷入漫长的房荒期。当然，除了那个慢慢悠悠、气定神闲卖着几百万叠墅的五矿。
如果要问：经历短暂阵痛后重生的方山大学城，如果有机会重新夺回江宁新房供应大户的位置，结束延续多年的房荒，能否重拾当年“江宁南部第一中央别墅区”的辉煌？
我觉得，还是交给市场去验证吧。毕竟，还有南外方山分校撑着呢。希望在鼓足勇气继续大力卖房的同时，也能重塑江宁房地产的“梦工厂”。