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东莞经济与写字楼发展历程
东莞，一座被誉为“世界工厂”的城市，以其发达的制造业闻名于全世界，其写字楼的发展历程与其经济发展息息相关。
东莞写字楼发展史
1、东莞靠“三来一补“起家，1978年―1984年，东莞虎门太平手袋厂的成立，标志着东莞加工贸易发展模式的开始，起步阶段的东莞工业模式，以简单小作坊为主，几乎没有独立写字楼的需求。
2、1984年―1992年，在“三来一补”快速发展的基础上，1984年东莞市提出了“向农村工业化进军”的发展战略，开始了从农村社会向工业社会的快速发展。同时，在1985年，东莞市的撤县设市政策大激励了东莞的经济发展。这一阶段的主要特点有：一是以中小型香港企业为主；二是产业布局较为分散。制造业为劳动密集型的产业，早期的企业多采用工厂生成和办公融合的办公模式，把办公地点设置在工厂内部，对企业形象要求不高，独立商业写字楼的需求较小，写字楼的租赁市场难成气候。
3、1992年―2002年，20世纪90年代后，东莞市加工贸易发展模式已经逐渐成熟，港台资本大量进入，而且内地大量的低价劳动力进入，使东莞市展现了极大的竞争力。在这一阶段，众多的外资企业的民营企业形成了东莞市经济发展的中坚力量，其中台商的大量涌入是这一阶段的最主要特点。企业开始关注自身形象，开始萌发对独立写字楼的需求。
4、2002年―2010年期间，东莞写字楼初现雏形。自2002年，东莞市开始进行加工贸易的产业转型，众多的外资企业的民营企业来莞投资设厂，其中以港、台资本为主。90年代到2001年间，东莞第一代写字楼开始出现，主要分布在东城商业中心区、莞城区，如中侨大厦、国泰大厦、方中泰丰大厦、广信大厦、都市E站、经贸中心、信德兰外贸大厦、信安大厦等。
伴随东莞经济发展步伐，第一代写字楼已不能满足企业需求，2002年―2006年间，东莞第二代写字楼数量出现一定规模增长，并呈现办公集聚效应。主要集中在东城的东城大道，如君豪商务大厦、御景大厦、世博广场。另外，2004年，东莞市政府南迁，2006年，市政工程（如玉兰大剧院、图书馆、体育馆、会展中心等）开放使用，投资客对南城商务片区的认可度不断增强，南城中心片区、鸿福东路两侧的写字楼初具规模，如腾龙商务大厦、鸿禧商业大厦、南城商务大厦等，2008年，全球陷入金融危机，东莞也不例外，仅在2008年，东莞就倒闭、转移了1/3的外资企业，还有很多内地企业、港澳台企业纷纷关停，受此影响，东莞市加快了加工贸易转型升级的步伐，小企业不断成长为中型企业或大企业，东莞市加工贸易大量引入世界500强企业，以欧美、日韩等跨国公司资本为主。于是，在2006年至2010年期间，东莞第三代写字楼迅速拔地而起，主要分布在东城东莞大道沿线和南城鸿福路、元美路两侧，如东城的中信协和大厦、愉景东方威尼斯广场；南城的胜和广场、华凯广场、财富广场、华凯大厦、金盈大厦、丰硕广场、汇成大厦、第一国际、广发金融大厦等。
5、2010年以来，东莞市政府加速城市发展步伐，调整升级产业结构，大力发展第二三产业，新的产业和业态在快速发展，又源于东莞的地缘优势，基础设施完善，轨道交通的迅速发展，带动了大部分镇区的经济快速发展，深圳很多企业开始进入东莞市场，写字楼市场明显已进入升级换代期，超前的规划设计、高标准的硬件配置和完善的配套服务，已成为东莞新一代写字楼开发的标配。东莞*四代第**写字楼应运而生，环球经贸中心、海德广场、万科大厦，到民盈山·国贸中心、寰宇汇金中心、嘉宏振兴中心、国金大厦如雨后春笋般出现，大大提升东莞写字楼的档次和规格。随着写字楼的不断升级换代，东莞写字楼市场正进入快速发展干道。
