房价怎么才算到底？
怎样看待上海房价未来的趋势？上海的房价怎么才算到底？近期有个挺官方的房地产数据说两年来国内房价平均跌幅近23%，数据出来网上炸锅了，有的说何止跌这些都腰斩了，有的说没有这么夸张，还好吧，反正众说纷纭没有定论。但同时自媒体上最吸引眼球的房地产内容都是各地房产中介恶批二手房买家出价拦腰一刀，房东踹门而出的视频。
未来房价到底会如何走？从基本面上看房价怎么才算到底？先说两个观点。
·金融上的观点：房产作为不动产居住属性是远高于金融属性的，这点必须永远明白。国内很多顶级富豪(不是说小富人群和中产们)很少听说他们炒房的吧？为何？因为房产属于不动产，不同于股票和其他金融资产交易总量比是非常小的，这就意味着当市场情绪不在时买盘会迅速消失，想快速出手是很难的，甚至折价出手都很难。
富豪们都是财富和债务并存的，只会更关注现金流而非账面浮盈。此外房产市场除了刚需以外都是买涨不买跌的，这是人性使然。举例：现在要买房改善，若房价后续还有下跌10%的预期，现在会买吗？就算真心急需也会先租房等待价格到位，这就是房地产市场的典型特点。
·其次房产交易就是一种双方撮合交易，且双方都是做一次性买卖的，这完全区别于传统商业的双赢思维。大白话就是市场越好涨得越狠，市场越差杀价越猛，这里面没什么商业道德逻辑可谈。
还有参考历史成交价通常只对上涨周期有效，下降通道完全无效。金融交易上有个说法：所有筹码充分换手后能夯实成本价，而房价不会有这种现象，因为根本不可能实现充分换手。例如某小区过往5年仅成交了几套房子，均价10万，整个小区就都单价10万了。不会的，这仅是记忆价格，是当时市场状况下的市值体现而非当前市值。
换个例子就会明白，例如大西北某个牧民有1万头牛，每头牛2万元，他就有2亿资产了吗？同样不会。当他想全部套现时，每头牛的单价或许不到5000元，因为市场不可能有这样的承接力，但房价向下总得有支撑位。
有个逻辑供参考，以上海为例，任何房产的保值和升值本质上是对未来劳动供给人群的需求的预估，也就是房地产市场上俗称的代际收割。现在全国所有城市都缺人，缺劳动人口，缺消费人口，房价就必然也必须会去围绕尽可能多的年轻人能留下来的方向来运行，这才是未来的购买力。
如果他们都留不下来，那真没得玩了。大胆预测，起码上海五大新城一手房长期看一定会下降到本科生毕业就业8年(按22岁大学毕业，30岁结婚定居)，能买得起80平小二房的程度。因为这是让未来年轻人能留下来的基础条件。降到这个程度并非是有什么阴谋论，而是市场趋势必然的结果。才算到底？