2022年3月11日，全国 “*会两**” 就正式胜利闭幕了，新的一年工作才算 真正要启动了 ，尤其是对于首都北京来说，更是如此。
北京的2022年，最值得关注的就是两个方面：
第一，在2022年政府工作报告中提到的“ 支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求 ”的背景下，北京会不会调整“ 认房又认贷 ”的楼市政策。
如果北京在“*会两**”后也实施“ 认房不认贷 ”，那就意味着北京“ 改善购房 ”的首付比例将会从 80%下降到40% 。
这对北京楼市目前“滞销”的“中大户型”项目将起到非常好的市场促进作用，也起到了“支持合理住房需求”的目的。
第二，随着“ 新型城镇化 ”的全面展开，北京2022年的“ 腾退计划 ”究竟有什么大变化，哪些城市居民将会得到“ 退租和*迁拆** ”的机会，会对北京楼市有什么影响。
今天这篇文章，我们结合“ 2022年北京各区政府工作报告 ”和官方已经公布的部分信息，来重点分析一下 北京2022年的腾退计划 。
第一，北京东西城2022年“ 退租2200户 ”，四大街区已经被官宣，预计*会两**后陆续启动。
根据北京市《 2021年国民经济和社会发展计划执行情况与2022年国民经济和社会发展计划的报告 》，东西城2022年的退租户数确定在2200户，如果按照45%的“ 退租率预估 ”，退租范围涉及的户数可能在5000户左右。
意思就是：退租范围可能 涉及5000户 以上，成功 退租2200户 。
其中有“ 四个街区 ”已经被东西城两区的政府工作报告所提及： 观音寺片区、什刹海片区、天桥北片区及国子监片区 。
剩余的其他片区能不能今年退租，目前没有被官方提及。
第二，朝阳区“ 完成平房乡、东风乡 ”的*迁拆**腾退，启动“ 东三乡 ”的统筹规划。
根据北京市的规划，五环周边称之为“ 一绿地区 ”，六环周边则称之为“ 二绿地区 ”，这个“一绿”和“二绿”之间存在大量的“城中村”。
根据北京的规划设想，这些“ 城中村 ”可能都将陆续“ 城镇化 ”。
朝阳区作为“ 一绿 ”和“ 二绿 ”之间拥有大量“ 城中村 ”的区域，城镇化潜力和规模巨大。
根据朝阳区2022年政府工作报告，要完成“ 平房乡和东风乡 ”的*迁拆**腾退，这两个东五环的 “城中村” 将会彻底得到解决。
此外还提到了“ 东三乡 ”的统筹规划，东三乡主要就是“ 崔各庄乡、金盏乡、孙河乡 ”，这三个乡都处于“ 二绿地区 ”。
东三乡如果能够快速“ 城镇化 ”，对这三个地区的房价会有很大的“ 支撑作用 ”，目前的 崔各庄板块、金盏板块和孙河板块 ，不管是配套，还是城市界面，实在太烂了。
可以说，房价有所“透支”。
第三，大兴“ 腾退8个村 ”，马驹桥也要 腾退“8个村” ，南城大规模城镇化启动了。
北京的南城之所以发展的“慢”，原因非常简单，那就是“城中村”太多，腾退*迁拆**太慢，很多地方就是农村，城镇化率太低。
整个南城就是一个“ 大型城乡结合部 ”，完全没有“ 全球城市城市 ”的感觉。
所以南城要想发展，关键就是要 加快“城中村”腾退 ，实施大规模的城镇化建设，打造顶级城市界面。
2022年的南城腾退主要集中在两个片区：一个是“ 大兴新城西片区 ”和“ 海子角棚改 ”，实现首都医科大学的搬迁开工，可能会有8个村要实现“城镇化腾退”。
另外一个片区就是“ 马驹桥智造基地 ”，也有8个村要腾退，主要是为了“ 小米汽车工厂 ”的落地，8个村要按照5个标段实施“腾退”。
南城的城镇化一定会给南城带来翻天覆地的变化，非常简单，城中村腾退，可以带来产业项目，带来学校和医院，带来地铁。
所以“城中村”腾退的片区，将来的发展都不会差，房价也有进一步提升的空间。
第四，海淀区的“ 三山五园历史文化景区 ”实施大腾退，四大地区名单“ 上榜 ”。
根据海淀区2022年政府工作报告，海淀区今年要“ 统筹推进福缘门、挂甲屯、大有庄、骚子营等地区腾退改造 ”。
以上 四大地区 的“ 集体建设用地上的平房居民 ”将被腾退然后搬迁到海淀西北旺地区，海淀“ 三山五园历史文化景区 ”将会全面实现城镇化了， 行政辖区内城中村全部腾退 。
那对于这个地区的二手房房价来说，恐怕还是一个利好，海淀“ 三山五园历史文化景区 ”将会称为北京最顶级的“豪宅区”。
清华北大“环绕”，皇家公园“密布”，教育资源“优越”，高科技码农“集中”，这样的地方 房价破20万/平米 都很轻松。
第五，昌平的重点发展 逐渐北移 ， 高教园和朱辛庄 成为重点。
昌平最好的地区就是“ 回天地区 ”，可惜已经发展饱和，未来的重点逐渐向北，“ 高教园 ”和“ 朱辛庄 ”逐渐成为重点。
根据规划，昌平回天地区已经“ 开始疏解人口 ”了，同时 严控居住用地供应 ，发展空间非常有限了。
昌平的下一步重点就是“ 朱辛庄 ”和“ 高教园 ”，这两个地方有可能将会大规模“腾退”，实现城镇化。
2022年昌平政府工作报告就提出“ 推进西沙屯和满井西、小沙河等棚改项目 ”，这几个棚改项目都在“高教园”。
所以如果你觉得“回天地区”房价高，不凡可以考虑向北转移，进入“朱辛庄”，甚至是“高教园”，未来也有空间。
第六，房山2022年最大的发展是“ 大学城东拓区*迁拆** ”，也就意味着房山大学城要“ 持续做大 ”。
从用地属性上看，良乡大学城东拓区未来将引入“ 北京第六实验学校或人大附 ”，同时还有居住用地和大学行政办公用地。
目前区域内的“ *警武**总医院 ”已经改成 “解放军总医院第三医学中心”， 所以良乡大学城的房价有望上台阶啊。
除此之外，就是丰台和顺义了，丰台今年将启动“ 河西地区棚改规划编制 ”，但今年东迁的可能性不大。顺义今年没有大动作。
综上所述，2022年 北京的腾退量 其实并不小，新的城市总体规划落地已经到了非常关键的未来五年，很多项目和重点规划都需要落地。
比如 东西城核心区的“中轴路申遗”，朝阳的第四使馆区，海淀的“三山五园”地区，大兴的生物医药基地，亦庄的马驹桥智 造等等。
这些重点地区的规划落地，腾退改造，不仅可以带来区域城市界面的重大变化，同时可以带来城市顶级配套，从而带动房价提升。
当然，从某种意义上也带动了城市人口的外溢和郊区化。
但最有参考价值，依然是 北京大腾退 对北京区域房价的引导，谁先发展，谁就有首先腾飞的机会。
【加入北京群，请私信大山老师】