大家好，【淘爷鉴房记】又跟大家见面啦！
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今天淘爷要跟大家探讨的话题是：关于“再不买就没了”，隐藏于房价背后的大忽悠
在经过2014年-2015年的静默之后，2016年的国内楼市翻天覆地吓坏了普通购房者，让很多投资客趋之若鹜的在国内资本市场激荡了一回。
除了国内一线城市的房价，深圳、厦门、南京、合肥房价涨了一倍！郑州房价涨了60%！北京、杭州、武汉等诸多城市都是高歌猛进！。置业顾问的常用杀客伎俩“你再不买房就没了”这种话，也变成了现实。
日光盘、时光盘背后再也不是刚需住房需求的推动，购房最终成为了投资需求，成了资本运作的表象而已。
一直以来，国内的房价、国内的楼市市场到底是为谁所操控？一切表象的背后到底隐藏着什么目的？今天【淘爷鉴房记】就深入的揭秘国内楼市行情背后的罪魁祸首。
guojia——最大的忽悠
在1990年代末的一段时间里，人们认为中国房价的操纵者是投机客，尤其以恶名昭著的温州炒房团为代表，他们捧着大捆大捆的现金，冲进一座安静的城市，然后活生生地坐地起价，弄得人心惶惶，鸡犬不宁；
到了本世纪初，人们发现真正的房价操盘手是开发商。因为在各类富豪排行榜中房地产开发商的比例不断上升，但是直到2014年，房地产经纪下行，各位开发商进入寒冬期，并有多家房地产商资不抵债，或倒闭或有人跳楼时，人们开始注意到房地产背后的最大的忽悠可能是——guojia。
细思极恐，在房地产行业内的人对一个事实相当熟悉：在一套房子的价格构成中，土地价格和各项税费占到了65%左右的比例，而在全国绝大多数的县级财政收入中，土地出让金的收入约占到了45%的权重。房价的波动及从波动中获得的利益，政府从来是最大和最具支配能力的那一个。
guojia要调控房地产，最主要的目的有两个：
1）保护外汇和人民币安全
在2014年与2015年前后，国内经济形式的下滑，到最后国内的资本涌向国外。配置美元资产 、 购买海外房产 、 购买海外土地 、 购买海外股票债券保险 、 去海外并购公司等等。 国内资本涌向国外导致人民币汇率不稳，而中国此时打算加入国际SDR（特别提款权），如果此时出现人民币风险或外汇市场风险，对整个中国的国际战略是极为不利的。怎么办？
让钱留在国内！让钱选择投资国内！让钱在国内狂赚钱！让天生逐利的钱往国内赚大钱的地方流动！而在国内，能留住贪婪的、巨大的钱的地方只有两个，一是股市、二是楼市。股市刚在2015年被股灾1.0、股灾2.0、股灾3.0摧毁，不好再去玩，也难以短时间再玩起来，所以guojia把调控的手段盯在了房地产上。
二胎放开、契税减免、二手房营业税满2年减免、二手房个税满5年减免、二套房以前有*款贷**记录就算二套，改为还清就算首套、首套房首付从30%降为20%、二套房首付从60%降为30%等等。只需要个引爆，就可以点燃全国的资本。
于是，货币贬值下的楼市保值升值席卷全国，从深圳、上海、北京开始，席卷苏州、合肥、武汉、厦门、廊坊、郑州……这股浪潮，还在路上。
2）增加财政收入，减少地方债务
首先，我们谈下房价构成，这话怎么说？不就是拿地的成本加上建设费用吗？
要建房子首先要有土地，这就是房价的第一部分：地价款。它包括了*迁拆**成本、配套成本、政府利润，还有土地的税金和契税。这部分占到一个房子成本的三成，然后就是开工建设了，从打地基到最后精装修、绿化，全套流程下来，占成本的四成。然后开始交税，营业税、所得税、印花税，加起来超过两成，这还不算请客送了公关宣传，至于行政性收费、销售费用那都是毛毛雨了。最后算下来，你买的房子价值，只是房价的四成多一点，而开发商的利润，不到10%，房价的六成到七成，都被土地出让金，以及建设、交易中的各种税费拿走了。也就是说，一套200万的房子，其实顶多值80万，而120-140万都为guojia做了贡献。
