汇通路，也要卷起来了！
继万科紫辰光年、铭著风华等之后，新盘 牡丹大观天下 最快本周首开。黑牡丹布局南京的首个项目，产品力如何？
热闹的金九银十，城东、仙林还将有 金基璟樾府、泷悦雅颂 等新盘入市，满足改善、刚改的多样需求。这份大城东新盘地图，请收好。
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先来看动作最快的 牡丹大观天下 。
江苏常州的本土国企黑牡丹，以科研、服装、贸易等实业起家。涉足地产行业后，开发的项目多位于常州、苏州等城市。
去年9月，黑牡丹首进南京。经过27轮竞拍，触顶摇号拿下汇通路G91地块，地价20039元/㎡， 毛坯限价28500元/㎡ 。
仙林往南，即汇通路板块。在官方的规划中，这里是仙林南，除了已有的地铁4号线汇通路站；规划的商业、教育配套，还可以共享仙林的配套资源。
根据规划，牡丹大观天下共有 12栋18层住宅 ，建筑立面，是 保温装饰一体板+玻璃 材质，阳台是三玻两腔的玻璃封闭交付，为落地窗设计。
整个小区 人车分流 ，酒店式落客主出入口在东侧，连接少量底商。从主大门进入小区，是 约1万方的中央景观 。
牡丹大观天下的 每栋楼只有一种户型 ，相对纯粹，整体得房率在76-79%左右。户型分布上：
1-3、5、6号楼 均为 125㎡ 四房两厅两卫户型， 两梯两户 ，北向无连廊；
9-13号楼 均为 103㎡ 三房两厅两卫户型， 两梯四户 ，北向有连廊；
7、8号楼 是楼王，均为 143㎡ 四房两厅两卫户型， 两梯两户 ，北向无连廊。
户型图如下， 横厅、主卧套间、南向双阳台 等流行元素都用上了，基本没有硬伤。
据介绍，项目最快本周首开，首开楼栋为5号楼和9号楼。其中，5号楼为125㎡户型，9号楼为103㎡户型， 含包放风价约3.3万/㎡ 。
整体来看，牡丹大观天下以103、125㎡为主力户型，143㎡只有2栋， 定位偏刚改 ；建筑布局、户型设计、社区景观水平在线。进一步体现产品力的样板间做得怎么样？一起看看。
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牡丹大观天下的三个户型，都做了样板间，103㎡为升级装修清水样板间，125㎡为升级装修带软装样板间，143㎡则做了基础装修清水样板间。从样板间的打造，也能看到 开发商重点覆盖刚改客户的逻辑 。
以125㎡样板间为例，看看升级装修配置和产品细节。
入户门是 群升的钢木复合门、松下的指纹锁 。门口的挂钩、进门后欧派的三段式玄关柜（配有 鞋柜精灵 ）等都是交付标准。
注意了，玄关柜上放置了 可视对讲 操控面板，南京主流楼盘通常将其和空调、新风等开关面板放一起。
这一户型没有做横厅，室内有 大金中央空调、爱迪士新风、威能地暖 。地面和墙面是地砖+墙布，电视背景墙为岩板交付。
几个细节，吊顶做了金属包边；背景墙上方 预留了投影幕布安装空间 ，符合当下年轻人的装修喜好。
阳台开间有6.6米， 落地窗设计且转角也有一扇窗 ，采光很棒。电动晾衣架和家政柜在交付标准内， 预留了洗衣机和烘干机的位置 。要知道，锐评君最近参观的江心洲某新盘，只预留了洗衣机的空间。
厨房，配有欧派的整体橱柜， 博世的油烟机、灶具、洗碗机 ， 唯斯特姆的垃圾处理器 ，还有直饮水系统和凉霸。美中不足的是预留的冰箱位，只能放得下单开门的。
从升级装修公示来看，主卧的背景墙是不交付的，不过置业顾问表示衣柜为交付标准。
主卫，地面和墙面都是瓷砖，并做了色系的区分；配有 唯宝的台盆和坐便器 ， 五金件为汉斯格雅品牌 ；淋浴间里 增加了客卫没有的壁龛 ； 镜柜一拉到底 ，增加了视觉空间感。一个小问题，无论主卫还是客卫，都 没有配备毛巾架 。
