今天上证指数收盘点位非常神奇，为36的三次重叠（3636.36），是巧合？还是。。。但不管怎样，我们只关心指数的总体估值，目前上证指数的市盈率是18.25倍。按照之前我们对指数的未来利润大体粗算上证指数目前的市净率为1.71倍，除以市盈率18.25，可以得出目前上证指数里所包含的公司总体平均净资产收益率为9.36%，9.3作为未来一个公司的历史平均增速，那么它的上证指数的合理市盈率应该是16.9倍。那么当下的18.25倍的估值，可谓说已经到了不便宜区间，那么这个时候的总体策略应该更倾向于保守。现在整个A股里面各个行业的指数估值也都不低了，像以前的银行现在也涨起来了，那么可能还有哪些低估的指数呢？
今天要聊的就是地产指数基金，它对应的是中证房地产指数。上篇文章里我写到了选指数基金的一般模式，这个模式是我自己在用的方法，目前来看效果还是不错的。在这套系统的指引下，我选择了中证银行ETF指数，目前仍在持有中，但已经脱离了令人舒适的低估位置。很多人看着银行ETF上涨，后悔当初，那么当下还有哪些指数基金可能有类似的机会呢？在我的观察下，目前地产指数基金是一个比较好的选项。
至于指数基金的好处和优点，主要在于其永续性，安全性和易于预测性，围绕指数基金的投资，也为众多散户朋友们所推崇。这里面的投资方式，尤其以指数基金定投最受欢迎，但实际上我认为，对于能够判断指数基金合理低估位置的人来说，定投其实是人为缩小了自己未来的投资收益。这个问题不难理解，其实可以看看最火的大V螺丝钉，其实其个人的定投年化收益率也就是个位数。
下面说一下我对于选择房地产指数的逻辑和理由，如有不当之处，请各位批评指正。
1.从行业来说，地产行业还会持续发展。
不管我们承认还是不承认，房地产目前依然是中国经济的支柱产业，中国经济不能没有房地产的拉动。同时中国的城镇化还有较大的提升空间，人口继续向大城市及特大城市流入的趋势，目前没有改变。
“根据中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社联合发布的《中国农村发展报告2020》预计，到2025年中国城镇化率将达65.5%。”
“2019年年末全国大陆总人口140005万人，比上年末增加467万人，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为60.60%，比上年末提高1.02个百分点。”
根据上面这两个数据，从2019年到2025年共计6年的时间，预计中国的城镇化率将提高4.9个百分点，那么估计每年将提高0.816个百分点。
再看历史，在2000年的时候，中国的城镇化率是36.22%，2019年的城镇化率是60.60%。总计19年城镇化率增长24.38%，因此从2019年往前的19年里，城镇化率平均每年的提高值是1.28个百分点。
通过下图可以看出2000年商品房销售额为0.36万亿，2018年为15万亿，18年的年复合增长率为23.02%。这是在城镇化率每年提高1.28个百分点的前提下取得的成绩哦。
那么假如说未来城镇化率每年提高0.816个百分点，我们简单估算一下房地产销售额的复长增长率会是多少呢？
0.816*23.02%/1.28=14.67%
以上的数据测算可能有点简单粗暴，但是算总比不算强，毕竟是估算嘛。我们先心里有个底，后面用ROE来测算未来增速的时候，就不会心里太虚了。
2.中证行业各个板块来说，地产行业估值偏低。
除了银行整体行业估值偏低以外，第2名的就是房地产。
3.卖房子的赚到的钱也是钱。
有人可能会觉得卖房子是一个重资产行业，好像他们的钱不是钱似的，实际上你看在过去几十年卖房子的公司挣到的钱，现金流占到净利润的比例，要实在的多，甚至完胜很多医药股票。房子实行期房的制度先付钱后交货，房地产开发商用购房者的钱去盖房子，然后再卖给购房者。虽然未来随着监管的收紧，很多小型房地产会退出整个市场，但是房地产整体市场的健康稳定发展是必须的，也是最符合各方面利益诉求的。但是健康稳定不是意味着不成长，只是比较温和地成长。
4.地产“天花顶”论不靠谱。
在我第1点的观点里已经说的很清楚了，在未来的5年之内，我认为房地产谈见顶都是不科学的，都是忽略客观现实的。因为中国城镇化率未完成终极目标，按照规划，中国的城镇化率是到2030年实现70%的目标。所以在2025年以前，谈房地产见顶，是有点不客观了。
5.人们对房子的需求没有变。
很多时候用常识去判断问题，最能接近事实的真相，想一下我们周边有多少人辛苦攒钱，就是为了以后能给自己家人整一套像样的房子。尤其是对于有孩子的人来说，户口和学区房这个问题跟中国的教育资源分配是密切相关的，对于很多大城市来说，不买房就不能落户，不能落户就不能让孩子上学，尤其是想上好学校的话，一定要买到好学区的房子。
虽然有人说租房子好像未来越来越划算，但是如果说你的租期不能够实现长期化的话，每隔一两年房东不高兴了，不给你续租了，你就得换房子，你觉得这样你的家庭会生活的很开心吗？来回换住所，始终有一种漂泊和居无定所的感觉，最后还会迫使你下决心买一套房子，因为你老婆会逼你的，哈哈。
6.只要限购政策还在，中国的房地产就不能轻言到顶。
从来没有见过一种饱和的产品，会出现限购。只有某种商品供不应求，才会限购、限价。
总之，不管主观情绪上是何种感觉，但是从目前的数据来看，地产行业没有下滑的客观证据，即使在监管层用各种手段去控制杠杆，限制房地产市场的泡沫，但地产的持续稳定发展是符合各方利益诉求的，地产目前对经济的拉动地位也是不可动摇的，人们对好房子好住处的需求是没有任何减弱的。
下面谈谈地产ETF的估值
根据中证全指房地产指数披露的市净率和市盈率，可以推算该指数成分组合的roe是14.34%。打个7折，大体测算出未来10年可能的净利润复合增速，也就是10%。这个10%的。估计对比上面14.67%的未来5年的复合增速应该还算比较保守的吧。（估计的折扣就是凭个感觉啊，因为这毕竟是估计，但是我们只要冲着保守的方向去做，大概率只有错过机会而不会被坑。）
根据马总的估值的标尺，如果10年年化复合增速为10%对应的合理估值应该是17.53，高杠杆企业打7折，那么合理估值应该是12.27。
根据10%的净利润复合增速，到第3年其净利润应该为1.33。
按照至少3年一倍空间的安全边际来进行折算，目前的低估位置为1.33*12.27/2=8.15。
而目前的中证全指房地产指数的市盈率是7.32。
以上分析逻辑应该讲的已经非常清楚了吧~
最后再次友情提示，本文是我的思路整理，请各位切莫盲目抄作业。不构成投资建议。
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