佛山有一个神奇的板块， 面貌荒芜、厂房村落遍布 ，但这并不妨碍投资客的看好，在 广州28号线、南海之眼 的规（大）划（饼）下，房价更是蹭蹭往 “5”字头 狂奔。
相信大家也猜到了，TA就是： 灯湖北延 。
最近，这里市场情况如何？提炼几个关键点：
① 最低1.8万/㎡，最高4万/㎡ ，参差不齐
②有盘地价 近1.6万 ， 1.8万起甩卖 ，还 带装修
③三房 首付2成34万起 ， 四房46万起 可上车
建发：带装1.8万起，地价近1.6万/㎡
建发德信三堂院，位于 广佛新干线南侧 ，门口车流量比较大，附近面貌一般， 周边几乎没啥配套 ，小区配建 幼儿园+省一级公立初中 （预计24年投用），小学或分配到城南小学。
还没进销售中心，浓浓的 中式风 就迎面而来， 园林也是中式风格 ，这在片区很罕见。
项目开发商为国企，占地6.9万㎡，共14栋楼。在售 3A、13-14栋 ，产品涵盖 94-134㎡三五房 ，全部为 2梯6户 ，密度挺高，但 层高只有16层 ，全部2024年12月交楼。
价格方面， 94㎡三房 均价 1.8万/㎡ ， 115㎡四房 均价 2-2.2万㎡ ， 134㎡五房 均价 2.3-2.4万/㎡，全部带装修 。 地价15776元/㎡ ，如今只卖 1.8万/㎡ ，妥妥的贴地价卖！
5月以来，建发一直高调出货，以价换量：5月，加推2栋卖 1.6-2万/㎡ ；6月，单价 1.7万/㎡起 ；8月，13栋不靠路， 1.7万/㎡起 ；9月， 交楼后才给首付 ，特价 1.7万/㎡起 。
云曦：2.2万，卖2年还有100多套货
大概是知道自己位置尴尬，所以，云曦将销售中心直接“巧妙”地设在了时代天韵， 离实地直线有1.5km
。
这个盘位于水头村，拿地价12001元/㎡，集合了时代、金地、招商3位大咖，虽说阵容强大，但体量超小， 只有3栋楼 ，周边是 建材厂、五金厂、村落 ，环境麻麻地。
自身没啥配套，基本靠蹭千灯湖，买菜、吃饭，要到水头村里；学校或分配到时代创客小镇配建的 石门大沥中小学 ，步行大概500米，拟 2023年9月开学 。
目前，在售 1、3、4栋 ， 2梯4户 ，1栋23层高，3、4栋33层高，产品只有 89三房、107㎡四房 两种选择，均价 2.2万/㎡左右 ，三房、四房价格差不多。
云曦去年11月开盘，共 344套货 ，至今，还有 100多套 ， 卖不出货，也卖不起价 ，尴尬！
时代：2.7万起，年底推新吹风3.5-4万
时代创客小镇，是 旧改项目 ，占地3000亩，体量超级庞大，分三期开发，配建有 运动公园、森林公园、商业，公立幼儿园+石门大沥中小学 （预计2023年9月开学）。
环顾周边， 生活配套比较缺乏 ，斜对面有华亚广场， 桂和路 在东侧，去千灯湖很方便。
一期共有5个住宅组团，目前， 在售云来组团10栋 ， 2梯6户 设计，梯户比也比较高；产品涵盖 96-119㎡三四房 ，预计明年7月收楼。销售透露， 可提前办房产证入学 。
价格方面，均价 2.7-3.1万/㎡ 。另外，有少量 165-172㎡大平层 在售，单价 3.5-3.8万/㎡ 。
值得一提的是，项目拟在年底加推 云尚组团 ，涵盖 140-200㎡大平层 ，吹风 3.5-4万/㎡ 。
怡翠：3.5万起，大户型降价不少
怡翠位置最好，过桥就是千灯湖，配套也靠蹭那里。
东侧700米规划有 南海之眼 ，之前宣传的 广州28号线穗盐西路站变为奇槎站 ，且往北移1公里，本就不算近，现在 更远了 。
小区绿化做得不错，居住环境ok，但 入住率一般 ， 对口育德学校 ，公办九年制。
项目体量也很大，分为6个组团开发， 在售3期和4期少量尾货 ，全部为 现楼发售 。
90㎡三房 ，只剩下 4-5套 ；少量 137㎡大四房 ，一口价只要 350万 ，折合算下来仅 2.55万/㎡ ；14栋的 158㎡大平层 ，价格就高了，卖 3.5-4万/㎡ 。
这个盘历史很悠久了，2014年由本地房企能兴以超30亿元拿下，总建面近100万㎡，最早开卖不过9000元/㎡左右，此后一直蹭蹭往上涨， 大平层去年最贵曾卖到5万+ 。
如今行情不好、清尾货，对比去年， 单价便宜了好几千 ，去年买的大户型可能站岗了......
最后的碎碎念
整体来说， 这4个盘各有特点 ，总结如下：
建发地价接近1.6万/㎡ ，还是 带装修 ， 价格算比较良心了 ，入手门槛比较低，而且，是少见的 中式园林风格 ， 134㎡更是做到5房 。
不足的是，在售的 3A栋靠近广佛路 ，车流量比较大，肯定会有 噪音、灰尘影响 。 附近面貌也一般般 ，客户群体以周边批发市场老板、居民为主。
云曦 就3楼栋，位置很尴尬，周边面貌 以村为主 ，根本都 卖不起价格 ，卖了1年还有100多套货，售楼部在时代天韵，想买的最好去实地看看， 自住一般，投资也不建议 。
时代 项目很大，占地3000亩，分3期开发， 以后二手放盘量肯定会很大 ，二手打架很厉害， 价格很难拉伸 ，城市面貌太差， 旧改周期长 ，没个十年八年很难搞定。
好在去年引进 石门大沥中小学 ， 弥补了教育短板 。 本地自住尚可，投资周期太久 。客户群体为广州、本地、千灯湖客户，品牌开发商，溢价还是比较高的。
怡翠最靠近千灯湖 ，只剩尾货了，本地开发商，不着急卖，旁边就是南海之眼，大户型稍贵，小户型基本卖完，之前组团的 入住率都一般 ， 适合自住 ， 二手放盘量大 。
目前，灯湖北延房企扎堆，包括怡翠、时代、恒大、保利、金地、招商、宝龙等。不过，原时代宝龙城中的 时代已于去年退出，宝龙城已停工近半年 ，等待国资委进场。
片区 生活配套几乎依赖千灯湖 ， 自身学校、大型商场欠缺 ，宝龙商场不确定能否“活”下来，南海之眼核心连村屋都没拆干净。 饼很大，入手要做好“熬”的准备 。
对此，你怎么看？