近日南京江宁滨江鲁能硅谷公馆传来消息即将首开，当初以11077元/㎡楼面价被鲁能收入囊中的“地王”盘，在经历多次“放鸽子”后，这一次终于将作为区域内唯一现房销售的楼盘入市，而“后来者”龙湖水晶郦城与中北三盛汝悦铭著早已开盘。
从2017年底南京江宁滨江弘阳禹洲时光以12740元/平米的均价收官，到即将到来的“三足鼎立”，短短两半年的时间，江宁滨江单价入手门槛提高了近7000元/㎡。更重要的是，在今年土拍市场，蓝光率先进入江宁滨江，以11351元/㎡刷新区域新地价，新城接连拿下两幅地块，沉寂了近两年半的江宁滨江频频闯入南京买房人的视野。
这个距离新街口30公里的新城，总价200万以内，到底值不值得刚需入手呢？
01 刚需选择多样，销售冷热不均
龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著和即将首开的鲁能硅谷公馆，在户型上都是刚需起步，均价也相差无几，总价门槛都在200万以内，给了刚需人群多样化的选择。同时，板块内还有不少次新房、二手房小区，150万以下的空置房源也不在少数。据龙湖水晶郦城置业顾问透露，目前购房人群大多是在附近上班的地缘客，小户型最受欢迎。
龙湖水晶郦城和鲁能硅谷公馆在区位上是比较接近的，也是江宁滨江的核心区，但目前配套还比较欠缺，但周边规划有中小学、商业，包括龙湖水晶郦城也有商业和酒店式公寓在建，未来城市界面会焕然一新。
中北三盛汝悦铭著则位于比较老的居民区，周边安置房小区比较多，配套比较成熟，生活气息浓厚，但距离宁芜铁路非常近，可能面临严重的噪音污染。
从销售情况来看，龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著先后开盘，去化情况却天差地别：根据南京网上房地产数据，龙湖水晶郦城目前去化7成有余，而中北三盛汝悦铭著则只有2成。从户型上看，龙湖水晶郦城起步户型只有83㎡，相对总价门槛也被拉低许多，小户型做成紧凑三房设计，对刚需非常友好，中央空调、地暖、新风“三大件”齐全，装修标准也有一定的竞争力。交付后将由龙湖物业管理，也是一大加分项。
龙湖水晶郦城样板间
从各个方面来说，龙湖水晶郦城都是目前板块内非常优秀的楼盘，也是刚需置业者的首选，不仅在销售上“完胜”中北三盛汝悦铭著，也给即将开盘的鲁能硅谷公馆带来了一定的压力。鲁能硅谷公馆与龙湖水晶郦城仅一街之隔，准现房销售，小区样貌已经可以看见，规划配套的幼儿园很快可以投入使用，开盘后最早年底就能交付第一批房源，这在板块内具有很强的竞争力。
除了新房，江宁滨江二手房源也很充足，次新房小区朗诗未来家挂牌价19280元/㎡，中国铁建原香颂挂牌均价17519元/㎡，绿地国际花都挂牌均价17340元/㎡，恒信珑湖国际挂牌均价20175元/㎡。这几个小区均有较多二手房在售，其中很大一部分是空置房，单价上稍有优势，由于有很多更小的户型，150万以下的房源不在少数。
目前龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭都还有不少房源在售，鲁能硅谷公馆近期首开，已公开售楼处，二手房房源也非常充足，想要在这里置业的购房者有着多样化的选择，可以根据需求自己的需求多做对比。
02 频有地块出让，未来还将有居住组团
除了目前在售的龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著和即将上市的鲁能硅谷公馆，江宁滨江还将有三块涉宅用地，未来将会入市。根据不久前发布的南京土地宁出第10号文件，江宁滨江还将有NO.2020G61宅地9月即将出让。
今年4月末，经43轮报价蓝光斩获江宁滨江G08地块，楼面地价11351元/㎡，自持租赁住房建筑面积1200㎡，超越鲁能滨江G90成为新地王。目前，蓝光G08项目已取得建设用地规划许可证。该地块位于滨江新城北部，紧靠江宁初级中学，和在售的汝悦铭著距离比较近，生活氛围浓厚，但同样可能面临着宁芜铁路噪音问题。
今年7月新城以9052元/㎡、9047元/㎡的楼面地价拿下江宁滨江G43、G44两大相邻地块，未来商品住宅毛坯限价1.7万元/㎡，加上精装价格应该也会在2万/㎡左右。这两幅地块接近鲁能硅谷公馆和龙湖水晶郦城，根据规划，这里将形成一个居住组团。
根据这个区域目前的土地出让情况以及板块限价来看，未来一段时间内很有可能是均价2万/㎡左右的刚需聚集区。江宁滨江规划2030年，中心城区常住人口规模达到30万，近几年频频出让的这些宅地，将满足这些人群的住房需求。
03 规划潜力优秀，交通短板明显
江宁滨江新城板块将重点打造“长三角沿江休旅产业集聚区、全国先进制造产业示范区、江苏智能交通先行区”，建设高端产业与现代城市交相辉映的生态品质新城。江宁滨江千亿级规划和巨大潜力将具有很强的竞争力，目前中兴、韩国LG化学等已经入驻，后续还将有更多大型企业。
在商业配套上，总投资4亿、占地46亩的城市综合体绿地缤纷荟已经在建设中。根据江宁滨江开发区规划，未来还将有德基城市酒店、德基奥特莱斯等高品质商业。在滨江大道以东，将打造以金融服务、商务办公、酒店配套等组团的CBD中心。
绿地缤纷荟效果图
教育方面，板块内已经有滨江新城小学、江宁镇初级中学、苏州外国语学校南京滨江校区等。即将出让的NO.2020G59中小学用地，规划有24班高中，24班初中，48班小学，24班幼儿园。医疗方面，江宁滨江引进了实力雄厚的三甲医院，江苏省人民医院滨江分院正在建设，未来将成为集“医、康、护”为一体的大型综合性医院。
然而现阶段，交通仍然是江宁滨江一个很大的短板。受宁芜铁路影响，规划中的地铁8号线迟迟无法开工。今年，针对宁芜铁路改造，南京市先后有了一系列动作，6月南京市交通运输局发布的《宁芜扩能改造工程*地征***迁拆**费用研究及政策咨询竞争性磋商邀请公告》，宁芜铁路有望年内开始改造，但地铁8号线何时开工仍然没有定数。
除了宁芜铁路，南京至马鞍山的宁马城际铁路正式获批，建成后将途经南京西南部城区、板桥新城、滨江开发区，江宁滨江将迎来一条新的通勤铁路。目前从江宁滨江驾车前往河西鱼嘴，仍要走宁芜高速后经过板桥，全程需要40分钟。
无论是公共交通还是私家车，江宁滨江出行都比较不便，虽然规划有地铁8号线、宁马城际、扬子江大道滨江段，但仍需等待时间兑现，未来相当一段时间内，交通仍然会成为阻碍滨江新城进一步发展的主要因素。
南京总价200万以内，江宁滨江并不是唯一的选择，禄口、龙潭、湖熟、横溪、桥林等区域也有房可选。虽然交通确实是一大短板，但江宁滨江规划潜力强，未来将有大量企业入驻，配套建设都在有条不紊地进行，土地出让速度比较快。总体来说，对于在滨江开发区工作的人群，江宁滨江无疑是非常好的选择，在江宁、河西、板桥等区域工作的，也可以结合自身通勤情况考虑。