最近很多同行都感觉非常迷茫，我们对银行、信托、保险、私募、AMC、金控平台等主流地产投资机构做了一些摸底，总的来说，“回归本源”、向标准化方向转型、房地产投资收缩与持续观察等是目前不少投资机构的主要业务方向。为了便于同行了解，今天特分享一下各类投资机构目前对房地产投资业务的态度。
银行融资方面，对于涉房业务，银行目前主要倾向于操作名单内的国央企开发商或者未爆雷的稳健民企开发商的业务，且进行白名单制管理。业务类型方面，部分银行的涉房业务可操作并购贷、开发贷、经营性物业贷，但有些银行表示经营性物业贷业务目前仅限于北上广深杭的核心地段的资产。另外，四大行响应国家政策，目前已经在开发租赁住房*款贷**类融资产品。部分银行目前倾向于具备实力的实业类板块或者产业园运营主体等非涉房主体的融资业务，但若以非涉房主体进行融资，该融资主体隶属于某个集团的，还需要判断该非涉房融资主体所属集团性质，该融资主体在集团的收入占比，单笔业务所涉资金的真实用途，以及该非涉房融资主体的收入来源构成和实际的还款来源等等。除此之外，也有一些区域性银行围绕央国企施工单位的上下游操作供应链融资。城市更新作为目前国家政策支持的方向，不少银行也研发了城市更新领域的投资产品。值得一提的是，银行内部非标团队同样面临着业务转型的压力，在经济以及房地产市场尚未复苏的情况下，银行内部基本以标品投资或代销理财子产品为主。还需注意的是，虽然城投债投资是不少城商行的主要投资方向之一，但一些大行却并没有城投信仰，对城投债的投资也十分审慎。
房地产信托业务方面，2023年3月21日，《中国银保监会关于规范信托公司信托业务分类的通知》（下称《分类办法》》正式印发。一些信托机构表示其在《分类办法》尚处于征求意见稿阶段时即有意控制或调整业务方向，进行提前准备。但是，也有不少信托机构表示，《分类办法》实施后，业务方向暂时未进行调整。由于《分类办法》设置了3年过渡期，因此，目前若新增融资类业务也主要通过限制存续期限不超过3年来控制。对于房地产领域的投资，大部分信托机构以存量项目融资收回及风险处置为主要任务之一。另外，也有一些信托机构表示在《分类办法》后房地产领域的投资空间不大，在市场风险未完全出清前，介入房地产项目的投资难度相对较大，即便是新增房地产业务，准入要求也普遍提高，比如主体准入方面以国央企主体为主，且对于信托机构本身曾踩过雷或发生过风险事件的区域持谨慎介入态度。少数信托机构目前主要立足于其监管所属地的地产项目投资，但仍旧特别关注项目本身的现金流，并要求提供强担保。整体而言，目前可新增房地产项目投资的信托机构有限。此外，个别信托机构也在积极尝试土地款支付完毕后的地产真股投资。在业务选择方面，一方面，比之前更侧重标品投资类项目；另外，与城投平台的合作也面临着交易主体的挑选和额度问题，比如尽量避开网红区域以及网红城投，不过也有少部分信托机构积极与保险机构合作放款。另一方面，也有一些信托机构介入破产重整和破产服务类的业务，并以服务类和通道类业务为主（如个人通过家族信托方式承接资金放款，并可实现税收优化的目的）。
对于保险机构而言，其对融资主体及项目的选择一直都比较严格，除了外部评级外（3A评级主体或AA+主体融资提供3A主体担保），更主要是看融资主体的内部评级是否能达到投资准入要求。底层资产要求是具备现金流的资产，如物流等资产。此外，符合政策导向的风电能源类的新能源方向以及已经取得批文的棚改、保障性住房等方向亦是支持与鼓励的投资方向。在投资方式方面，若通过保债计划进行投资的，需要面临投资收益普遍不是很高的问题。若保险资金通过信托计划投资，又受限于信托机构涉房或融资类额度收缩问题；若以信托作为通道，底层以非房主体作为融资主体，并提供过渡性抵押物，在实际拿地后进行后置抵押置换的，又面临监管穿透核查资金流向等问题。对于目前甚嚣尘上的不动产投资基金以及保险资管产品，不得不考虑产品备案的难度以及后续监管问题。对非住宅类项目的直接投资，还需解决未运营折旧损失或者有运营折旧后无利润分配等问题。如果是产业园方向的投资，根据当地政策，一般取得两证即报上会，开工建设项目需要满足四证齐全等要求。
