| PART 1 |
▲杨公堤-丁家山
2023年春的杭州二手楼市，经过了2-3月短暂的报复性成交， 4月成交量数据又回落到了7000出头 ，相比三月的10213套， 环比降了近3成 ，引得唱衰哀嚎声不绝；
实事求是，这个成绩虽难以回到2021年10029的辉煌，但同比去年3983套还是回暖很多，说不上金三银四，也不至于铁三铜四。
让许多房东开始担心的，其实是刚热又堕入急冻的行情，也会让意向购房者心生观望。
对此，笔者的判断是： 不会大寒，但会温吞吞一阵。
寒凉的一面， 今明两年杭州（不计富阳、临安）有近250个新盘交付，且2020-2021销售的次新房投资比例不小，必然对本就高库存低流速的二手市场造成冲击，引起厝火积薪的忧患。
温热的一面，其一， 目前二手房的购房资格限制不可谓不宽松，刚落实的大专落户，对楼市需求池又入了许多活水；
▲杭州放宽大专落户新政 | 市府官网
其二， 在经历了近一年的以价换量和投资客撤出后，计算资金和税的成本，许多在售新房板块的倒挂事实上已微乎其微，当这些板块的 新房户型在变大、公摊面积在变大、品质在简配、车位问题在突出时 ，淘宝二手的可买性不啻水涨船高。
因此，一热一冷之间，温吞吞则会形成常态，没有政策“大风吹”之前，月成交量预计在5-6k的荣枯线上下持续一段时间。当然，对大部分房东来说， 意向房客纠结到成交的时间又要延长了 ，毕竟货比三家变货比五家了。
这种情势下，二手怎么买？想买的有啥小妙招？
今日推文，二手淘宝，多去看看被忽视的“中年房”。
| PART 2 |
▲钱塘门外-游船码头
“正向置换要积极” ，从去年开始，这就是房叔公号反复推给购房者的行动逻辑。
正向二字，内容很多元，无论是从郊区到主城，从外省到杭州，从老破小变成新房，地段、城市、学区， 只要在楼市分化的浪潮里往上走就可以 。
但凡事一分好坏，人心就容易只分黑白，二手房尤其如此。
对大部分小白或者对杭州不甚了解的购房者来说， 二手房实在太难了， 看不懂没概念也不会挑，很容易将房子简单视作只有两类： 老和新 。
只要不是限售期左右的次新房或者新房，统一归类成老房子，不是老破大就是老破小，都不可以买。于是，行动简化成 “要么摇新房，要么看看5-6年房龄内的次新”。
这个阶段的房子，“曝光度”和“网红度”最高，最容易吸睛也最容易使人视野狭窄。
举个例子，提到申花，所有媒体平台翻来覆去会提古翠隐秀、宜和园、金茂府、融信ARC、养云静舍这几个，提到未科就是三兄弟，提到TOD、立体城市和社区，就提天空之城、杨柳郡，提叠墅就说湖境云庐、西溪云庐；
仿佛这些代表性的次新楼盘就涵盖所在板块二手的全部，这几个次新盘的近期价格和带看频次就代表了板块所有的热度，剩下要么是等开盘的新房， 其他就默认是“新村、苑”的老破小和回迁房。
▲灵隐-飞来峰
麦克·卢汉有经典理论： 媒介即信息 。当你每天反复刷到的流媒体都在强化某个部分，你可以轻易忘记整体，以点带面，以偏概全。
有没有可能，咱们的产权年份是70年的，30-40年的可以算老破小， 20年以内的小区尽管没什么人提，但其实不少性价比很香，房东也更容易出手？
还有没有可能，大家 都是二手房，都是利好基本出尽，增值微弱的属性， 更老的房子泡沫小，还有次新没法比拟的优势？
更有没有可能， “次新红盘”投资客比例高得多，挂价虚高不急又难砍价 ？
如果你认可这种可能还挺大，不妨在看养云的时候看看隔壁的上尚庭，看古翠隐秀时候看看对街的金茂悦，类似种种。
次新要看，也要多关注“中年房”，它们或许才是更容易淘宝和捡到笋盘的地方，因为少有人关注。
| PART 3 |
▲望江-德寿宫
什么是“中年房”？说文解字，在杭州，2006-2014年拿地的房子， 交付大致在2008-2016年，是比较符合“中年房”的概念的。
这类房源有几大特点：
1、06年是“勾地”制度全面推行的一年。 “勾地”抄的香港，到内地叫招拍挂公开“预申请”制度，06年后，土地信息不透明、暗箱操作、设“萝卜坑”的事就极少了， 即06年后拿地的房子，房源所在这块地不容易“潮” ，潜在地价稳。
▲香港-维港夜色
