我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔好。您对珠江新城的尚东美御和尚东宏御怎么看呢？这类小开发商，但是比较新的楼盘，和那些大开发商，但略旧一点的楼盘，比如星汇园和南国花园。从10年的投资角度看，哪个更有持有价值呢？谢谢雕叔

回答：尚东美御在冼村路、尚东宏御在马场路，整体来说这两个项目属于核心区段（珠江新城）的二线、甚至是三线的产品配备 一线肯定是汇悦台、凯旋3期、颐德公馆，二线是誉峰、中海锦晖、海滨花园，三线才是尚东、丽江花园这些 尚东的这类小区的劣势在于：几乎是单体楼，产品设计感用材用料80分以下，而且物业管理中等，这个从售价上已经体现了出来 如果从10年投资来看，结合楼龄来看，我觉得两者差不多，因为南国、星汇园已经偏旧了，这是产品新旧、社区大小两个维度的分析 另外不得不考虑的就是：入手的价格！！

提问：老黄埔的中鼎君和名城、保利学府里、万科金色悦府这三个盘哪个好呀？

回答：价格上：保利最贵，万科最平 交通优势：中鼎最好，其他两个次之 物业管理：万科保利肯定没问题，中鼎一般 小区大小：保利最舒服，中鼎次之，万科太小 周边配套：中鼎最好，万科保利次之 结论：看你具体需求了

提问：雕叔好，去年12月过户现在还没放款，今天和原房东追问有没有办法，中介和按揭中介说有路子要5w两星期放款。考虑到两星期后就是二季度放额度了，这种情况是不是他们自己要黑去分了可能性大？

回答：是否需要给加急放款费： 1、买卖合同的安全是第一位的，如果合同并没有约定放款时限，于法来说你并没有违约，这个是肯定的。 2、但是于情来说，房子已经过户，产证已经是你的名字，业主却迟迟没有收到款，换成是你也肯定不爽。尤其对于换房的业主来说，可能还要面临新买入房产的违约。 3、基于妥善完成交易的考虑，如果拖的时间过久，导致业主不满，建议还是积极主动配合业主，共同商定解决方案。 4、加急放款费，跟加急提还费一样，哪里有排队，哪里就有插队。客观评估必要性，能解决问题，就是值得花费的钱。 5、加急放款费，市场价大概1个点，当然也和*款贷**金额有关系，*款贷**金额太少，可能也没人愿意接。一般这个费用需要预收取，在承诺的日期之前放款才收取，没有能够成功协调，则做退费处理。 6、这个费用，可以和业主沟通，双方共同分担。本来就是解决大家共同的问题，好商好量去解决，和气生财。

提问：雕叔你好，虽然看到你这边有建议把黄埔留给外地人，但我只有黄埔房票，暂时也不打算把户口迁来广州，且在科学城上班，所以还是打算买黄埔。番禺的房刚卖掉就看了二十多套房吧，首付有160万左右，四成，所以总价预算也400万左右，有以下选择: 1. 奥园香雪南向小三房,1卫，94平，中间楼层.405万; 2.科城山庄小三房一卫，101平，低楼层，415万; 3. 时代春树里114平四房两卫，中楼层，375万; 4.保利林语山庄97平，三房两卫，370万不含税 目前的确没有笋盘，都是市价，偶尔看到价格低的基本都是天地楼。我单身买来自住，不考虑学位。不排除将来工作变动还会再换，所以是否保值容易换手也是考虑的问题。不知上述哪个更符合目前的考量。问了第三次了，还没买到，我都不好意思了

回答：奥园香雪位置不错，不过盘小单价贵，后续如果换房的话可能会更吃力 时代春树里作为一个刚需上车盘，单价低，单114平四房两卫未免错配 保利林语是一个低密度豪宅盘，不管面积多大都是要缴纳豪宅税的，97平在豪宅盘里却又不是豪宅，还是在郊区，太尴尬了哈。 相比之下，科城山庄是值得期待的，区府中心，地段交通都可圈可点，不管是小区内部环境还是周边，自住都是很舒服的，学位你现在暂时用不上，他学位的利好也还没有尽体现出，然而他的生源不错，大部分是区府一带公务员二代，未来科峻小学是能带来惊喜的，到时候你自用学位或者置换都是有底气的。

提问：雕叔，你怎么看金沙洲的房子？

回答：金沙洲不好的地方就在于要靠近佛山，一路之隔的佛山性价比更高，购买力被吸引到那边去；再加上自身是一个睡城，没有多大的产业支持，幸好2020年市区这边涨得比较凶，21年是有机会有一些补涨，像金域蓝湾之类的盘可以看下。

提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！

回答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。 怎么选，难啊！ 来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。 最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。 PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。

提问：请问雕叔，400左右总价，首套首贷，想去鱼珠买三房，最好带主套，应该去哪里找？

回答：不好的消息是：400万总价，在鱼珠买不到带主套的三房了，无论是美林的100-110平的户型，还是盈彩110-135的，总价都够不着了 唯独有希望的是金碧世纪的108平，可能淘一淘有机会

提问：雕叔好，投资预算300—400万，您觉得是应该买东荟城还是黄埔中央城呢？1.黄埔中央城比东荟城便宜8000多一平米，2.如果以后东荟城小学校长退休了或是东荟城多校划片，东荟城会跌吧？3.黄埔中央城1.5万套的库存对周边价格应该有影响吧？谢谢雕叔的指教

回答：其实，看的出来你是偏向投资多一些，也可能是自住多一些，我猜的 买房子其实就是买确定性，至少是大的确定性，你不能说东荟城东荟花园小学的校长以后会退休，就怎么怎么样，因为未来不能确定的事情，已经超出了考量的范围，就是说你不用未来不确定性（确实是不确定性）来对照和指导当下的决策 我只能说当下买东荟城的确定性比买中央城的高很多，这是板上钉钉

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