整体看下来，放风要卖3.3万/㎡的牡丹大观天下， 升级装修配置与品牌和“前辈”正荣润岚府等相当 ，一些实用性较强的小细节也挺能打动买房人。
不过，参观了103㎡升级装修清水样板间后，锐评君发现了一些端倪：
这个户型做了连接阳台的5.4米横厅，第一感觉是开发商想为刚需买家打造改善品质和空间对不对？
但升级装修较125㎡做了些“减配”，比如 入户玄关柜 ，没有做成通顶的三段式设计；厨房， 洗碗机、垃圾处理器不在升级交付标准里 ；阳台， 家政柜和电动晾衣架没了 ；主卫和客卫， 淋浴间里都没有壁龛 ……
南京确实有部分新盘，不同户型的装修配置略有区别。对此，大观天下的置业顾问解释： 项目的户型越小，单价可能越低 ，对刚需买家而言性价比很高。
眼下，正荣润岚府已基本卖光；中南、银城、绿都联合开发的君启还没有实质性进展。即将入市的大观天下，是板块主力在售楼盘中 离汇通路地铁站最近的楼盘 。按照含包3.3万/㎡的放风价，项目的入手门槛约340万起，与周边在售的铭著风华、万科紫辰光年差别不大。
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很长一段时间里，南京的河西、大校场、新玄武、雨花、江宁、江北、城北等是新盘供应活跃板块。
金九银十乃至11月，除了牡丹大观天下，城东、仙林还将有不少新面孔入市补仓。
老城东，金基璟樾府最快10月首开。
金基璟樾府 ，前身为城东G122地块，是南京交通于去年11月底价拿下的宅地，毛坯限价44500元/㎡。
项目紧挨着在售的共有产权房壹城·观泓雅苑，南向与大校场对望，周边有在建的地铁5号线石门坎站。
根据规划，金基璟樾府共有11栋26-30层住宅，主力户型有3种： 143㎡三房两厅两卫、172㎡四房两厅两卫、195㎡四房两厅三卫 ，预计9月底公开、10月首开，含包放风价约5.2万/㎡。
从已释放的信息来看，金基璟樾府与金基望樾府一脉相承，有 高辨识度主题景观、酒店式会所、科技系统 等进阶配置，满足买房人的改善需求。
仙林湖，电建操盘的泷悦雅颂最快10月首开。
今年，得益于高频次卖地，仙林湖的供应量骤增。改善如高科G38、栖霞建设G35，刚改如泷悦雅颂、兰亭和颂等。
其中，动作最快的是 泷悦雅颂 。项目前身是仙林湖G07地块，紧挨着地铁4号线仙林湖站，由电建和厦门建发联合开发、 电建操盘 。
作为电建在南京的首个泷悦系产品，泷悦雅颂主打 宋氏国风 住宅，为仙林湖带去一抹亮。项目规划有5栋住宅，户型设计上偏刚改，以 89-118㎡ 的小户型为主力，预计10月公开、很快首开，含包放风价3.8-3.9万/㎡。
麒麟，高科操盘的紫麟景院最快11月首开。
神盘仁恒城市星徽、时光璟宸之后，麒麟一直没什么新盘供应。
有望在11月首开的 紫麟景院 ，紧挨着时光璟宸、麒麟中央公园。项目所在地块，于2020年12月被高科以9.8亿总价拿下，毛坯限价2.6万/㎡。
根据规划，紫麟景院共有6栋17-19层住宅， 主力户型89-143㎡ ；另有商业配套，可满足区域内的居住、消费需求。项目最快将于10月公开、11月首开，含包放风价超3万/㎡。
另外，孝陵卫的凤凰置业G22、马群的安居G36等新盘后续也会首开入市，为新房一房难求的板块补仓。
当下的南京楼市，改善板块的改善产品反而卖得更好，城东、仙林上新，值得入手吗？锐评君认为可以根据自身居住需求选择，主要有两点原因：
第一， 仙林、城东整体供应量并不多 。大城东整体开发成熟，生活配套完备，与雨花、江宁、江核等板块比，卖地频次显然低了很多。对于地缘改善而言，如果家门口有产品、口碑都还不错的新盘上新，可以果断入手。
第二， 南京房价，还得涨 。南京三批次挂地，取消地块的毛坯限价，意味着未来新盘的户型设计水平、产品品质等有明显提升的同时，房价也会相应上涨，购房成本大概率提升。现有的限价新盘，且买且珍惜。