原来这就是房价的构成，可以说我们的大头等于都是交给了guojia。
交通、地铁、高架、教育、绿化、市政、公共开支等庞大的开支造就了高额的地方债务。地方债务都是从地方融资平台来的，地方融资平台靠什么融资？就是靠土地和PPP（公私合作关系：Public-private Partnership）项目。
一天比一天大，为了卖地，只能是不断的开拓新区，一个新区都是数百上千亿砸进去，然后通过卖地才能回本还债。
2014-2015年房地产低迷的时候，很多地方政府活的并不好，巨大的债务根本就不可能还得上，只还利息都困难。
解决地方债务问题的主要方法还是借新还旧，银行也不是傻子，不敢接啊，你到期不还款不说，还要再借债，扯皮的事情就多了起来。缘于80%以上的地方债务都是土地质押，好吧， 我们来拉高资产价格，搞活土地市场，抬高土地价格，这样，土地升值两三倍，我不仅可以借债，还可以还上很多旧债了，银行和地方政府皆大欢喜啊。（这也就可以解释为什么近期各地地王频现）
5、开发商——实际操作者
开发商资金需求密集期是拿地前 和赶工期的时候。一般开发商，自有资金可能只占到项目总投资的30%-40%。剩余资金都是需要*款贷**和销售的支撑。真正的运作高手甚至可以做到空手套白狼，利用*款贷**运作将自有资金的比例降至20%以下，在这里就要吐槽一下房地产预售政策了，在的商品交易过程中，绝大部分都是一手交钱一手交货的过程，唯有房地产交易，你交完首付，办完*款贷**之后，有的需要一年、两年，甚至更久才能拿到你的房子。
很多开发商不可能只有一个项目，有不少开发商采取了拆东墙补西墙的方式快速拿地，利用现有项目的销售款项拆借至新公司新项目，而后新项目快速办理前期各项手续，进入施工阶段。在此阶段全力打通银行的关节，申请项目开发贷，当然开发贷的发放必须要坚持到项目封顶才能拿到。 这个时候很容易出现一个莫名其妙的现象，老项目工程进度缓慢，甚至可能延误交房，新项目进度飞速，快速封顶！其根结就在这个资金的拆借。。如果这个时候资金链断掉，那开发商就死的很难看了，两个项目全都烂尾，是很容易预见的！这也是为什么房地产开发能够实现“空手套白狼”的主要原因。
6、媒体——帮凶
首先，我们说一下房地产市场的信息不对称性。
对希望了解中国房地产市场的人来说，他们要熟悉其中的真相，还真不是一件容易的事。而中国大陆的房地产市场信息相对不透明，因此无法分析房地产市场走势背后的原因。因此有很多媒体和所谓的专家的言论和宣传，很容易就引导国内购房者和投资者的选择。
确实，虽然事关中国城市居民的最大切身利益，但中国房地产市场信息之隐晦、透明度之低，早已令人瞠目结舌。
这里就不得不提一下各大媒体了，中国房地产市场的“信息黑洞”，不仅在于开发商的“护身自卫”，更在于政府部门的“官商合谋”。无论是各大官媒、主流媒体网站、各地房产类网站很少能够查到一些对购房者真正有用的信息。我们的房地产和住房政策脆弱到连房价都公布不起，那就需要深刻反省了。
综上，在2016年疯狂的楼市江湖中，从guojia到开发商在到媒体，无一不在为疯狂的楼市做贡献，始作俑者，当然那只无形之手。作为投资买房需谨慎，毕竟买涨不买跌其实并不符合经济投资周期的逻辑。
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