对于国企投资机构而言，由于肩负扶持区域发展的任务，投资范围优先考虑属地投资，因此，区域内的国企投资机构业务也存在“同质性”。此外，由于房地产市场未真正复苏，在目前的政策监管环境以及监管大趋势下，不少国企性质投资机构尝试拓展标准化领域的投资转型，其中，城投债领域的投资也是一些国企金控平台当下暂时选择的投资方向之一。但是，出于国有资产保值增值等要求，在具体投资时，也要充分考虑投资期限及收益考核、城投平台评级（倾向于AA+以上主体评级）、区域等要求。以往一些参与房地产前融的国企投资机构，这几年也深受房地产风险事件的影响，即便目前政策又承认房地产的支柱产业地位，但是对于国企投资机构而言，大多数不敢第一个吃螃蟹，仍对房地产领域投资秉承持续观望的态度。另有极少数国企投资机构，联合关联的不良资产管理公司操作地产前融业务，基本模式是，国企投资机构协调资金放款，并与不良资产管理公司签署债权委托管理协议，若项目出险，则由不良资产管理公司介入收购或盘活。
对于具备投放能力的保理机构而言，主要倾向于操作央企施工单位的保理业务。但是，在具体业务操作方面又不得不面临施工企业想要真正出表，不愿意接受阶段性出表融资或追索条款；自身保理融资成本的限制（集团有配套的保理融资机构）；有的国央企施工单位不接受商票结算等业务操作难点。保理公司要求国央企施工单位进行确权或者提供担保、回购、流动性支持函等，一般都会存在沟通难度；在涉及到要求国央企施工单位配合出具其股东会或董事会同意保理融资的相关决议时，施工单位也表示难以沟通与操作。此外，由于近几年房地产企业集中爆雷的影响，不少保理公司对底层项目所涉行业设置了准入限制，比如底层是涉房项目，对于因此形成的应收应付账款等，准入方面一般都存在难度，不过也有保理公司认为，如果国央企施工单位可以实现融资准入，底层是对民企开发商的应收账款的情况下，在业务操作上其实比底层是国央企的项目效率相对高一些。
2023年5月1日，《私募投资基金登记备案办法》正式施行，私募管理人登记及产品备案难度变大。2018年逐渐出现的爆雷等风险事件，不少投资人及基金管理人仍旧深陷其中难以自拔。目前投向地产的私募基金产品也面临着较大的募集难度。《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》发布后，虽然有几家私募管理人获得了试点资格，但是也是凤毛麟角，对于中小私募管理人而言暂时无参与机会。后续私募机构如何介入房地产领域的投资仍有待观察。
一些AMC等专业的不良资产领域的参赛选手表示新设业务部门来加大对不良资产及纾困项目的投资，同时受限于自身无力进行后续开发的现实问题，也在积极培养固定的操盘合作方及代建方。当前市场上亟待施以援手与纾困的项目十分丰富，但是就具体项目选择而言，住宅类项目需满足“抵押物足值”、“还款来源明确”、“去化有保障”等基本条件。对于商业类资产，有一些投资机构表示由于其他区域的写字楼、商业等并不活跃，因此仅关注上海区域的写字楼等商业类资产。工厂等资产则重点考虑长三角、大湾区这些有产业基础区域的资产（当地民营老板多，工厂也好处置）。而近几年上市公司股票拍卖等业务也十分常见，但考虑到流动性问题，则需要确认拍下股票后，后端是否有“接盘侠”，即能否找到可以接受的产业方来变现。
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