我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔您好！纯投资，预算首付250万，买哪里好2、安亭枢纽站大约几时建成，建成后安亭的房价是不是也会涨？现在在申请上海户口，预计是2024年可以落户到上海，现在不卖安亭房，落户后再上海买二套，还是等小孩子报好名后把安亭的房子卖掉，换到九亭或者是嘉定新城？3、上海是如何规定人户分离上学的政策，因为小孩在安亭读书，我们居住在安亭，但是房子不买在安亭这个上学是怎么上的？4、我再买上海算2套可以全款再抵押用先息后本10年期的吗？
沪叔：你好，就你的提问和自叙，总结一下你的个人情况，也解答一些基本的交易信息：①孩子考虑上海公办学区；②2024年可以落户上海，作为上海家庭可新增一套房票；③属于上海二贷，置换后首套契税，不置换二套契税按揭二贷；④人户分离即“户口所在地”和“房产证所在地”不一致，分两种情况：第一种，孩子户籍在外区，房产证在本区内。第二种，孩子户籍在本区，房产证和户籍地不在同一行政街道内。你想表述的应该是第一种情况，随申办上搜寻“我要办人户分离居住登记”按指示流程即可。⑤如果要做全款购房再即刻抵押，属于新产证抵押，目前银行的还款方式是有先息后本或等额本息可选，但上海针对于新产证的JY贷目前只有3年归一次本的产品。
最后给到一些结论性的建议：①安亭作为远郊，不论是配套还是人气都是未来不轮枢纽建成落地与否，房价上难有更多起色，花桥作为环沪，上限更加明显，如果要资产换优，可以全部处理掉。②具体换到哪里，看你们的通勤+学区+房型+配套等基础需求
提问：沪叔，你好，小夫妻在上海没房，裸分66左右，预算1100万，想买一手房。一人在南京西路上班比较稳定，另一人在张江上班可换工作。主要考虑通勤和面积，学区可以放放。在考虑融创未来金融城和浦发唐城，有机会买吗？
沪叔：你好，目*考前**虑的是通勤和面积，按照创新中路你说的两个项目计算到南京西路的距离，开车早晚高峰和地铁时间差不多都在50分钟，开车会快一些，最好还是要可以知道你理想的通勤时间；至于面积，需要了解你这边需要多大面积的，几个房间的，还有你的出行方式等融创金融城现在正在认筹，认筹金154万，需要提供存款证明，首套115万，二套385万。浦发唐城目前还没有过会，在创新中路地铁口北面。
提问：沪叔，你好，现在比较纠结一个问题，要不要继续买新房，积分在63分左右，这两个月一直在等新房，买2次也没买上，本来计划看二手房，但是现在二手房首付太高了，而且单价相比新房又贵，担心到年底房价又会变动，是继续等还是看二手房呢？
沪叔：你好，说实话你的积分优势并不大，现在上海新房限价，在加上三价取低政策，二手房市场*款贷**政策不太友好，对于很多购房群体，无论积分多少，都会想着买新房，63分不算很低，但是优势也不大，很多人买新房，主要看重倒挂差，像老西门这个区域房子，之前比较热门的复兴珑御，倒挂差往5万上走。对这几年的新房其实是不太看好态度，尤其在原材料通胀，但售楼价却被压制的情况下，对这几年的新房质量比较担忧。
提问：首套房，我想问下华漕13号线延伸94年的老房子像金丰小区和诸新三村值得投资嘛。总价350万左右。
沪叔：纯投资主要就是看版块增值，一轮楼市一轮预期增益，增益浮动和版块的几个因素有莫大的相关性，不过都是基于当下配套和现有因素增益，房龄老透支增益+已有确定地铁但周边配套未跟上，这里不算是最优选，前湾规划兴许会落地，前提是要有人有消费力，时间比较久，这个房龄的房子投资脱手也是个问题。
提问：沪叔，上海买房，不是很明白常说的大虹桥，请问上海大虹桥具体是指哪些区域啊？除了虹桥商务区以外，还有哪些区值得关注一下的？不同区域发展状况如何？
沪叔：你好，上海大虹桥包括虹桥商务区、西虹桥核心区、大虹桥辐射区、其他青浦远郊区域。其中，商务区最成熟，办公楼体量最大，但基本上没有什么可供开发的新地块，而且被虹桥机场、嘉闵高架、北翟高架和沪渝高速切割，板块比较破碎。西虹桥核心区也叫做徐泾，早期主要是别墅供应，居住群体多为制造业企业主和市区高净值人群，可供开发的地块还比较多。初期之外，还有大虹桥的辐射区，包括华漕、江桥、七宝、九亭、纪王、华新、徐盈路&徐泾北城、嘉松中路、赵巷等等，不过这里的关注度和人流往往被分散了。青浦远郊区域目前高度依托大虹桥核心区域来生存，未来很长的一段时间也会如此，发展价值完全取决于核心区的发展高度和周边产业的附加值。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
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沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