东莞历代写字楼分布及特点
东莞写字楼发展历程及代表项目
>>东莞第一代写字楼
主要分布在东城商业中心区、莞城区旧中心、南城莞太路沿线。
特点：以传统的小空间为单元的排列组合分布，整体档次低，建筑陈旧，设备落后，周边配套资源不完善，商务气氛低沉，商务凝聚力差。多个中大型金融机构在莞太路沿线自建办公物业，作为东莞总部使用，形成金融商务一条街。
>>东莞第二代写字楼
主要分布在东纵大道、东城大道沿线、南城鸿福东路沿线
特点：多为服务业、咨询业为主的企业，整体素质和形象较第一代有一定程度提高，商业配套完善，形成较成熟的商圈。
>>东莞第三代写字楼
主要分布在东莞大道沿线，鸿福东路两侧
特点：客户多为保险、证券、咨询顾问、贸易、设计类企业为主，区域内聚集较多的知名企业，金融类大客户较多。写字楼整体素质高，商务气氛和商务配套成熟。
>>东莞*四代第**写字楼
主要聚集在东莞中心区CBD中央商务区，东莞大道两侧，南城总部基地。
特点：建筑设计及设施代表东莞最高水平，商务气氛和商务配套成熟。汇聚国内外大型企业总部，政府重点规划区域，未来发展潜力佳。
东莞主要写字楼分布
东莞写字楼区域及租售分析
从区域发展分析：随着东莞城市的发展，各区域的经济地位也在逐渐发生变化，莞城区，作为东莞旧城区，因老城区的规划和商务配套条件限制，而因东城区为东莞传统豪宅片区，高端住宅支撑了较高级别的商务功能，从而东莞商务区从莞城区移至东城区，后因东莞市政府南迁，市政工程开放使用，以及政府规划的CBD区、南城总部基地，南城区现以成为东莞最具潜力的商务区。总而言之，东莞写字楼的发展，从区域上分析，经历了从莞城到东城到南城的发展轨迹。
现东莞的写字楼发展，出现了集中商务区，以市政府为中心，向四周放射性带状分布，三大商务中心，一是东城东莞大道－鸿福路片区、二是南城区胜和－元美路；三是规划的CBD－总部基地区域。
从租金和售价上分析：东莞第一代的写字楼，因其所在区域的前景、落后的配套，致使其租金水平一直不高，租金水平大多保持在20-30元/平方米，售价多集中在4,500-7,000元/平方米。
东莞第二代的写字楼，对比第一代写字楼，从地段和配套都有了一定程度的提高，租金水平大多保持在30-45元/平方米，售价多集中在8,000-11,000元/平方米。
东莞第三代的写字楼，为东莞目前数量最多的写字楼，区域配套成熟、自身配套完善，租金水平大多保持在50-80元/平方米，售价多集中在10,000-18,000元/平方米。
东莞*四代第**写字楼，因其硬件品质集中提升，优质的地段，租金水平大多保持在80-120元/平方米，售价多集中在20,000-30,000元/平方米。
东莞写字楼未来发展趋势
2016年以来，随着东莞市地铁R2线、莞惠城轨的开通，R1和R3线开工建设，加上市政府对产业政策的扶持，东莞市企业转型升级效果明显，企业档次大大提升，越来越关注自身形象，大量企业和公司都增加了对高档办公楼的需求，伴随大量的市场需求增加，东莞市写字楼项目呈现爆发式增长，民盈山国贸中心、寰宇汇金中心、嘉宏振兴中心、国金大厦、浙商大厦等高档写字楼陆续投入市场，尤其以东莞大道沿线为主线，从之前少量写字楼的单打独斗，到现在的片区化、规模化分布，未来东莞写字楼市场或将经历一轮优胜劣汰，中、低档写字楼的空置率预计逐步上升，故对东莞早期建设的写字楼，我们应关注其市场风险，而对新一代的写字楼，我们对其未来发展潜力持乐观态度。
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