撰文 | 霸王姬

最近兄弟老苏在准备婚房，即便是端午假期，烈日炎炎，也不能阻止我陪同他去踩盘的决心！

作为在土生土长的佛山人，他的置业方向很明确：祖庙！祖庙！祖庙！

配套什么都要、三代同堂······根据他的需求，我们选定了祖庙十年老盘普君新城华府2期。

祖庙核心、双省级学校、2地铁加持、3商圈环伺、3公园环绕、7站到广州……这些硬核标签分分钟俘获老友的心。

但是，如果说楼距密、产品小瑕疵稍微冷静老友骚动的心，那么价格高、物业臭名昭著、车位少则摁住了他冲冲冲的姿势。

项目具体情况如何呢？小编特意整理相关信息，供大家参考。

祖庙核心地段，醇熟配套一样不少

地段指数：★★★★☆

普君新城华府2期，地处禅城祖庙城芯，具体在同济东路北侧，毗邻佛山市政府、禅城区政府等机关单位，权贵聚集之地，类似广州的越秀区，位置很自信。

生于老城区，配套就是硬气，周边聚集了佛山第一人民医院、佛山第二人民医院，社区里就有禅城区向阳医院环市院区。

商业配套更加丰富，祖庙商圈、季华路商圈和桂城商圈环伺，文华里、文华荟、普君新城步行街就在家门前，而且华府一期也有底商，吃喝玩乐应有尽有。

在教育资源上，普君新城华府2期更加傲气，从幼儿园到中学优质教育资源都布局在附近。

省一级佛山九小、省一级佛山三中、铁军小学、佛山第一小学在周边，伊贝迪幼儿园、IEC幼儿园就在社区里，据说项目所在的 普西 居委对口佛山九小，中学对口佛山三中。

就在一周前，原普君新城市场清场，为建佛山九小新校区挪出土地。据悉，九小新校区将建设满足36个班的教室和一座体育馆，预计2022年9月投入使用。

从生态环境来评价项目，环境确实不错，人民公园、亚艺公园、文华公园、南浦公园、岭南明珠体育馆在附近。

而且人民公园就在小区对面，从项目出来，小编顺便到公园走走，环境确实可以，晨练有地方了。

至于交通，严格来说普君新城华府2期不能称为地铁上盖，广佛线普君北路站距离项目北门800米左右，步行需要10分钟左右；在建地铁3号线电视塔站距离项目也有2公里。

项目与地铁的距离适中，周边多条城市主干道，出行相对便利，特别是广佛线，7站到广州，12站到海珠，珠江新城也在1小时生活圈内。

总结：项目区位佳，地段好，周边配套丰富、成熟，交通便捷，教育资源优质。

10年超级大盘，楼距密户型小瑕疵

产品指数：★★★☆☆

2008年1月7日，佛山市东建集团拿下普君片区超级三旧改造项目，规模达120万㎡。

其中，住宅用地超70万㎡，商业地约20万㎡平，回迁用地也超过10万㎡。

项目分南、北两区，北区以国际最新街区生活模式，融合街区型商业、高端公寓等众多产品，现在已建成东建普君新城、普君东苑等商住社区。

南区以高端住宅为主，涵盖社区型商业、甲级写字楼和高端国际商务公寓。

普君新城华府2期是最后一块可开发用地，总建面约6.6万㎡，规划打造5栋住宅，其中1、2、4、5座为49层高（约146米），3座为31层高，容积率6.5，绿化率约30%。

从小区外围可以看到，建筑之间间距短，楼距稍密；走进内部，2梯6户设计，也显拥挤。

项目首开是1座和3座，户型包括96㎡三房、99㎡三房、103㎡三房、115㎡四房、122㎡四房、126㎡四房，全部带装修发售，使用率在80%以上，属于中上水平。

三房单位朝北，四房单位朝南，皆带入户玄关、阳台、大飘窗，室内配备安防管理、呼叫中心、可视对讲等智能管理系统，厨房配赠洗碗消毒柜、可拉伸收纳架、灶炉等，装配比较豪华。

就户型设计来说，所有三房 竖厅 设计户型不够出彩，由于玄关和厨房排布比例大，餐厅面积压缩，空间显拥挤。

另外，三房3.7米宽的客厅挂上电视后，距离近，观感打折扣，四房横厅设计户型则没什么毛病可挑。

总结：由于地块小，2期小区偏小，绿化也少，并排排布的建筑楼距密，3梯6户使居住体验打折扣。

面积段选择多样，3栋、4栋靠马路户型有噪音影响；交标装修属于中高档水平，综合性价比高。

祖庙第二贵，直属物业吐槽不断

价格指数：★★★☆☆

根据佛山房产信息网显示，普君新城华府2期备案价区间在2.51-3.18万元/㎡，是祖庙备案价第二高的项目。

项目1座和3座总计497套，在2019年10月拿到预售证，今年6月6日开放样板间，目前1座售出8套，3座售出84套，去化速度稍慢。

目前，周边在售的一手楼盘有保利同济府、岭南天地怡廷、朝安金茂悦、碧桂园岭南盛世等，均价23000-26000元/㎡。

其中，岭南天地怡廷备案价祖庙第一高（3.20万元/㎡），但最低备案价2.3万元/㎡，比普君新城华府2期有价格优势。

在售二手楼盘方面，均价在7400-23000元/㎡，包括普君新城华府I、越秀岭南隽庭、普君新城东苑、东建普君新城等，选择空间大。

最后谈一谈平时看房时不太注重的物业管理。

据信息显示，普君新城华府2期物业由东建直属佛山市世纪东方物业经营管理有限公司提供。

在安居客、房天下等平台上，普君新城华府物业成为1期业主投诉的重灾区。

在平台上，1期业主投诉物业不管事占大部分，据说物业费3.2元/㎡，属于偏高水平，2期物业费降到2.7元/㎡。

此外，业主还投诉停车问题，据说1期停车位减少，2期停车位总数397位，车位比1:03，低得可怜。

最后总结个人的一些看法：

1）普君新城华府2期地段优势明显，整体环境好、配套全，有广佛线连接广州。

从居住来说，项目完全能满足生活需要，而且可以提供高品质生活，适合佛山土著，也适合广佛候鸟。

从投资角度来看，高位老城区短期暴击可能性小，但是有空间，毕竟10年来禅城涨了116%，预测未来佛山稳步上攻，综合下自住兼投资比纯投资更适合。

2）从产品和价格方面来看，拿地10年产权小缩水是正常，部分户型设计小瑕疵也可以原谅，智能家装性价比高。

关于价格，地段、配套都 摆着 面前了，是顶配高价。从去化的速度看，不算快，价格在佛山处于需要踮踮脚的水平，预计广州客更容易接受，毕竟广钢5万、千灯湖近4万。

不过，物业问题还是谨慎一些，也可能2期比1期物业服务好，毕竟定位改善，居住人群更纯粹，对应物业水平或提升；老城区车位紧缺会趋向严重，最好把车位问题解决。

3）综合之下，手里银票充足，可以考虑，在千灯湖一手上车难的广州客可以星标此盘。

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