2、06年，也是著名的70/90政策（70%房源在90㎡以下）推行的第一年，杭州直到14年才取消。 因应这个政策，杭州诞生了许多两本证，也在 “偷面积” 领域颇有建树，著名的案例比如“钱塘山水”、“美哉美城”、“风雅乐府”等等；
▲美哉美城-134㎡做出五室两厅，部分房源带花园
这期间，常规偷十几平，厉害的偷出个20㎡+都不是问题，套内挑空、设备平台、可敲飘窗、后浇阳台、围合私院、假公共玄关，套路很多；
房产小白如果没概念，大可以去看看东海·闲湖城栖霞湾，拿着户型图去看样板间，就明白什么叫 当年的“真实得房率” ，如今市面上的170+㎡的户型，笔者敢说，和中年房计容的139㎡，真不一定谁比谁大。
买房子，真金白银得到的 第一实惠永远是“使用面积” ，反过来说，同个板块一样学区、差不多面积，得到实惠的是价格。
3、这个时间段没有限价，没有倒挂，也没有大量的新杭州人的置业需求，开发商主要靠产品升级卖房。 以2010年前后外省高周转房企大举进军杭州分界，是 杭州楼市的黄金白银时代 ；
▲金都华府-纹理铺装-遍地中型乔木 | 摄影by荆轲
相当多本土房企在这期间对产品的投入和用心程度，现在4个月开卖根本没法比拟，会所、风雨连廊、落叶大乔木、景观堆坡、假山水系、雕塑、石材干挂、独栋产品、系统窗，随便列几样现在90%的新房几乎绝迹。
▲彩虹城-跌水、乔木、景观
过去的时光慢， 真金白银花在看得见的东西上 ，笔者比较俗，觉得吃起来比“饼”香。
4、中年房业主老杭州人多，投资客少，谈的空间大。
在目前的行情下，老杭州房东有大量的置换打新、正向置换的需求， 正好可以和想二手上车的购房者形成供需关系 。
比如最典型的学区房，是购买二手的购房者最大块的诉求。
▲枫华府第-西湖区普通学区-改善均好极佳
杭州人经常出现的情况，十城门里老头儿有一套强学区房，现在住城门外一套普通学区房，但此“普通”也是相对“西湖区、拱墅区”的其他学校，放周边区依旧非常强；
房东用不到想卖，购房者又需要，前两年还贪心想多赚点，今年眼见了不好走，租金也大降，好谈。
再比如一些特别的地段，最明显的就是未科。未科很适合新杭州人，但再好也没几个老杭州会去住， 对后者来说只是一笔多年前放在仓前、五常和闲林的投资 ，目前未科均价据最高点降了近3成，不想走长线自然会寻求出手，挖到笋盘的概率也大。
5、热度过去，炒作少，容易被忽视，却成为更成熟、价格更稳定的居住区。
举一个简单的小例子，比如申花的 金茂悦，16年底建成房源 ， 古翠隐秀2022年夏交付 ，差了近6年，位置几乎挨着。
▲金茂悦-古翠隐秀区位
以下是两个楼盘的近似面积户型对比，金茂悦128㎡，是小户型楼盘中的大户型，挂牌5.8w/㎡的高楼层东边套，套内100.74㎡，总价750w有的谈；
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▲左-金茂悦128㎡边套；右-古翠隐秀121㎡边套
古翠隐秀，121㎡，是大户型楼盘中的小户型，挂牌价7.3w/㎡，低楼层，套内约96㎡，挂牌总价880w，已经找到最低的挂牌单价了。
得房率一致，学区一致，前者南向沿河，满五，景观用料和层次更好，靠近城西银泰，后者北向沿河，更年轻和四面铝板，靠近大悦城，各种意义上的平分秋色，但算上车位和税及杀价， 目前实际成交差出200w很正常 ；
试着再细想，前者的挂牌均价现在稳在5.5-6.5，后者是7.5-9；过五年，是后者价格起飞抛开后者，还是后者企稳逼近前者， 哪个是大概率事件？
这样的例子，每个板块都能找到近似的对比，笔者并不是否认优质次新房的价值，但其预期价值都已经体现在价格上了， 而中年房，买的却都是看得到的确定价值 。
本来嘛，在二手房上大谈未来预期，也是很吊诡的事情，既然未来这么好，价格能上天，那你捂着别卖嘛。
| PART 4 |
▲九溪烟树
正向，不代表从40分非得悬梁刺股，猛冲到90-100，量力而行，求个80分，给身体和钱包留点余地，把鸡蛋分点到别的篮子（必要的新路径，居住投资分离 | 房叔说No.650），不也挺好。
-END-
文 /一叶 编辑 /一叶